对最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的研究报告
为解决我国司法工作中执行难的问题，最高人民法院计划在即将召开的全国人民法院执行工作会议前出台一系列有关执行工作的司法解释，《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称《查封规定》）是其中第一部司法解释。该规定从尊重和保障人权，保护民事主体的财产所有权的原则出发，考虑到我国政治、经济、文化和社会的发展，吸收了其他国家和地区先进的立法成果，为执行工作提供了一定的法律措施和手段，也进一步规范的执行秩序。
查封、扣押、冻结（以下统称“查封”）是人民法院执行工作中广泛使用的极为重要的执行措施，在《查封规定》中最高人民法院对查封制定了一系列新的规范，包括：推定责任财产制度、禁止查封财产制度、禁止查封财产的变通制度，查封公示制度、轮候查封制度、查封中涉及案外人的财产的处置制度、查封的效力范围、查封的期限、查封效力的终止和解除。以下，本报告结合原有法律规定，对《查封规定》逐条进行研究：
第一条 人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。
采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。
《民事诉讼法》第二百二十三条 被执行人未按通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。
采取前款措施，人民法院应当作出裁定。
《人民法院执行工作若干问题的规定》（下称《执行规定》）第38条 被执行人无金钱给付能力的，人民法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封措施。裁定书应送达被执行人。
采取前款措施需要有关单位协助的，应当向有关单位发出协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达有关单位。
该条中《查封规定》重申了原有法律的规定，要求查封行为要以生效法律裁定为依据。根据《民事诉讼法》第一百四十条的规定，该裁定一经作出即行生效，不得上诉。
第二条 人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。
未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。
对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
《民事诉讼法》第二百零八条 执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，执行员应当按照法定程序进行审查。理由不成立的，予以驳回；理由成立的，由院长批准中止执行，如果发现判决、裁定确有错误，按照审判监督程序处理。
本条规定的是推定责任财产制度。所谓推定责任财产制是指人民法院在查封中，对被执行人占有的动产或登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权推定为属于被执行人的责任财产的制度。
上述《民事诉讼法》和《执行规定》的法条中，均对被查封财产权属作出明确规定，仅指被“执行人的”。《查封规定》对此做出重大修改，凡属被执行人占有的动产或登记于其名下的不动力、特写动产及其他财产权，均可查封。
人民法院通过执行程序强制被执行人履行生效法律文书确定的义务，其执行标的只能限于被执行人的财产，即人民法院通过拍卖、变卖、划拨等措施来强制被执行人履行其义务时，标的物的权属应当是确然的。但查封作为变现、划拨的前置措施贵在迅速、及时，此时难以要求人民法院先调查核实清楚再实施查封，只能根据表面证据作了判断。
根据物权法基本原理和我国的法律规定，物权作为对世权应当通过公示以得到法律的保护，未经公示的，不得对抗善意第三人。动产的公示既了占有，不动产及特定动力和财产权的公示既为登记。因此《查封规定》将被执行人占有或登记于其名下的财产推定为属于被执行人是有合理的。有助于人民法院及时地采取查封措施。
至于案外人有充分的证据证明被查封的财产不属于被执行人，可以通过案外人执行异议制度得到救济。
第三条 作为执行依据的法律文书生效后至申请执行前，债权人可以向有执行管辖权的人民法院申请保全债务人的财产。人民法院可以参照民事诉讼法第九十二条的规定作出保全裁定，保全裁定应当立即执行。
最高人民法院明确了诉讼保全可以在法律文书生效后至申请执行前实施。
第四条 诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。
《关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第109条 诉讼中的财产保全裁定的效力一般应维持到生效法律文书执行时止，……
本条是关于诉讼财产保本中查封期限的规定。
