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律师教你如何签订《商品房买卖合同》

2013-03-30

律师教你如何签订《商品房买卖合同》

如何签订《商品房买卖合同》商品房买卖合同是房地产交易环节的中心，它既是缔约谈判阶段的终点与成果，又是契约履行阶段的依据和标准，关系双方当事人切身利益。虽然，目前使用的是建设部和国家工商总局制定的《商品房买卖合同示范文本》，但买受人如何通过签订商品房买卖合同获得相对安全、公平的交易地位，依然是个值得探讨的问题。究竟如何签订《商品房买卖合同》？为此，笔者分述重点如下：
1.商品房预售许可证问题
根据《城市房地产管理法》第44条和《商品房销售管理办法》第8条的规定，我国城市商品房销售实行预售许可和现售备案制度，又鉴于目前普遍采取预售许可延期的方式完成商品房现售备案手续，所以出卖人无论是预售期房还是销售现房，均要取得处于有效期内的《商品房预售许可证》。买受人在签订商品房买卖合同前要仔细核查出卖人出示的预售许可证是否在有效期内，是否为拟购房产所在楼盘的许可证。
2.出卖人签约前的明示义务
根据《商品房销售管理办法》第23条的规定，开发企业在订立商品房买卖合同前应向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》。《物业管理条例》第23条、亦要求建设单位在物业销售前向买受人明示并说明《业主临时公约》和《前期物业服务合同》。上述出卖人的明示义务对于保障买受人知情权、维护公正透明的交易环境至关重要，出卖人若违反规定未明示的，依法可处最高3万元罚款的行政处罚。买受人签约前要主动向开发商索取上述材料，尽可能多地了解相关信息，确保自身合法权益。
3.认购书的法律效力
在商品房交易过程中，许多开发商在与买受人签订正式商品房买卖合同前，要求买受人签订认购书交纳认购款。开发商要求买受人签订认购书一般有两种情况：一种情况是开发商所销售房屋尚未取得预售许可证，以内部认购的名义进行销售，俗称内部认购；另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售现房，开发商为买受人保留预订的房屋，作为交换，要求买受人签订认购书并交纳一定数额的认购款。如果在规定的时间里，买受人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。
对于第一种情况的认购书，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的司法解释精神，预售许可证的取得并不是认购书民事效力产生的前提条件，即未取得商品房预售许可证而签订的“内部认购书”民事有效。但根据《商品房销售管理办法》第42条第6项的规定，这种“不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的”内部认购行为却是典型的行政违法行为，依法可处最高3万元罚款。虽然这类认购书民事有效，但由于房屋尚未取得达到预售条件，买受人承担的风险相当大，所以买受人应理性对待“内部认购”以免后患无穷。
对于第二种情况的认购书，由于认购只是销售的准备阶段，既然取得预售许可证后法律允许销售，本着“举重以明轻”的解释原则，取得预售许可证后进行的认购活动自然也没有任何法律障碍。
4.售楼广告问题
开发商为宣传、推销商品房，一般都散发售楼书、发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书、广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为，买受人虽不能依据合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。
根据《广告法》第37、38条及《商品房广告发布暂行规定》的相关规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，不仅要承担行政违法责任，而且要依法承担民事责任。因此，买受人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，就要及时向政府有关管理机关举报，申请予以查处，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。
当然，为了避免不必要的麻烦，买受人最好在签订合同时，要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，或要求作为合同附件，使其成为合同内容的一部分，以此约束开发商实现广告内容。
5.样板房问题
在商品房预售过程中，有的开发商设置了布局讲究、装修精美样板房或样板间，购房者往往容易被样板房迷惑，放松了很多应该注意的购房问题。结果在购房入住后，发现房屋和样板房有不小差距。
