再扭乾坤

——一起房产确权诉讼案代理记

（《失而复得权利》续的内容提要：案件变幻莫测，刚刚恢复效力的房屋公定契转眼被政府撤消，自家三弟又起诉要求全部归其所有，在种种不利的情形下律师如何竭尽智慧力保C的权利）

福建省高级人民法院对三兄弟房地产权发证行政复议纠纷案终审胜诉后，一晃五年过去了。我以为三兄弟之间的恩怨早在时间的流淌中泯灭了。谁知一天C又来找我，还是老问题，B起诉A、C要求确认争议的房产全部归其所有。

原来省高院败诉归来B不甘心，又下血本和A，C打了一连串官司。其中一个是以自己没签字，三兄弟分房协议是伪造的为由提出撤销三人分房协议的诉讼，获得一审福清市人民法院支持，判决撤销该协议。从此C的官司兵败如山倒，二审福州市中级人民法院判决驳回C的上诉，维持原判，申请再审也被省高院驳回。随后福清市人民政府撤销了建立在分房协议书上的公定分析契，C不服申请行政复议，也被福州市人民政府驳回。这样，C主张产权最大也是最后的王牌证据就被彻底摧毁了。更要命的是发生效力的判决援引了当年A,C的来信中称“房子是B的”文句作为依据，还从档案馆调取到申领公定分析契提供土地来源购房的卖断契复印件，该契载明的买主是B，而非A,B,C三人。一份份生效法律文书都是一件件“铁”的证据，似乎无声地宣告眼前这场官司的“死刑”，我哪里还有让死马重生的医术？

望着当事人近乎绝望的眼神，我忽然想起个先哲的一句教诲：“在没有弄清全部事实真相和穷尽一切可能的之前，勇者不可轻言败局已定！”

怎么办？路在何方？

失败乃成功之母，路就从研读判决撤销分房协议书案卷材料开始。一个原来好端端的诉讼优势怎么戏剧性变为诉讼劣势呢？原因就在于C过于迷信关系，而不在法律与事实上下功夫。关系指点把宝压在时效上，C就照办，重点突出本案分房协议订于1987年，距起诉时的2007年已大大超过2年时效限制，主张法院应驳回B的起诉。但法院采信B方主张在2006年行政复议时才知道分房协议，距起诉时未超过2年的抗辩理由，轻而易举击溃“时效”盾牌。由于疏于实体抗辩，特别一对信件上“房子是C的”话语没有进行任何分析反驳，实际上那只是气话或客气话，并非A与C的真实意思表示（这在同一封信上有许多内容可以证明）；二、没有对申领公定契为何三人买的真契不用，反而使用只写B买的，并只有复印件而无原件的假契进行合理的解释，给人造成C抗辩苍白无力而B主张更有理的印象。进一步的实地勘查发现，三人并未完全按书面分房协议规定居住，而是A住二层，C住三层，B住四层，底层公用，且各自按装水表管业。表明三人之间形成分房管业的事实协议并已履行完毕达18年之久。这是谁也不能撤消的事实，足以抗击书面分房协议被撤销的不利法律后果。

我终于由“山重水复疑无路”进入“柳暗花明又一村”的境界，一个证据充分确凿，论证严密，主张争议房产为三个共建共有的代理意见形成了。

本案争议的焦点为房子究竟是共建共有还是B独建独有。这个问题应当从建房目的、政府审批目的、土地来源、资金及投工、房屋建造结构、居住管业情况、纠纷的由来与发展等方面进行总体的综合分析，才能作出正确的判断。

一、争议房产是合作共建的，应当共有。

1，B和A没有订立书面的委托协议，其委托的权限及内容只能从有关的证据及行为来探知。从现有的相关材料可以判定：A是12 口人大家庭共建房的主持人，不是B个人建房的代理人。理由：（1），B认可的建房申请表明确记载双方妻儿共为一家，B为户主；（2），虽然过去分过家，但法律并不禁止当事人根据自己意愿重新组合为一个大家庭，并且本案也有大家庭经济生活的事实，如B长期将儿郭诗杰交与两被告妩养教育、频繁的小笔或大笔经济往来不分彼此、言谈口语共称一个家；（3），组织这样大的建房工程需要付出巨大精力和时间，如果是委托代建的话，B按理应当支付一笔较大的酬劳费给A，但B没有支付一文钱的酬劳费，连感谢的一句话都没有，相反的A和C还无偿投入了一定数量的工料，这就说明B所谓委托也是以户主身份委托的（即委托A料理全家12口人的建房工作，其中就包含着A自身的利益），不是纯粹为他个人建房委托的，所以B既不需要支付报酬也不需要感谢。

2，建房申请表载明B申请建房的理由是供自己和兄弟居住，并以黄家12口人的户主身份申请建房。可见申请目的是共建共有。政府也是批给12 口人自建房，不是批给B一人建房。否则按B长期居住在外国的情况，依土地法规定就根本不能给B批地建房。应当指出：在上个世纪80年代及以前几千年的中国历史中，户主一人代表全家登记建筑许可证和房地产权既非常普遍，也是法律认可的。故建筑许可证写B名字实际是代表全家12口人的，不能理解为准许B一人建房。