依据《查封规定》第三十二条，财产保全也适用之《查封规定》，而《查封规定》第二十九条根据不同财产属性规定的查封期限分别为6个月、1年和2年，即使充分续行查封，也不超过1年、2年和4年。有很多案件不能在这个期限内完成从申请保本到执结的法律程序。如果生效法律文书没有执结，查封已到期，将会使财产保全的作用落空。因此认为财产保全的查封期限从申请之日起即适用《查封规定》第二十九条是不符合审判实践的。
因此笔者认为，财产保全的查封期限应适用《查封规定》第二十九条后段但书的规定，即“法律、司法解释另有规定的除外，转而适用《关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第109条。在进入执行程序时起适用《查封规定》第二十九条。
第五条 人民法院对被执行人下列的财产不得查封、扣押、冻结：
（一）被执行人及其所扶养家属生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品；
（二）被执行人及其所扶养家属所必需的生活费用。当地有最低生活保障标准的，必需的生活费用依照该标准确定；
（三）被执行人及其所扶养家属完成义务教育所必需的物品；
（四）未公开的发明或者未发表的著作；
（五）被执行人及其所扶养家属用于身体缺陷所必需的辅助工具、医疗物品；
（六）被执行人所得的勋章及其他荣誉表彰的物品；
（七）根据《中华人民共和国缔结条约程序法》，以中华人民共和国、中华人民共和国政府或者中华人民共和国政府部门名义同外国、国际组织缔结的条约、协定和其他具有条约、协定性质的文件中规定免于查封、扣押、冻结的财产；
（八）法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产。
《民事诉讼法》第二百二十三条 ……但应当保留被执行人及其扶养家属的生活必需品。
《关于审理期货纠纷案件若干问题的规定》第六十条 期货公司为债务人的，人民法院不得冻结、划拨专用结算账户中未被期货合约占用的用于担保期货合约履行的最低限额的结算准备金；……
《关于在审理和执行民事、经济纠纷案件时不得查封、冻结和扣划社会保险基金的通知》…各地人民法院在审理和执行民事、经济纠纷案件时，不得查封、冻结或扣划社会保险基金；…
《关于不得对中国人民银行及其分支机构的办公楼、运钞车、营业场所等进行查封的通知》…关闭的金融机构或被取缔的非法金融机构自身所负的民事责任不应当由行使监督管理职权的中国人民银行承担，更不应以此为由查封中国人民银行及其分支机构的办公楼、运钞车和营业场所。…对确应由中国人民银行及其分支机构承担民事责任的案件，人民法院亦不宜采取查封其办公楼、运钞车、营业场所的措施。中国人民银行及其分支机构应当自觉履行已生效的法律文书，逾期不履行的，人民法院在查明事实的基础上，可以依法执行其其他财产。
最高法院法发〔１９９７〕２７号、法明传〔１９９８〕２１３号通知规定证券公司因不能偿付到期债务而被债权人起诉查封、冻结、强行划拨股民保证金或禁止转让及有关清算帐户资金。
本条禁止查封财产的制度。生活必需品、荣誉品、有外交豁免权的财产以及法律规定不得查封的财产，不得查封。
虽然债务人应以其全部财产对债务承担责任，人民法院可以对其全部财产采取执行措施，但，如果因强制执行而使被执行人生活极度贫困，国家则必须对其提供救济以保证其生存的权利，相当于由国家承担执行的后果，由国家替代被执行人偿还债务，因此执行适度原则有着特殊的意义。
第六条 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
本条规定引起广泛争议。
如前所述，不动产的查封期限最长可近四年，而对生活必需住房不得拍卖、变卖或抵债。这样，在四年期满后，必须解除查封，客观上造成了对生活必需住房不能执行的后果。
在此规定下，银行将对小面积住房的贷款慎贷甚至不贷，阻碍我国住房贷款市场的发展，不利于贫困阶层住房问题的解决，加大贫富分化，造成不良的社会和经济后果，与立法者的原意背道而驰。
笔者认为，拥有住房这一大宗财产的所有权已超出了生活必需的范围，生活必需的住房应当通过租赁得到满足，因此合理的规定应当是：住房可以查封，也可以变现或抵债，但被执行人应当有生活必需用房的优先租赁权或在变现款中保留一定时期内被执行人租赁生活必需用房的租金。
何谓生活必须的居住房屋？笔者认为，应当根据房屋的价值和面积综合考虑，以当地平均价格和最低住房面积确定。对于价值很大，但面积不大的住房亦应认为超出了生活必需的范围。
第七条 对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。
本条是禁止查封财产的变通制度。
最高人民法院黄松有副院长认为，应当从严掌握可以变通的范围，只有当财产预计卖得价款明显高于代偿物的价款时，方可变通。而且，必须有申请执行人的申请方可变通，人民法院不得以职权变通。
本条所指超过应指价值上的超过，而不是种类和数量上的超过，对后者，不属于禁止查封的范围，也就不存在变通的可能。
例证之：家具是生活必需品，但红木家具则超过了必需的范围，可以变通，而手机或电脑不论多么低档，都不是生活必需品，可以查封，不存在变通。
