品房买卖合同中的法律问题


　　适用商品房买卖合同最新的依据，是最高院于2003年3月颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和建设部于2001年4月下发的《商品房销售管理办法》

　　（一）商品房买卖认购书的性质、效力及法律责任


　　认购书是开发商未获得商品房预售许可证前为回避风险而使用的销售手段，司法解释规定：未取得预售许可证而订立的预售合同无效，但在起诉前取得许可证的，可以认定有效。

　　1、认购书的性质：依司法解释：认购书如具备《商品房销售管理办法》第16条规定的合同的主要内容，并且出卖人已收受购房款，可以认定为商品房买卖合同。16条的规定与示范合同文本几乎没有区别，包含付款方式、交付条件、配套设施、产权归属，面积差异处理，产权登记等等，认购书一般不具备上述内容，故不是商品房买卖合同。

　　有人提出是预约合同，即指为将来订立的商品房买卖合同而订立的合同，有一定的道理，但因商品房买卖合同将包含认购书的内容，将会形成一个商品房买卖合同是认购书的补充合同的概念，而认购书又不能成为商品房买卖合同，固有一定的矛盾。

　　本人认为：由于认购书一般都有定金条款。故认购书应为立约定金合同，其目的是为将来订立商品房买卖合同而担保。

　　2、认购书的效力。认购书如具备商品房买卖合同的性质，在预售许可证取得前如订立，则合同无效。如能认定为定金合同，虽未取得预售许可证，有效的可能性较大。

　　3、认购书的法律责任：如因一方要变更认购书中的条款而导致主合同不能订立，则适用定金罚则；如因认购书条款以外的内容导致主合同不能订立，则不适用定金罚则，定金合同解除。

　　（二）商品房销售广告的法律约束力

　　司法解释规定，广告成为合同内容必须具备三个条件，一是所作的说明和允诺具体确定；二是对合同的订立及价格的确定有重大的影响；三是广告内容是商品房开发规划范围内的房屋和设施的宣传。

　　
　　（三）惩罚性赔偿问题

　　《消费者权益保护法》确定欺诈行为承担双倍赔偿责任，开创了我国惩罚性赔偿的立法先河，《合同法》规定违约金只要不过分高于实际损失也予以认可，这高于实际损失的违约金就包含了对违约行为的惩罚，这些都突破了传统民法赔偿责任只在于填补损失的理念。本次司法解释就是依据《消法》和《合同法》，对商品房买卖中的恶意违约和欺诈进行惩罚。

　　对于下述五种情形，出卖人不仅要支付利息，赔偿实际损失，而且还有承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　1、合同订立后，未告知买受人又将房屋抵押给第三人，

　　2、合同订立后，出卖人又将房屋卖给第三人；

　　3、订立合同时，故意隐瞒未取得预售许可证的事实或提供虚假的预售许可证明；

　　4、订立合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

　　5、订立合同时，故意隐瞒所售房屋已售第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　要注意一个问题：开发商一般都将在建工程进行抵押，售房时售出一批，就解除一批的抵押，故须事先说明抵押情况，否则将会适应第4条。

　　案例：某购房者购房后一直不办理交房手续，开发商依约通知解除合同，并将房屋售于他人，购房者要双倍赔偿，没有支持。

　　（四）房屋交付使用的确认

　　司法解释：对于房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外，即交钥匙即为交付。

　　案例：客户入住，但未经消防验收，故索赔，因合同没有须经消防验收才视为交付的约定，故虽违反消防法，但没有违约。即使该约定无效，也不存在逾期交房违约金的问题。

　　（五）合同解除权的行使

　　司法解释规定了商品房买卖合同解除权行使的期限，这与其他合同解除有区别。一方迟延交房款或迟延交房，须在催告后三个月后方能行使合同解除权。

　　如违约方催告守约方行使解除权，守约方应在三个月内行使解除权，违约方没有催告的，守约方应在解除权发生之日起一年内行使。逾期不行使，解除权消灭，但当事人另有约定的除外。

　　（六）违约金数额的确定

　　司法解释：以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。实际损失的确定：逾期付款以银行贷款利息计算，逾期交房以评估机构评定的同地段同类房屋租金为标准确定。

　　前述案例中，违约金约定的是万分之六，相当于年利率21.7％。