小产权房的性质、风险和处理方法和技巧 作者：冠军律师

一、小产权房的概念和种类：

1、占用农村集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑；

2、在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房；

3、在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。

二、小产权房的划分：

1、建房行为不合法的小产权房和建房行为合法的小产权房；

2、宅基地小产权房和集体建设用地小产权房；

3、自住型小产权房和销售型小产权房。

三、小产权房的法律定性及买卖合同的效力：

1、小产权房合法论及买卖合同有效论：

我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律中，只对集体土地上从事房地产开发做了严格的限制，并未就农村宅基地转让行为明文直接禁止，人民法院确认合同无效，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，国家政策不属于我国《立法法》所规定的任何一个层级的规范性法律文件，小产权房买卖合同并未违反国家法律和行政法规的强制性规定而应被确认为有效。

2、小产权房违法论及买卖合同无效论：

《物权法》第153条规定，“宅基地使用的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，这个“国家有关规定”应当包括上述国家政策的禁止性规定。

四、购买“小产权房”存在的法律风险：

1、没有产权证，一旦国家要征用土地，或集体要求收回房产，或因为政府规划要拆除小产权房，购房人的权益得不到法律支持。

2、由于没有产权，无法进行抵押贷款购房，只能一次性付款或分期付款。

3、小产权房不能进行上市交易，不能办理房屋产权过户手续，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利。

4、如果是占用耕地建设，属于违章建筑，有拆除的可能。

5、双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，属无效

买卖合同，如果出现纠纷，无法得到法律保护。

经典案例：北京画家村宋庄小产权房案（卖方马海涛与买方李玉兰）

五、购买小产权房保护买方利益的方法和技巧：

1、在合同中约定损失赔偿的计算方式，例如约定如买卖合同被法院或仲裁机构确认为无效，出卖人按该房购买价与合同被确认无效时该房产市场总价值之差价赔偿给买受人。

2、约定如遇国家征地，拆迁补偿款全部归使用权人所有，所有权人配合办理有关征地拆迁手续。

洛阳马冠军律师 整理