第八条 查封、扣押动产的，人民法院可以直接控制该项财产。人民法院将查封、扣押的动产交付其他人控制的，应当在该动产上加贴封条或者采取其他足以公示查封、扣押的适当方式。
《执行规定》第41条 对动产的查封，应当采取加贴封条的方式。不便加贴封条的，应当张贴公告。
由于被执行人财产的存在形态、物理属性以及国家对财产的管理手段等方面的差异，决定了对这些财产的查封方法是不同的，《查封规定》主要将财产分为动产和不动产、特定动产及其他财产权。并规定了不同的查封方法。
本条是动产查封的公示制度。依据此制度，人民法院通过直接控制公示查封，在交付指定人保管的情况下，则应通过加贴封条或其他足以达到公示目的的手段公示。
第九条 查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。
查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。
《执行规定》第41条 ……对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理部门发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时了可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。
第50条 被执行人不履行生产法律文书确定的义务，人民法院有权裁定禁止被执行人转让其专利权、注册商标专用权、著作权（财产权部分）等知识产权。上述权利有登记主管部门的，应当同时向有关部门发出协助执行通知书，要求其不得办是财产权转移手续，必要时可以责令被执行人将产权或使用权证照交人民法院保存。
本条是不动产、特定动产和登记财产权查封公示制度。对原有查封手段重新进行了规定。
对没有办理登记的不动产，需张贴封条或公告，并可以提取财产权证照。
对已登记的不动产需加贴封条或公告，可以提取财产权证照，并应当通知登记机关登记。
对需要办理登记的特定动产应当通知登记机关登记，并由人民法院控制，如交由他人控制，由应加贴封条或采取其他公示手段。
我国需要登记的财产权主要包括：注册商标专用权、专利权。
本条还规定了登记机关协助登记优先原则，即对已登记的特定动产和不动产，明确规定应当以加贴封条或张贴公告的方法进行查封，但未办理查封登记的，不得对抗其他人民法院的查封。
但《查封规定》未明确规定，未进行登记的查封行为是否能对抗其他物上登记行为，如经人民法院公告查封，但未办理查封登记，其后被执行人将查封经登记转让给善意第三人的行为或将查封物抵押给善意第三人的行为是否有效？笔者认为，人民法院虽经公告和张贴封条，但应进行登记的而未登记，其查封不仅不能对抗其他人民法院的查封，也不能对抗任何善意第三人，只对被执行人有禁止其转让查封物的效力，如果被执行人通过登记转让查封物或在该物上设立义务，应当承担相应的法律责任，但善意的第三人根据登记所取得的物权，合法有效，人民法院的查封行为因其瑕疵而不能对其提出对抗。
第十条 查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。
对尚未进行登记的建筑物的查封公示方法。未进行权属登记的建筑物，可能是在建工程，也可能是已经建成但未经验收的工程，还可能已验收但由于各种原因未办理登记的建筑。
根据《查封规定》第二十三条的规定，地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机拳，应当分别办理查封登记。如果未登记的建筑物所占用的土地使用权已登记，人民法院仍应向土地机关时行查封登记。
第十一条 扣押尚未进行权属登记的机动车辆时，人民法院应当在扣押清单上记载该机动车辆的发动机编号。该车辆在扣押期间权利人要求办理权属登记手续的，人民法院应当准许并及时办理相应的扣押登记手续。
人民法院对未办理登记的车辆查封时先进行特定化，笔者认为，本条所确定的原则不仅应适用于机动车辆，而且应适用于全部的特定动产，如航空器、船舶等。
第十二条 查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被执行人负责保管；不宜由被执行人保管的，可以委托第三人或者申请执行人保管。
由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用；由人民法院保管或者委托第三人、申请执行人保管的，保管人不得使用。
《民事诉讼法》二百二十五条 被查封的财产，执行员可以指定被执行人负责保管，因被执行人的过错造成的损失，由被执行人承担。
《执行规定》第42条 被查封的财产，可以指令由被执行人负责保管。如继续使用被查封的财产对其价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用。因被执行人保管或使用的过错造成的损失，由被执行人承担。
第43条 被扣押的财产，人民法院可以自行保管，也可以委托其他单位或个人保管。对扣押的财产，保管人不得使用。