3，建房用地来源于三人共买的旧房地。所有只写B名字的卖断契A均已承认是他个人伪造的，都没有原件，不能采信。挡案馆只写B名字买的契及所谓律师见证全是假的，因为A已承认该契只有复印件而无原件，所谓与原件核对无误律师见证章完全子虚乌有，对此C并不知情，应由A承担责任。虽然该假契被用于颁发公定契，但A称是为对应建房申请表户主B名字，言下之意是代表全家购买。考虑A是B以大家庭户主身份委托的主持全家建房人，不是B个人建房的代理人，于理于法其以户主名字购买建房物资均应视为全家共同购买。假如真有A以B名义买旧房地的话，也应视为户主代表全家购买。所以，B主张土地来源为B一人买的不能成立。

4，建房时三人感情很好。当时B不在国内，所有的跑审批、购买材料及组织管理施工工作均是两被告完成的，有部分材料及劳务也是两被告及家属提供的，事实上形成“有钱出钱，有力出力，有物出物，不分贡献大小”的共同建房共同所有的协议并得到完全履行。

5，有关两被告在信件中说房子是B的话，是两被告在特定环境下说的气话或 客气话，不是真实意思表示，这有信中相关内容证明。其次，一来与信中自己投工投料共建共有的内容相矛盾，二来也与两被告几十年主张有产权的态度及行为相矛盾，不能作为认定产权归属的依据。相反，该信件还有体现两被告投工投料共同建房的内容与事实，无法成为B主张全部产权的根据。

二、应当确认已经形成以居住现状析产并已各自管业履行18年的事实协议，这是证明被告对争议的房产拥有产权的最有力的证明。

1，建房申请表可以证明建房前已经形成房子就是建给三兄弟小家庭居住所有的合意。现场勘察房屋建造的结构也体现这种意图。

2，1987年底房子建好后，两被告即搬进现居住层次房间居住管业至今，留一套给B。1988年B的前妻陈某回国就居住在被告A的家中，目睹各家分得的房产并不反对，也代表B接受分得的房产。这个事实已在两被告信件体现。陈某回美国后不可能不对B说。B1996年回国时也居住该房，证明其以行为默认事实的分房协议。现在B说他不知道显然说不过去。

3，从分房到2005年底B提出所谓退房要求时止，三家整整各自管业18年之久。B从没有向两被告收取过租金或订立借房协议。如果不是确有分房事实的话，B决不可能让两被告借住这么长时间的。其次，B主张两被告一直另有住房，被告也未予否认，说明两被告要住争议房子不是因为没有房子要借住，而是认为自己对房子有所有权，也证明B所谓借房说根本不能成立。再者，庭审已查明三家均已各立水电表多年的事实，也可以证明B再次用行为接受被告对所居住的房产所有权的要求。虽然B拒不承认已收到公定分析契，但结合从其已知道在A骗取B一人独有的房地产证之前已经办有公定分析契及契税的事实，依最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第65条“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示”的规定，应认定B默认了事实的分房协议并默认了分房协议的完全履行。

4，本案纠纷产生的根源在于A因想让儿子出国得到B的帮助等私利，瞒着C，不顾已经领到合法的公定契的事实，私下与B达成以全部房产做成B的交易，从而损害C利益。由于A偷偷做成B一人名字的非法房地产证后，B没有兑现诺言，继而又发生孩子纠纷，导致B提出让胞兄退房的诉讼，暴露出非法领取的房地产权证的秘密，引发C撤消两权证的行政复议，以至酿成三家多年的房产诉讼纠纷。如果B与A没有以上私心杂念及恩怨的话，本案就不会发生。这也从一个角度说明三人之间确实形成过事实的分房协议，并得到完全履行。否则的话，B就不必与A暗中串通，伪造大量资料包括伪造所谓C签名盖章的说明书来骗取两权证，B也不必瞒着C单独与A立处分房产的出具书。如今B说所有的房地产是他一人的，只能说是不诚信，并对历史形成的事实分房协议的反悔罢了，实不可取。

5，以上分析形成证据链条，合乎逻辑证明房产共建共有，并合理排除B独建独有的可能。

三、B主张房子为其所有的依据只有二个，一是被撤消的两权证及挡案材料，二是两被告的信件。这都证明不了B的主张。B提供的所谓的档案表明申请建房报告在1995年才递交，可是有关勘察丈量等相关审批工作却在1991年就开始进行了。这种时间倒置的现象及大量资料系伪造的情况，说明这种房地产档案材料完全不具有真实性合法性，也证明已被撤消的房地产证是A用违法手段骗取的，根本没有证明力。应当注意的是：挡案中没有任何B委托A的手续，申请发证人的身份证是用A身份证变造的，只不过是将身份证上的“栓”字改为“兴”字，其余一切没变。由于身份证号码相同，从法律角度来说等于说是A自己改个名申请发证给自己罢了，发证确权也是将房子确权给A，根本不是确权给B。其次，被告的信件如前所论述也不能证明B的主张。

四、鉴于三人亲属关系及有过良好感情，也考虑B投入资金多对建房贡献较大，为化解矛盾稳定社会，建议进行调解。如调解不成，则可根据这起房产争议首先体现为土地来源与权属争议的情况，告知当事人应依土地管理法规定向人民政府申请处理，裁定驳回B的起诉。

经过一年多漫长时间的等待，2012年8月10日福清市人民法院作出一审判决：一、争议的房产归B所有；二、A、C可以居住争议房子终生。对此各方均不服提起上诉，案件尚在二审中。