虽然《商品房销售管理办法》第31条规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。但很明显，买受人是需承担一定的举证责任，要证明样板房的存在及内部结构、设备、装修标准等情况。所以买受人对于样板房要头脑清醒，如购买的房屋同样板房，应说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房一致，要把样板房情况在合同中确定。考虑到样板房可能拆除或结构内容等发生变化，建议买受人将样板房情况以拍照、录像等证据形式固定。
6.关于合同条款问题
虽然现阶段使用的是制式合同文本，但是由于消费者在购房过程中事实上的弱势地位，再加上一些开发企业在制式合同文本中又加入一些权义不平等的“格式条款”内容或是通过“补充条款”的方式转嫁合同风险，以致买受人在合同履行中处于被动地位。以下就合同主要条款作简要说明，以提醒买受人签约时注意：
(1)关于房屋面积方面的约定。《商品房销售管理办法》第20条第2款对面积差异处理作出了“有约定从约定，没有约定从法律”式的原则性规定，但某些开发企业将该条直接格式化为“多退少补、据实结算”等。这样的约定实质上剥夺了消费者选择适用法定“3%处理规则”的可能，有限制消费者合法权利之嫌。
(2)关于买受人逾期付款违约责任和出卖人逾期交房违约责任的约定。买受人的付款义务和出卖人的交房义务是一对具有对价关系的主合同义务，基于合同平等性的法理，买受人逾期付款的违约责任和出卖人逾期交房的违约责任自然应当对等，即日期一致、金额一致。但在一些开发企业制定的合同中，出卖人逾期交房的违约责任远小于买受人逾期付款的违约责任，如开发企业单方在合同中规定，“出卖人逾期交房的付3%违约金，买受人逾期付款的付5%违约金”，“出卖人逾期交房90日，买受人有权解除合同；买受人逾期付款30日，出卖人有权解除合同”等等。
(3)关于房屋交付标准的约定。很多开发企业选择了“该商品房经验收合格”的交付标准，但《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定，住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合验收，分期开发的应当分期验收，否则不得交付使用。显然，对于绝大多数住宅项目而言，“单体验收合格”的交付条件约定直接违反了行政法规的强制性规定，实质是在单方降低出卖人交房标准，转嫁合同风险。
(4)关于延期交房免责条款的约定。某些开发企业填写的免责条款明显超出了“不可抗力”的范畴，如“市级以上规划、文物、环保、土地等主管部门根据法律、法规采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发周期延长的”、“因政府规划设计变更造成的工期顺延”、“因政府配套设施延期交付使用而导致延期交房”等，这些“免责条款”实质是将出卖人延期交房的法律风险完全转嫁给了买受人。
(5)关于产权登记的约定。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起90日内，办理产权登记手续。《商品房销售管理办法》第34条第2款则将“90日”细化为两个阶段，即开发企业应当在交付使用后60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关，留30日由买受人办理产权登记手续。大多数企业在合同中承诺“交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，少数企业约定为“90个工作日”、“150日”、“180日”甚至更长。严格地说，这些约定都违背了部门规章的强制性规定，擅自降低了出卖人应该承担的合同责任。
(6)关于屋面使用权、外墙使用权归属的约定。一些开发企业将屋面使用权、外墙使用权约定“归出卖人”，但是根据建筑物区分所有权的法律理论，建筑屋面之所有权、外墙之所有权均应归买受人共同所有，虽然该条约定的是使用权归属而非所有权，虽然物权法理论中有所谓“共有物之专用权”、“分管契约”等法理学说，但基于公平、等价有偿等民法原则，出卖人在物业售完后依然无偿、无限期保留该物业屋面使用权和外墙使用权，明显有悖公正。
7.补充协议问题
在商品房买卖过程中，开发商除和买受人根据《示范文本》所订立的商品房买卖合同外，还要求买受人签订一份补充协议，该补充协议的内容很多，由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对买受人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般买受人很难完全搞懂。因此，买受人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护买受人的条款很少，所以，建议购房者在签约时一定不要局限于格式条款的内容，对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订，对遗漏的事项要加以补充。