对查封财产保管的规定。原有法律规定区分查封和扣押，对财产的保管人有不同的规定。对查封的财产，可以由被执行人保管；对扣押的财产，可以由法院保管，其次是第三人。《查封规定》对此做出修正，规定按法院、被执行人、第三人或申请执行人的顺序保管。
第十三条 查封、扣押、冻结担保物权人占有的担保财产，一般应当指定该担保物权人作为保管人；该财产由人民法院保管的，质权、留置权不因转移占有而消灭。
《关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第102条 人民法院对抵押物、留置物可以采取财产保全措施，但抵押权人、留置权人有优先受偿权。
《执行规定》第40条 人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。
质押、留置以权利人合法占有担保物为要件，权利人丧失占有的，担保物权消灭，所以《查封规定》中规定对担保物权人占有的提保物，一般应指定担保物权人保管查封物，既使由人民法院保管的，在担保法上仍视为担保物处于担保物权人的占有下，担保物权不消灭。担保物变现后，担保物权人仍对价款有优先受偿的权利。
第十四条 对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。
共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。
共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。
对被执行人与第三人共有的财产，如果一律不允许查封，显然不利于保护申请执行人的利益，有损生效法律文书的效力，如果允许查封后全部予以变价，又损害了第三人的利益，因此《查封规定》对共有财产的执行作出上述规定。对共有财产可先予查封，再进行析产，析产后查封的效力仅限于被执行人所享有的份额。
因为析产涉及到共有人间的实体利益的处分，而执行程序并不能处分当事人的实体利益。因而，执行员不能对被查封的共有财产进行分割。共有人可通过订立分割协议并经债权人同意，或提出析产诉讼，或由申请执行人代位提出析产诉讼来分割共有物。
如果被执行人在采取查封措施前与其他共有人就共有物订立对被执行人明显不公的析产协议，借此逃避强制执行，如何处理？《查封规定》仅对查封后订立的析产协议要求经过债权人的同意，查封前，共有人析产协议是共有人对自已财产的正当处分，自无经债权人同意的必要，但是，债务人应以全部财产对债权人承担责任，如果债务人放弃自己对共有财产的份额，势必危及其偿债能力，损害债权人的利益。笔者认为，对于被执行人在查封前与其他共有人订立的析产协议，如果明显不公，对债权人造成损害的，债权人应可依据《合同法》第七十四条的规定，对析产协议提出撤销之诉。
如果共有物为可分物，查封的效力及于被执行人分得的份额；如果共有物为不可分物，析产后被执行人分得相应价款或替代物的，查封的效力及于该价款或替代物。此两点当无疑义。但如果共有物为不可分物，析产时被执行人向其他共有人支付相应对价以取得共有物，查封的效力范围如何？笔者认为，既然人民法院可以查封属于被执行人的财产，而被执行人通过支付对价已取得对共有物的全部权利，人民法院当然可以查封，即使查封之物的价值已大于被执行人应分得的份额.
人民法院在查封共有财产后，应当及时通知共有人。人民法院根据《查封规定》第二条查封共有财产后，共有人应当及时提出案外人异议，并依据本条的规定协议分割财产或提出析产诉讼。
第十五条 对第三人为被执行人的利益占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结；该财产被指定给第三人继续保管的，第三人不得将其交付给被执行人。
对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。
第三人无偿借用被执行人的财产的，不受前款规定的限制。
本条规定的执行过程中对第三人占有的被执行人财产的处理。
《查封规定》中体现了保护第三人利益，不能因强制执行增加第三人的负担或损害第三人利益的原则。
本条将第三人占有被执行人财产的情况区分第三人为自己利益占有还是为被执行人利益占有两种情况，分别处理。如果第三人为自己的利益根据与被执行之间的合同关系而占有被执行人财产的，虽然可以查封，但不能影响第三人对该财产的占有和使用。当然，虽然第三人是为自己的利益占有被执行人的财产，但系属无偿的借用，则可以查封变现。如果第三人为被执行人利益占有财产的，人民法院的执行行为不受该第三人占有的限制。
实践中如何区分第三人的占有是为自己利益还是为被执行人利益？双务合同关系中，第三人通过占有被执行人财产即承担义务，也享受权利，如保管合同中，第三人占有保管物取得保管费。因此从整个合同的角度来看，不易区分第三人占有是为自己的利益还是为被执行人的利益。笔者认为，应根据第三人占有行为构成合同中第三人的义务，还是第三人的权利来确定第三人占有财产是为自己占有，还是为被执行人占有。在保管合同中，保管的占有行为构成保管人的义务，所以保管人的占有应是为寄存人利益占有。而在租赁合同中，租赁人的占有为其权利，所以此时实为为其自己利益占有。承揽合同中，承揽人的权利是取得加工费，因此加工人占有财产也是为定作人利益占而有。
