商品房买卖合同中的法律问题 (二)-找法网

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孙表华律师

湖南

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商品房买卖合同中的法律问题 (二)

更新时间：2006-07-20

（三）惩罚性赔偿问题

　　《消费者权益保护法》确定欺诈行为承担双倍赔偿责任，开创了我国惩罚性赔偿的立法先河，《合同法》规定违约金只要不过分高于实际损失也予以认可，这高于实际损失的违约金就包含了对违约行为的惩罚，这些都突破了传统民法赔偿责任只在于填补损失的理念。本次司法解释就是依据《消法》和《合同法》，对商品房买卖中的恶意违约和欺诈进行惩罚。

　　对于下述五种情形，出卖人不仅要支付利息，赔偿实际损失，而且还有承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　1、合同订立后，未告知买受人又将房屋抵押给第三人，

　　2、合同订立后，出卖人又将房屋卖给第三人；

　　3、订立合同时，故意隐瞒未取得预售许可证的事实或提供虚假的预售许可证明；

　　4、订立合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

　　5、订立合同时，故意隐瞒所售房屋已售第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　要注意一个问题：开发商一般都将在建工程进行抵押，售房时售出一批，就解除一批的抵押，故须事先说明抵押情况，否则将会适应第4条。

　　案例：某购房者购房后一直不办理交房手续，开发商依约通知解除合同，并将房屋售于他人，购房者要双倍赔偿，没有支持。

　　（四）房屋交付使用的确认

　　司法解释：对于房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外，即交钥匙即为交付。

　　案例：客户入住，但未经消防验收，故索赔，因合同没有须经消防验收才视为交付的约定，故虽违反消防法，但没有违约。即使该约定无效，也不存在逾期交房违约金的问题。

　　（五）合同解除权的行使

　　司法解释规定了商品房买卖合同解除权行使的期限，这与其他合同解除有区别。一方迟延交房款或迟延交房，须在催告后三个月后方能行使合同解除权。

　　如违约方催告守约方行使解除权，守约方应在三个月内行使解除权，违约方没有催告的，守约方应在解除权发生之日起一年内行使。逾期不行使，解除权消灭，但当事人另有约定的除外。

　　（六）违约金数额的确定

　　司法解释：以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。实际损失的确定：逾期付款以银行贷款利息计算，逾期交房以评估机构评定的同地段同类房屋租金为标准确定。

　　前述案例中，违约金约定的是万分之六，相当于年利率21.7％。

孙表华