关于房价的法经济学分析
陕西 西安 刘树伟
引 言
房价是我国当前较为敏感的社会问题。房价居高不下，关系民生。国家为抑制房价，采取了许多政策措施，特别是针对影响房价的"炒房"问题，出台了征收营业税和个人所得税等政策，包括即将出台的物业税。二手房交易作为房地产市场的二级市场，其价格的变化对整个房价有着直接的影响。因此，将二手房房价作为缩影，用法经济学理论分析房屋交易收取的税种税率对房价的影响。由于各省市房屋交易政策有所区别，而且各地区房屋交易价格差异很大，我们仅以西安地区二手房交易价格为标准进行分析。
一、分析采用的理论
1、科斯定理。科斯定理通过引入交易费用概念将资源配置合法律制度两者相结合。同一交易过程在不同法律制度框架下进行，涉及的交易费用不同。过高的交易费用影响企业交易效率，阻碍资源配置，有效的法律制度，能减少交易费用，减少谈判环节，推动资源配置结果。
2、需求-供给理论。由于社会资源的稀缺性，个人和社会需要与社会供给之间就会产生矛盾，解决矛盾的方式有两种：一是最大限度地开发资源，生产足够多的社会产品满足人的需求；二是调节分配方式和分配比例，在社会资源有限的前提下，通过调整供需，最大限度地满足人们对社会公共产品的需求。第一种方式在人类目前的技术条件下无法实现，因此，只有第二种方式才是解决社会供需矛盾最现实的方式。
二、资料来源：
新浪网、搜狐网、古城热线房地产信息网、《法经济学》（陈国富，经济科学出版社）
三、目前国家关于二手房上市交易的税收政策
2006年国家税务总局出台的两个规范性法律文件：《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》；《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》。两个通知作为目前二手房上市交易征税法律依据，买卖二手房的税费缴纳标准如下：
1.营业税：对获取房产证不足5年的房屋上市交易，需交纳房屋成交价格×5.5％（由卖方缴纳）；
2.印花税：交易双方按交易合同价格的万分之五缴纳；
3.个人所得税：（财产转让收入额-房屋原值-转让税金-必要费用）×20％（由卖方缴纳）；
4.契税：普通住宅为1.5％，非普通住宅为3％（由买方缴纳）。与以往二手房交易税费相比，增加了营业税和个人所得税两项。
如果原价为25万元的以30万元的价格作为二手房出售，按照此计税标准，买卖双方需交纳的税费为（不含中介费用和其他交易费用）：
营业税：30万元×5.5%=1.65万元；
个人所得税：[30万元（转让收入）-25万元（原值）-约2.5万元（转让税金和必要费用）] ×20%=0.5万元；
契税（按普通住宅计算）：30万元×1.5%=0.45万元；
以上三项税费共计：1.65+0.5+0.45=2.6万元
与国家税务总局两个通知执行之前相比，二手房交易双方需要多承担2万多元的税费。在一手房买不起，二手房供不应求的前提下，二手房的卖方往往在交易关系中会处在比较有利的地位，因而人为地将营业税、个人所得税等转嫁到购房者身上，上例中增加的2万余元税费实际上都由购房者承担，加重了购房者的压力。
四、目前的二手房税收制度下，西安二手房市场供求现状
据网络统计，今年出租房屋与承租者的比例为15：1；出售房屋与购房者的比例为8：1；购买一手房与购买二手房的比例为65%与35%。经统计调查有70%以上的消费者认为二手房交易税费太高，而二手房已成为中低收入者购买或租赁的首选，交易成本的增加是这部分群体望房兴叹的主要原因，也是二手房交易亟待突破的"瓶颈"，所以减轻二手房交易税费已成为不可回避的、比较突出的问题。
由于赋税增加，许多二手房的卖方将各种赋税加入到房价中，导致交易成本上升。一定程度上造成二手房价上涨，今年以来，西安楼市一直都很热，房价在"涨"，二手房的价格也在"涨"。根据合家盈房屋西安市12家分店的统计，今年前五个月，西安二手房均价已经达到2900元，整体呈现稳中上升的态势，同比增长11％。据合家盈房屋市场分析人员介绍，根据多家二手房中介公司调研，今年前五个月，西安的二手房均价已经逼近3000元，成熟社区和优良地段则高出均价好几百元。二手房价上涨，成为阻扰二手房市场发展的重要因素之一。
五、问题分析
从市场状况分析供求情况从表面看，西安二手房市场供不应求，而实际上是由于一手房价上涨带动二手房价相应提高，更重要的是由于二手房交易费用上涨，原来倾向于购买二手房的消费者的购买力被削减，在新的税费体制下，配套设施和地理位置较好的二手房的实际支付价格已经接近一手房的均价，二手房的价格优势已经被高税费冲减，购房者对二手房的兴趣也不断减弱。
从税收制度分析，由于个人所得税和营业税的征收，二手房交易所需缴纳的各项费用达到房屋价值的10%左右，制定这一税收制度的初衷是为了抑制"炒房"，控制房价，尽管一定程度上增加了炒房的成本，但同时也增加了二手房购买者的经济负担，导致二手房交易成本过大，交易量下跌。二手房买卖征收高赋税潜在的含义由抑制房价变成了限制二手房交易，鼓励消费者买一手房，放弃二手房的调控政策，因此，在如此高的税费体制下，二手房很难撑得起房地产市场的半壁江山。
六、解决问题的办法
按照科斯定理分析，交易费用不为0的情况下，不同的法律制度对交易和资源配置有直接的影响。法律制度必须根据经济社会发展的需要来制定和执行。我国现在房地产市场总体是供不应求，房价逐年递增，大力挖掘二手房市场潜力，加快二手房办证力度，推动二手房上市交易，是提高房屋供给量，满足社会需求，抑制房价的重要举措，二手房交易的相关制度和规定也必须以此为立足点，促进二手房交易。但是，个人所得税和营业税的征收实际是给二手房的交易环节作了限制，使交易成本加大，背离了科斯定理的基本要求。
因此，应减轻交易环节的税费，而加强房屋持有过程中的税费。