无行为能力人的监护人、失踪人的财产代管人占有无行为能力人和失踪人的财产，监护人、代管人的占有既是其权利，也是其义务，此种占有当如何定性？法律规定监护、代管制度的意思在于保护无行为能力人和失踪人的利益，赋予监护人和代管人占有的权利是为了保证其履行其义务。因此，监护人、代管人的占有系出于为无能力人和失踪人的利益占有，此点当无疑义。
虽然第三人的占有构成其权利，但该种权利没有支付对价的，人民法院的执行行为不受限制。
如果第三人依据合同占有的时间长于《查封规定》第二十九条规定的最长时限，如何处理？笔者认为，对本条第二款规定的情况，人民法院查封后可以变现，但根据《合同法》第二百二十九条买卖不破租赁的规定，第三人可继续依据合同占有和使用该财产。
第十六条 被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。
《合同法》第一百三十三条 标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。
本条是推定责任财产制的例外规定，虽然从占有这一要件上看，人民法院不应查封该财产，但，因为财产的所有权仍为被执行人所有，仍属于责任财产的范围，人民法院自然可以执行。同时，这不可避免的会影响第三人的利益，因为此时第三人已经付价款并实际占有该财产，其目的在于取得该财产的所有权，由于法院的强制执行，其目的将难于实现，而其已支付的价款能否返还也是一个很大的问题，为了平衡第三人与申请执行人的利益，本条给了第三人一个选择的权利，他可以选择继续履行合同，如果他不做此选择，将不能阻止人民法院的执行。
《合同法》和《民法通则》中规定当事人可以约定所有权转移的时间，曾有学者对此表示质疑，认为物权法是强行法，所有权转移的时间关系到第三人的利益，不能允许当事人任意约定，否则有违物权公示公信原则。本文作者认为，无论如何，当事人间对所有权转移的时间的约定只在当事人间具有效力，不能对抗善意第三人。在出卖方保留所有权的情况下，该财产即成为出卖方的责任财产，人民法院在查明情况后即可查封。
本条规定的情形下，第三人要求继续履行合同而在合理期限内交付全部余款而取得标的物所有权的，如果该合理期限短于原合同中第三人应支付余款的期限，应视为被执行人违约，因此而对第三人造成的损失，可以另案起诉。
如果第三人不要求继续履行合同，第三人是否可以有权对已支付的价款就在该物变现价款中优先受偿？笔者认为，在被执行人保有标的物所有权时，合同标的物被人民法院查封变现的，实为因被执行人履行不能而解除合同，第三人自始没有取得标的物的物权，已支付的价款应当返还，是第三人对被执行人的债权，该债权应与其他债权在同一顺序内清偿，不具有优先权。如果被执行人没有其他财产用于清偿的，该第三人可以申请参与分配。
第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
本条结合我国的实际情况，针对我国房地产市场的混乱情况而制定，维护了交易秩序和善意一方的利益，在坚持以登记为标准的原则下，引入了过错原则，体现了较高的立法技术。
要注意的是，本条确立了一个很重要的物权原则：在物权登记实质主义的体例下，辅以购买人过错原则，即如果购买人已经支付全部对价并实际占有，虽然没有办理过户登记手续，但购买人对此没有过错的，应当认定其已经取得所有权，具有对抗善意第三人的效力。
本原则虽然符合我国商品房市场的实际情况，有助于商品房交易的稳定，但可能会损害善意第三人的利益，具体立法效果特别是长期的立法效果如何，有待观察。
另外，在第三人支付部分价款，但尚未办理登记的，第三人是否可以要求支付全部余款后解封？前条中第三人没有取得所有权是因为合同的约定，但本条中，第三人没有取得所有权是出于法律的规定，是否能够类推适用，有待明确。
对于第三者通过银行抵押贷款向被执行人购买的财产，银行贷款尚未全部偿还的，仍应视为第三者已向被执行人支付了全部价款。第三者与银行间的借贷合同与被执行人无关。
第十八条 被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。
本条也是推定责任财产制的例外，最高人民法院认为，虽然根据推定原则，被执行人占有的财产可以查封，在他尚未取得所有权的情况下，除非使第三人应当收回的剩余价款得到清偿或优先受偿，不得查封。
笔者认为，根据物权公示公信原则，对被执行人占有的财产，即认为是其所有，被执行人与出卖人的约定不能对抗善意的第三人，人民法院可以即行查封，查封后出卖人可以提出案外人异议，举证其约定对抗查封，如果在出卖人提出异议后或出卖人同意就变现价款优先受偿后，该财产可以变现。这样规定方为合理。
第三人对标的财产保有所有权，而申请执行人对被执行人的权利属于债权，根据物权优先于债权的原则，在标的物可以变价时，第三人自然应当优先受偿。
人民法院在执行过程中发现被执行人购买了第三人的的财产，已经支付部分价款并占有该财产，但尚未取得所有权时，第三人可以选择：