附：商品房专卖合同样本（四川省适用）

CH-01-0605 合同编号：

商品房买卖合同

出卖人：____________________________________

买受人：____________________________________

四川省建设厅

四川省工商行政管理局

说明

1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产主管部门咨询。该示范文本由四川省建设厅和四川省工商行政管理局共同制订。

2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

3、签订前，出卖人应当向买受人出示商品房预售许可证及其他有关证书和证明文件。

4、当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。

5、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后留有空白行，供双方自行约定或补充约定。出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议，也可以在相关条款后的空白行中进行补充约定。

6、本合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。

7、双方当事人在履行合同中发生争议的，可以选择向不动产所在地人民法院起诉，也可以选择向仲裁委员会申请仲裁。如选择申请仲裁的，可以向不动产所在地仲裁委员会、外地的仲裁委员会申请。

8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件。

附商品房买卖合同样本（四川省适用）

商品房买卖合同

出卖人： _________________________________________________________

注册地址：________________________________________________________

邮政编码：________________________________________________________

营业执照注册号：__________________________________________________

企业资质证书号：__________________________________________________

法定代表人：____________________联系电话：________________________

委托代理人：____________________联系电话：________________________

委托销售代理机构： _______________________________________________

注册地址：________________________________________________________

邮政编码：________________________________________________________

营业执照注册号：__________________________________________________

买受人：___________________________________________________________

买受人户口（护照或单位）所在地：___________________________________

【法定代表人】【负责人】：__________________国籍：___________________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】：____________________________

出生日期：______年______月______日，性别：_________________________

通讯地址：_________________________________________________________

邮政编码：______________________联系电话：_________________________

【法定代理人】【委托代理人】：_________________国籍：______________

【身份证】【护照】【】：_____________________________________________

出生日期：______年______月______日，性别：_________________________

通讯地址：_________________________________________________________

邮政编码：______________________联系电话：_________________________

共同买受人：________________________________________________________

份额：______________________________________________________________

【法定代表人】【负责人】：__________________国籍：___________________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【身份证】【护照】【】：____________________________________________：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房买卖事宜达成如下协议：

第一条项目建设依据

出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得位于___________地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为：______________________________ ，土地使用权面积为：___________，买受人购买的商品房(以下简称该商品房)所在土地用途为：___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。

出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】【暂定名】为：_________，建设工程规划许可证号为：___________，建筑工程施工许可证号为：___________，建设工程施工合同约定的开工日期为：______________，建设工程施工合同约定的竣工日期为：___________________。

第二条商品房销售依据

【现房】，该商品房所在楼栋房屋所有权证号为： _____________。

【预售商品房】，预售商品房批准机关为：_____________，商品房预售许可证号为：________________________。

出卖人委托测绘商品房面积的房产测绘机构是_______________。

第三条买受人所购商品房的基本情况

该商品房的房屋建设方式为：【普通商品房】【经济适用房】

该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：_____________，建筑层数为：__________层，其中地上___________层，地下___________层。

买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：（注：以下涉及金额均为_____币）

该商品房为第一条规定项目中的___________【幢】【座】第_________层_________单元___________号。用途为【住宅】【公寓】【办公】【商业】【车库】【其他】：________；住宅类型为：【普通】、【别墅】、【其他】：_______；测绘建筑面积共______平方米，其中，套内建筑面积______平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积______平方米；【层高】【净高】为：________米,【坡屋顶净高】最低为：________米，最高为：_______米。该商品房的朝向见附件一。有______个阳台，其中________个阳台为封闭式，________个阳台为非封闭式。装修水平是【清水】【简装】【全装】，装修标准是______元/每平方米。

该商品房为住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。其中，该商品房为经济适用住房的，出卖人与买受人约定同时按照下列第1种方式和第2种方式分别计算该商品房价款。

该商品房为非住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第_______种方式计算该商品房价款。

1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米______（币）__ ___元，总价款_____（币）____佰____拾____亿_____仟____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。

2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米_________（币）___ 元，总价款____（币）____佰____拾____亿_____仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。

3、按照套(单元)计算，该商品房总价款为_____（币）____佰____拾____亿______仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。

4、按照_________________计算，该商品房总价款为______（币）_____佰_____拾_____亿______仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。

具体约定见附件四。

房号最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。

本条所称建筑面积，是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。

第四条抵押情况

与该商品房有关的抵押情况为：___________。

1、该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；

2、该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：____________，抵押登记部门为：______________________，抵押登记日期为：_____________。

3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为：_________，抵押登记部门为：______________________，抵押登记日期为：______________________。

______________________________________________________________。

抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关约定见附件三。

第五条付款方式及期限

买受人采取下列第____种方式付款。

1、一次性付款。

2、分期付款。

3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的_____％，其余价款可以向___________银行或住房公积金管理机构借款支付。

