不动产买受人对执行标的所享有的民事权益是否足以排除强制执行，可以结合被执行人的责任财产范围，异议人、申请执行人及被执行人对案涉房屋各自享有的权利性质，以及案涉房屋的属性、功能等方面进行综合判断。

1.界定责任财产范围。在责任财产范围内，可执行特定财产，责任财产之外的财产，不得执行。买房人朱某支付全部购房款并实际占有使用房屋，该房屋已脱离程某责任财产范围，程某无权用该房屋偿债，马某亦不能要求程某以该房屋偿债。

2.明确物权期待权与债权的保护顺位。朱某支付全部购房款并实际占有使用房屋，获得了一定的对外公示效力，虽不及物权登记效力，其物权期待权已超过马某享有的普通金钱债权，应优先保护。

3.保障居住与生存权益。朱某购房用于自住，房屋对朱某具有居住保障功能，具有一定的生存利益，相对于马某享有的普通金钱债权，朱某的居住、生存权益。

律师提醒买卖房屋易发生纠纷，广大购房者应当充分认识到不动产物权登记效力的重要性，购买房屋要及时办理不动产登记，即使不能及时登记，也要保存好购房合同、付款凭证、交付凭证及实际居住产生的水、电、气、暖、物业等费用凭证，以避免产生纠纷时因证据不足造成损失。