A，因此时被执行人已履行不能，所以第三人可以解除合同，收回标的财产，返还已收价款，并可追究被执行人的违约责任。返还价款的债务可因申请执行人的申请而成为执行标的。
B，如果第三人希望继续履行合同，收回全部价款。他可以书面同意将该财产交人民法院查封变现，并从变价款中优先受偿。如果申请执行人同意向第三人支付剩余价款，他可以直接受偿。
第十九条 被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
依照我国不动产登记方面的法律法规和司法解释，我国实行的是不动产登记对抗主义，即，当事人间订立转移不动产所有权的合同并转移占有的，在当事人之间，所有权已经转移，但是不得对抗善意第三人。
在被执行人作为购买人的情况下，被执行人已支付全部价款，并占有财产的，已取得足以对抗出卖人的所有权，人民法院对此财产进行查封，不存在任何障碍。
被执行人只支付部分价款时，因被执行人被强制执行，很可能不能继续履行合同，出卖人此时可解除合同，收回财产的所有权，但如果申请执行人同意代为支付剩余价款的，实为代替履行，被执行人仍有所有权，人民法院可以对该财产强制执行。
被执行人只支付部分价款时，出卖人可以解除合同，收回财产所有权，但如果他同意将财产交由人民法院变现，基于其所有权优先于申请执行人的债权，他有权要求优先受偿。
与前述相同，出卖人解除合同收回财产所有权后应当向被执行人返还的价款，申请执行人应当可以类推适用第十八条的规定，申请执行该债权。
第二十条 查封、扣押、冻结被执行人的财产时，执行人员应当制作笔录，载明下列内容：
（一）执行措施开始及完成的时间；
（二）财产的所在地、种类、数量；
（三）财产的保管人；
（四）其他应当记明的事项。
执行人员及保管人应当在笔录上签名，有民事诉讼法第二百二十四条规定的人员到场的，到场人员也应当在笔录上签名。
《民事诉讼法》第二百二十四条 人民法院查封、扣押财产时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场；被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响执行。被执行人是公民的，其工作单位或者财产所在地的基层组织应当派人参加。
对被查封、扣押的财产，执行员必须造具清单，由在场人签名或者盖章后，交被执行人一份。被执行人是公民的，也可以交他的成年家属一份。
本条是查封的程序性规定。第一次要求对查封过程制作笔录。
第二十一条 查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。
发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。
《执行规定》第39条 查封、扣押财产的价值应当与被执行人履行债务的价值相当。
被查封物的价值的评估需要具备相当的专业能力，且在变现时具有不确定性，所以原则上虽然要求以价额足以清偿债务为限，但实务中只要求不明显超标。
如何理解明显超标？鉴于执行员不是价格评估专业人员，价格资料在查封前的缺乏，查封行为对及时性的要求也不容许执行员在查封前前查封物的价额作出从容地判断；且被执行人不主动履行生效法律文书确定的义务本身所具有的恶意，被执行人在拒不履行时就知道他所可能面对的后果；另外考虑到查封行为只是限制被执行人对财产的使用，并不对其财产权利造成实质损失。所以，对明显超标一词应当做最大的宽松理解。否则将限制人民法院的的执行行为，使执行员承担过大的义务。
笔者认为明显超标应从主体、客体、主观、客观四个方面来考察。主体上，执行员不是价格评估专业人员，他从事执行业务是基于其法律知识而不是价格评估能力，所以他只能承担一般人所应承担的义务。客观上存在大幅度超过生效法律文书所确定的被执行人所应承担的义务以及因其拒不履行行为依据《民事诉讼法》第二百三十二条所应承担的后果以及执行费用的总和的情况。主观上，执行员对超标查封的行为具有过失或故意，即他知道或应当知道实施了超标查封。客体上，要结合被查封财产不同财产权利的属性来确认，对存款查封的超标认定与对机器设备的超标认定不能基于同一标准。
对超标查封的救济。查封的裁定一经作出即行生效，不得上诉。
《查封规定》颁布前，有关法律和司法解释规定对诉讼财产保全（《民事诉讼法》第九十九条）、海事诉讼特别程序法中对海事保全（《海事特别程序法》第十七条）规定对保全裁定不服的可以提出复议申请，复议期间不停止裁定的执行。但对执行程序中的查封没有规定复议的权利。《查封规定》中第一次规定了被执行人以超标查封可以申请解除。申请解除超标查封与申请复议可达同一效果。另外，被执行人被超标查封并且申请被驳回后，可以用价值明确的财产或由其他担保人向法院提供执行担保，以求对查封物解封。如果被查封物为可分财产或被执行人有其他财产向人民法院提供查封，并且被执行人证明受到损害的，可以依据《关于审理人民法院国家赔偿确认案件若干问题的规定》第十一条（七）点的规定要求国家赔偿。
第二十二条 查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和天然孳息。