4、其他方式。

具体付款方式及期限的约定见附件五。

第六条出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。

________________________________________________________。

第七条规划变更的约定

出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。

出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。

第八条设计变更的约定

（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。

1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途；

2、_______________________________________________________；

3、_______________________________________________________；

4、_______________________________________________________。

出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。

（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受人已付房款，并按照____________利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。

_______________________________________________________________。

第九条逾期付款责任

买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第______种方式处理：

1、按照逾期时间，分别处理(（1）和（2）不作累加)

(1)逾期在_____日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金，并于实际支付应付款之日起_____日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。

(2)逾期超过_____日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起_____日内按照累计的逾期应付款的_____%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之_____（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起_____日内向出卖人支付违约金。

本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2、___________________________________________________________。

第十条交付条件

（一）出卖人应当在____年____月____日前向买受人交付该商品房。

（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、、、、、

项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

1、该商品房已取得改为规划验收合格证

2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；

3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；

4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；

5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；

6、_____________________________________________________；

7、_____________________________________________________。

第十一条市政基础设施和其他设施的承诺

出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：

1、市政基础设施：

（1）上水、下水：____年____月____日达到________________________；

（2）电：____年____月____日达到________________________________；

（3）供暖：____年____月____日达到_____________________________；

（4）燃气：____年____月____日达到_____________________________；

（5）___________________________________________________________；

（6）___________________________________________________________。

如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：

（1）__________________________________________________________；

（2）___________________________________________________________。

2、其他设施

（1）公共绿地：____年____月___日达到____________________________；

（2）公共道路：____年____月___日达到____________________________；

（3）公共停车场：____年____月____日达到________________________；

（4）幼儿园：____年____月____日达到 ___________________________；

（5）学校：____年____月____日达到 _____________________________；

（6）会所：____年____月____日达到 _____________________________；

（7）购物中心：____年____月____日达到 _________________________；

（8）体育设施：____年____月____日达到 _________________________；

（9）___________________________________________________________；

（10）__________________________________________________________。

如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：

（1）____________________________________________________________；

（2）____________________________________________________________。

第十二条逾期交房责任

除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第______种方式处理：

1、按照逾期时间，分别处理(（1）和（2）不作累加)

(1)逾期在_____日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起_____日内向买受人支付违约金，合同继续履行。

(2)逾期超过_____日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之______（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起_____日内向买受人支付违约金。

2、__________________________________________________________。

第十三条面积差异处理

该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的测绘面积发生误差的，双方同意按照第________种方式处理：

1、根据第三条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：

(1)套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；

(2)套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照____________利率付给利息。

买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

实测套内建筑面积－预测套内建筑面积

套内建筑面积误差比＝_____________ _______ ____________x 100% 预测套内建筑面积

2、根据第三条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：

(1)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的，根据实测建筑面积结算房价款；

(2)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照____________利率付给利息。

买受人不退房的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

实测建筑面积－预测建筑面积

建筑面积误差比＝ _____________________________________ x 100%

预测建筑面积

3、双方自行约定：

____________________________________________________________

____________________________________________________________。

第十四条交接手续

（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。

（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：

____________________________________________________________；

____________________________________________________________。

（三）双方同意按照下列第_______种方式缴纳税费：

1、出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件。

____________________________________________________________。

2、买受人同意委托出卖人代交下列第____、____、____、____、____、

___种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。

（1）专项维修资金；

（2）契税；

（3）第二十二条约定的物业服务费用；

（4）供暖费；

（5）________________________________________________________；

（6）________________________________________________________。

3、买受人自行向相关单位缴纳下列第____、____、____、____、____、

____种税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。

（1）专项维修资金；

（2）契税；

（3）第二十二条约定的物业服务费用；

（4）供暖费；

（5）________________________________________________________；

（6）________________________________________________________。

第十五条商品房质量、装饰、设备标准的约定

（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本省颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。

（二）出卖人和买受人约定如下：

1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起______日内退还全部已付款，并按照___________利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。

买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议。

____________________________________________________________。

2、该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起_______日内（该时限应当不低于60日），买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起______日内退还买受人全部已付款，并按照___________利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。

买受人不退房的或该商品房交付使用已超过_____日的，应当与出卖人另行签订补充协议。

________________________________________________________。

3、交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第_____种方式处理：

（1）出卖人应当于_______日内将已修复的该商品房交付。由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。

