导读：
租赁合同期限超了20年的处理方法是续订租赁合同，当事人续订的租赁期限不可以超过二十年，超过二十年的部分是无效的，双方约定的租赁期限是六个月以上的，需要以书面形式签订合同。
一、
租赁合同期限超了20年如何处理可以续订租赁合同。房屋租赁合同超过二十年，超过部分无效，按照二十年计算。出租人和承租人可以约定租赁物的租赁期限，但不得超过二十年。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同。续订的时间不得超过二十年。
法律依据：《民法典》第七百零五条 【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第七百零七条 【租赁合同形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
二、
租赁合同的无效处理原则租赁合同的无效不适用返还原则。租赁合同属于继续合同，在租期内，承租人使用出租人的财产而支付租金，系连续性给付。租赁合同的连续性给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质。如果已经全部或部分履行的租赁合同被确认无效，则由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已行使的“使用权”，从而必然排除了合同无效的溯及力的适用。否则，将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。
因此，租赁合同被确认无效后，合同所已经产生的效果应作为一种事实状态予以保留。即出租人仍应保留其已获得的租金，承租人应返还租赁物而无权就租金请求返还。
三、
如何有效解除房屋租赁合同解除房屋的租赁合同如下：
1.协商解除，承租人与出租人协商一致解除房屋租赁合同；
2.约定、法定解除，合同中约定或法定的解除条件发生后解除房屋租赁合同；
3.违约解除，一方违约，另一方主动解除房屋租赁合同。