《关于贯彻＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第86条 非产权人在使用他人财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还附属物如何处理有约定的，按约定处理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应负赔偿责任。
第87条 有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。
根据本条规定，查封的效力不及于存款的利息和股份的股利股息以及租赁物的租金等法定孳息。对此种法定孳息采取执行措施的，人民法院应另行制作裁定并向有关人员和单位发出协助执行通知书。
他人与被执行人就主物的从物的所有权有约定的，我国法律认其有效，在人民法院查封后，从物的所有人可以提出异议以取回从物。
第二十三条 查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。
地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。
《房地产管理法》第三十一条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让抵押。
根据我国房地产管理法的规定，房屋的所有权和其占有土地的所有权一致，不可能出现分离的情形。但是，下列情形可能出现建筑物所有权和土地使用权分离：
一，临时建筑，在他人拥有使用权的土地上建筑临时性建筑，建造人可以保留该建筑物的所有权。
二，违章建筑，我国《建筑法》对开工建设房屋等建筑物要求办理施工许可证，而施工许可证签发的要件就是具有土地使用权证或用地批准文件。因此合法开工的房屋建设，即使用没有建成登记，其所有权与土地使用权也是一致的，但违章建筑有可能出现不一致的情形，虽然是违章行为，但建筑人对其建筑材料的所有权仍受法律保护。
笔者认为，即使违章建筑、临时建筑的所有权与其占用土地的所有权系属一人，但由于该种地上物在法律上并不能认为与土地结合，所以，查封违章建筑、临时建筑的效力也不能及于土地的使用权。
第二十四条 查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的，查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。人民法院应当及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁定。
对被查封财产灭失毁损后的处理。
因为被查封财产并非总是处于人民法院的保管下，对于处于他人保管下的查封物，一旦灭失毁损，保管人有可能不能对查封物的替代物赔偿款进行管领，造成被转移、隐匿的后果，因此应当进一步规定保管人在查封物灭失、毁损后有及时向人民法院报告的义务，被执行人和保管人有及时追索替代物、赔偿款并将其置于人民法院查封下的义务。否则，应负赔偿责任。
第二十五条 查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。
查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，其他人民法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的，应当优先办理过户登记。
以房屋登记为例，《城市房屋权属登记管理办法》规定，根据不同的情况，权属登记可能有下述程序：受理登记申请、权属审核、公告、核准登记，颁发房屋权属证书。
本条规定的是过户登记效力的起算时间。 依据本条规定，被执行人申请过户登记的，登记效力的起算时间以核准登记之时起有效。其他人民法院协助执行登记的，以协助执行通知书送达之时起有效。
本条所涉及的另一个问题是，如果其他人民法院依据其确权判决发出的过户登记协助执行通知书晚于查封协助执行通知书到达登记机关，应当如何处理？笔者认为，此时查封有效，过户协助执行通知书不能生效，但确权判决所确定的权利人可以依据确权判决向查封法院提出案外人异议，查封法院应当裁定解除查封，登记机关应依据过户协助通知书办是过户登记。不论确权判决生效时间早于或是晚于查封裁定，皆应基于生效判决裁定的既判力作如此处理。
第二十六条 被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。
本条是以妨害查封的行为的处理，以及查封公示的效力。
不过此条第三款在司实际中可能遇到问题。对需要登记的不动产和特定动产，要求的公示方法是：登记并且加贴封条或公告。那么是两个条件都具备才具有公示的效力，还是仅具备其中某一个条件即具备公示的效力？如果其中一个条件满足就具备公示的效力，那么应是哪一个条件。笔者认为，不动产和特定动产的物权对世效力来自于登记，因此对其查封的公示仅以登记为已足，公告的行为不影响其对世效力。人民法院一俟在登记机关登记，即具有查封的效力，可以对抗第三人。