__________________________________________________________。

（2）由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起_____日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。

（3）__________________________________________________________。

4、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第______种方式处理：

（1）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

（2）___________________________________________________________；

（3）___________________________________________________________。

具体装饰和设备标准的约定见附件六。

（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。

___________________________________________________________。

第十六条住宅保修责任

（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。

第十七条商品房节能措施

【1】该商品房为住宅的，应当符合国家有关建筑节能的规定和四川省建设厅、四川省技术监督局发布的《四川省夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（DB51/T5027－2002）的要求。未达到标准的，出卖人应当按照《四川省夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》的要求补做节能措施，并承担全部费用；因此给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。

____________________________________________________________。

【2】该商品房为公共建筑（办公建筑、商业建筑、旅游建筑等）的，应当符合国家有关建筑节能的规定和建设部发布的《公共建筑节能设计标准》（GB 50189－2005）的要求。未达到标准的，出卖人应当按照《公共建筑节能设计标准》的要求补做节能措施，并承担全部费用；因此给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。

____________________________________________________________。

第十八条使用承诺

买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同、补充协议及其附件另有约定者外，买受人在使用该商品房期间有权与其他权利人共同使用与该商品房有关的共用部位和设施，并按照共用部位与共用房屋分摊面积承担义务。

出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位和设施的使用性质。

____________________________________________________________。

第十九条产权登记

（一）初始登记

出卖人应当在______年______月______日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第______种方式处理：

1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的____％向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起_____日内向买受人支付。

2、_____________________________________________________。

（二）转移登记

1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第_____种方式处理：

（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。

（2）买受人同意委托_____________向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,委托费用__________ 元人民币（大写）。

2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起_______日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第______种方式处理：

（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受人全部已付款，并按照____________利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起____日内由出卖人支付。

（2）_________________________________________________________。

第二十条共有权益的约定

1、该商品房所在楼栋的屋面使用权归该楼栋的全体产权人共有；

2、该商品房所在楼栋的外墙面使用权归该楼栋的全体产权人共有；

3、______________________________________________________________；

4、______________________________________________________________。

第二十一条附属建筑物、构筑物的约定

双方同意该商品房的附属建筑物、构筑物按照以下第_______种方式处理。

1、出卖人出卖该商品房时，该商品房附属的_______、_______、_______、

_______随同该商品房一并转让。

2、出卖人出卖该商品房时，该商品房附属的_______、_______、_______、_______不随同该商品房一并转让。

第二十二条前期物业服务

（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：_____________________，资质证号为：_____________________。

（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为__________/月·平方米(建筑面积)。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、_________、_________、_________。

地上停车管理费__________，地下停车管理费__________。

（三）物业管理企业按照第_________种方式收取物业服务费。

1、按照年收取，买受人应当在每年的____月 _ 日前缴费。

2、按照半年收取，买受人应当分别在每年的 _ 月 _日前和月日前缴费。

3、按照季收取，买受人应当分别在每年的月日前、月 _ 日前、 _ 月 _ 日前和 _ 月 _ 日前缴费。

（四）物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。

第二十三条专项维修资金

买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自受托之日起_____日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。

买受人自行缴纳专项维修资金的，应当在商品房交付【时】【之日起_____日内】，向物业管理企业出示专项维修资金缴纳凭证。

第二十四条不可抗力

因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起 _ 日内向另一方当事人提供证明。

第二十五条争议解决方式

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第______种方式解决：

1、提交____________仲裁委员会仲裁。

2、依法向人民法院起诉。

第二十六条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。

第二十七条本合同及附件共______页，一式______份，具有同等法律效力，其中出卖人______份，买受人______份，______份，______份。

第二十八条本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应当保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性。

出卖人(签章)：买受人(签章)：

【法定代表人】：【法定代表人】：

【委托代理人】(签章)：【负责人】：

【委托销售代理机构】(签章)：　　　　【委托代理人】(签章)：

签订时间：_____年____月____日　　　签订时间：____年_____月____日

签订地点：　　　　　　　　　　　　　签订地点：

附件一：房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应标明方位）

附件二：共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明

1、被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积。

2、参与分摊公用建筑面积的商品房名称、用途、所在位置、面积、分摊系数。