无需承担的《房屋买卖合同》违约金

2011年9月,刘某与某房屋中介有限公司（以下简称房屋中介）签订房屋买卖委托购买意向书,委托购买张某房屋一处,该房屋中介收取居间费用。双方买卖房屋的相关事宜均在该房屋中介处进行，委托购买意向书约定刘某违约应当支付给张某违约金。事后，因房屋中介无法为刘某办理银行贷款，致使刘某、张某未能签订房屋买卖合同。张某诉至法院，要求刘某支付违约金。

我们接受刘某的委托后，详细听取了刘某的陈述，仔细研究了相关材料，庭审过程中，提出了以下代理意见：

一、刘某委托房屋中介购买张某的房屋，刘某与张某并未签订房屋买卖合同，张某不是购买意向书的当事人，无权主张刘某承担违约责任；

二、即使委托购买意向书对刘某、张某都有约束力，其违约条款约定的是刘某同意后又反悔不买或不按约定签订合同等其他行为致使无法签订合同才承担违约责任，而双方未能签订房屋买卖合同的原因是房屋中介不能为刘某办理贷款，此原因不可归责于刘某。刘某未反悔不买房屋，也未有不同意签订房屋买卖合同的行为。张某无权要求刘某承担违约责任。

最终法院采纳了我们的代理意见，判决解除双方签订的房屋委托购买意向书，驳回了张某要求刘某支付违约金的诉讼请求。

此后，张某不服一审法院判决，向青岛市中级人民法院提起上诉，中级法院亦采纳了我们的代理意见，判决驳回张某的上诉，维持原判。