如何避免购房陷阱

（连载之一）

近年来，深圳楼市火爆，每个楼盘一开盘，就遭到"抢购"。但是，购房者在巨大利益的刺激下，几乎忘了任何商业行为都可能存在商业风险，房屋买卖更是陷阱密布。本律师根据自己的办案经历及有关法律规定，总结一些经验，希望能给购房者带来帮助。

一、 广告陷阱

可以肯定的说，大多数的购房者都是在看到广告后，才动了买房的心思，而现在的广告太"有才"了，把楼盘吹得美仑美奂，好象你买的不是房子，是天堂。其实，作为一个购房者，你已经跨入了第一个陷阱。当你买到房子后，你发现"无敌海景"变成了别人家的后脑勺，"超大园林"变成垃圾中转站，"世外桃源"前货柜车呼啸而过。你欲哭无泪，决定将开发商告上法庭。当你将合同递给你的律师看，律师很遗憾的通知你，证据不足，很难胜诉！怎么办？

按照二00一年四月建设部颁布的《商品房销售管理办法》第十五条规定，商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定，也就是说，开放商对广告内容可以不承担责任。这个规定给消费者维权带来了很大的障碍，而且有违合同法的规定，最高人民法院及时纠正了这个错误，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。"这个规定对当事人而言，是一大福音。但是，如何判断"说明和允诺具体确定"，对于不熟悉法律的购房客来说，确实是个难题。最好的办法就是把有关内容写到合同里去，现将有关内容提供如下，供参考：

出卖人应该就广告及其他宣传资料作出承诺：

1、房屋及周边环境符合广告所描述之内容，双方就可预见的内容进行约定：如双方没有在涉及房屋质量、装修、周边环境等细节作出说明时，则出卖人提供或发布的广告及宣传品可作为合同的组成部分，出卖人承诺提供的房屋、周边环境及公共服务设施将符合广告宣传品中文字及图案的描述。

2、对于广告中没有尺寸标明的，将以房屋为高度基准等比例放大或减少。

3、出卖人承诺在合同或广告中所说明的公共服务设施均可在买受人入住时使用，如果本社区可能进行分期建设，则前述设备及设施均与后期工程无关。

4、如不能达到上述标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

5、广告平面图中所列面积如无特别说明均为套内使用面积，广告中关于绿化园林的面积与位置应当与房屋具有相同的比例。如实际情况与广告数量误差超过3%，且此等误差显然不利于买受人，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同，则出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

（本节已完，下期谈有关房产的证件问题）