**物业与史某等63位业主的物业服务合同纠纷案

【案情简介】

2006年10月，**花园小区业主委员会以原物业管理公司服务质量差为由，解除其与该物业管理公司签订的物业管理委托合同。同年11月，**物业管理有限公司（下称**物业）入住**花园小区，并与小区业主委员会签订了物业服务合同，约定服务期限为5年，同时约定物业服务费多层住宅按建筑面积0.55元/平方米/月收取；小高层、高层住宅按建筑面积0.90元/平方米/月收取；非住宅用房按建筑面积1.00元/平方米/月收取。

史某等63户为**花园的业主，但自**物业入住后，史某等63户业主就没有交纳过物业服务费，为此，**物业多次上门催讨，但都无功而返。2008年12月，**物业无可奈何之下将史某等63位业主告上法庭，请求法院判令以上各被告支付拖欠了2年的物业服务费及相应的违约金合计人民币273766.78元。【一审与二审情况】

原告**物业诉称，史某等63位被告不交纳物业服务费违反了其与**花园小区业主委员会（下称业主委员会）签订的《物业服务合同》，依法应支付拖欠的物业服务费并承担违约责任。史某等63位被告辩称，原告从没有与他们签订过任何物业服务合同，原、被告之间不存在物业服务合同关系；且他们与前任物业管理公司签订的《物业管理合同》仍没有依法终止，所以原告的诉请没有事实和法律依据。

一审法院审理认为，原告与63位被告之间虽然不存在合同关系，但原告与小区的业主委员会之间签订过《物业服务合同》，根据物业管理条例第十二条第四款的规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，及第十五条第二款关于业主委员会职责的规定，即业主委员会可代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，原告与业主委员会之间的物业服务合同对63位被告有约束力，且实际上各被告已经接受了原告2年的物业服务，因此，原告要求各被告支付拖欠的物业服务费，应予支持。另外，鉴于前任物业管理公司已经与业主委员解除了物业服务合同，被告辩称与前任物业管理公司签订的《物业管理合同》没有终止与事实不符。因此一审法院判决支持原告全部诉讼请求。

63位被告对一审法院的判决不服，向上一级人民法院提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，并驳回**物业的全部诉讼请求。主要的上诉讼理由是：1，业主委员会擅自解聘前任物业管理公司并选聘原告作为物业服务公司，都未经业主大会讨论通过，这直接违反《物业管理条例》条十一条的相关规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业”，因此，业主委员会选聘原告作为**花园小区物业服务者是无效的；2，原告与业主委员会签订的《物业服务合同》未经业主大会讨论通过，不是全体业主的意思表示，是无效的《物业服务合同》，能不约束各被告；3，原告收取物业服务费的标准高于前任物业管理公司的收费标准，而提供的服务没有任何变化，其存在与业主委员会串通损害业主合法权益的行为。被上诉人即一审原告辩称，上诉人的上诉理由不成立，1，业主委员会是业主大会的执行机构，其行为依法对全体业主有效，故业主委员会解聘前任物业管理公司和选聘上诉人作为物业服务公司不存在违法的情况；2，根据物业管理条例的规定，业主委员会有权代表业主与物业服务公司签订物业服务合同；3，被上诉人收取物业服务费是依据政府指导价，在核定收费标准的范围内收取的，不存在违法违规情形。至于上诉人称被上诉人与业主委员会存在串通损害业主合法权益行为，完全是上诉人恶意猜测，没有事实根据。退一步说，如果上诉人认为业主委员的行为或决定损害了他们的合法权益，各上诉人完全可以另案向法院申请撤销业主委员会的决定，在业主委员会的行为或决定没有被法院撤销的情况下，业主委员会的行为或决定对全体业主都有效。因此，请求二审法院驳回各上诉人的上诉，维持一审判决。

二审审理查明，业主委员会解聘前任物业管理公司及选聘**物业，以及与**物业签订物业服务合同确实没有经过业主大会讨论通过。该案最终在二审法院的主持下，双方达成一致的调解协议，**物业减按前任物业管理公司的收费标准收取63位业主的物业服务费，放弃违约金，并自愿承担一、二审全部诉讼费用。