第二十七条 人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知抵押权人。抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加。
人民法院虽然没有通知抵押权人，但有证据证明抵押权人知道查封、扣押事实的，受抵押担保的债权数额从其知道该事实时起不再增加。
对设定有最高额抵押的查封物的处理。
第二十八条 对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。
其他人民法院对已登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当通知有关登记机关协助进行轮候登记，实施查封、扣押、冻结的人民法院应当允许其他人民法院查阅有关文书和记录。
其他人民法院对没有登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当制作笔录，并经实施查封、扣押、冻结的人民法院执行人员及被执行人签字，或者书面通知实施查封、扣押、冻结的人民法院。
本条规定的是轮候查封制度。是《查封规定》新设立的制度。
轮候查封就是对其他人民法院已经查封的财产，执行法院在登记机关进行登记或者在该其他人民法院进行记载，查封依法解除后，在先的轮候查封自动转化为正式查封的制度。这个问题的提出，是由于在诉讼和执行过程中，在前后两个案件分别由两个法院管辖的情况下，因法律禁止重复查封、扣押、冻结，又无其他相应的信息沟通机制，在第一次查封、扣押、冻结被解除后，其他法院往往不可能立即获悉在先查封、扣押、冻结被解除的信息，从而导致在后的查封、扣押、冻结不可能立即实施，债务人往往会借机转移财产，其他债权人的利益因此而遭受不应有的损失。有的地方甚至利用禁止重复查封、扣押、冻结制度搞地方保护主义，为了达到保护某个被执行人的目的，将其全部财产先予查封、扣押、冻结，以阻止外地法院执行，然后再找机会解除查封、扣押、冻结，导致其他法院的执行落空。针对这种情况，各方面都要求参照其他国家的立法经验，尽快建立轮候查封制度，允许人民法院对已经查封、扣押、冻结的财产轮候查封、扣押、冻结。在最高人民法院与国土资源部、建设部联合下发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助执行若干问题的通知》中已经规定了这一制度，社会反映良好。这次通过司法解释的形式固定下来。
第二十九条 人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。
申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。
本条规定的是查封的期限和续行查封制度。
在此之前我国现行法律对动产和不动产的查封未限定任何期限，只有司法机关的一些规范性文件对部分财产的查封规定了期限，如对银行存款的冻结期限为六个月，对起市公司国有股和社会法人股的冻结期限为一年等。
《查封规定》对不同属性的财产规定了不同的期限，是考虑到动产和不动产、其他财产权的变价程序、变价方法有所不同，因而所需要的时间也不同。
第三十条 查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。
查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。
本条规定的是查封效力的自然消灭。自然消灭，即不需要人民法院作出解除查封的裁定，查封效力终止的情形。
第三十一条 有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：
（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；
（二）申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的；
（三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的；
（四）债务已经清偿的；
（五）被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的；
（六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。
解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应当向登记机关发出协助执行通知书。
本条规定的是查封的解除，当需要解除查封的情形发生时，做出查封裁定的人民法院应当做出解除查封的裁定，需要登记的财产并需制作协助执行通知书，送达登记机关。
第三十二条 财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。
第三十三条 本规定自2005年1月1日起施行。施行前本院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。