【评析】

本案是典型的物业服务合同纠纷，虽然最终是以双方当事人达成一致调解协议而圆满结案，但该案透视出的法律问题仍值得研究。

一，本案中业主委员会解聘前任物业管理公司及选聘**物业管理公司的行为是否有效。

业主委员会是业主大会的执行机构，并非决策机构，因此，业主委员会主要职责是执行业主大会已决定的事项。根据《物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十一条的规定，选聘和解聘物业服务企业是由业主共同决定的，也就是说业主大会有权决定选聘和解聘物业服务企业。而本案中，业主委员会未经业主大会讨论决定，就解聘前任物业管理公司并选聘**物业，显然是违法并超越其职责范围的；同时业主委员的该行为侵犯了业主的建议权和表决权。因此，**花园业主委员会在本案中选聘和解聘物业服务企业的行为，在未得到业主大会追认的情况下是无效的。

二，业主委员会不经业主大会讨论决定，就与物业服务企业签订物业服务合同是否对业主有约束力。

首先，不能依据物业管理条例业第十五条第二款关于业主委员会职责的规定，即业主委员会可“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”来认定此种签约行为对业主有约束力。因为该条规定突出业主委员会有“代表”业主的职责或功能，很显然这个“代表”行为是受权并取决于业主大会或全体业主的，并没有说明业主委员会可以自行决定；另外，业主委员会履行该职责的前提是“执行业主大会的决定事项”，结合本案说，也就是业主委员会可以代表业主与**物业签订物业服务合同，但合同的重要条款或事项，如物业服务合同中的服务内容和收费标准等涉及业主切身利益的事项，必须经业主大会决定。这样方可体现全体业主的意思表示，也才能对全体业主具有约束力。

其次，也不能依据物权法第七十八条、物业管理条例第十二条第四款的规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，而认为这种签约行为对业主有约束力。业主大会的决定对业主具有约束力自不必说，但业主委员会的决定，对业主有约束力是有前提的，那就是业主委员会在业主大会已决定事项的范围内或授权的情况下作出的决定，才能对业主有约束力。因为业主委员会的性质决定了其只是业主大会的执行机构，其职责是执行业主大会已决定的事项，不能脱离业主大会的意思而自作主张。

另外，为防止业主大会被少数人操纵，或业主委员会被物业服务企业收买，从而作出侵害业主合法权益的决定。物业管理条例第十二条第五款也特别规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。结合本案来看，业主委员会与**物业签订的物业服务合同，在服务内容没有变化的情况下，提高了物业服务费，业主完全可以认为这种签约行为侵害了业主的合法权益，可以请求法院撤销该合同。问题是法律没有明确规定这种撤销请求的时效，从一般撤销之诉来看诉讼时效是一年，而本案中的业主在业主委员会选聘物业公司2年后能否启动撤销申请，就是本案存在的难点问题，这一问题也有待法律进一步明确。否则，会加大对该类案件处理的难度。

第三，本案中业主委员会与**物业的签约行为违反法律规定的程序，签订的物业服务合同系效力待定的合同，在未经业主追认的情况下，对业主不具有约束力。

《物业管理条例》第四十一条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，这一原则性规定要求物业服务收费要合理、公开、公正。同时，相关的地方性法规也会作更明确的规定，如本案**花园所在的省物业管理条例就规定：物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。另外，《物业服务收费管理办法》第八条规定：物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

前述规定要求业主委员会在与物业服务企业签订物业服务合同之前，必须要公示合同，并交业主大会表决通过。因此，本案中的业主委员会未经法定程序与**物业签订的物业服务合同处于效力待定状态。如果业主大会不追认，那么，该合同对业主无效，也就对业主没有约束力。

三，本案中63位业主是否有支付物业服务费的义务。

本案一个不争的事实是，**物业已经入住**花园小区2年，并实际提供了物业管理服务，从没有停止过对63位业主的物业服务，63位业主被动地接受了物业服务是客观事实，**物业为此付出了管理服务，且这种服务并非约定为无偿的，因此，63位业主依法有支付物业服务费的义务。

从这个角度看，一审判决并非没有道理的，只是判决的理由值得商榷。而二审最终以调解方式处理此案，也是考虑到这一因素，同时，也考虑到本案存在的问题。笔者认为二审以调解方式结案，值得尊重，同时体现公正、和谐的审判价值，并在审理过程中使得双方当事人认识到各自存在的不足，从而达成一致的调解协议，并取得较好的社会效果！