【案例】

甲乙结婚登记前，甲承租公房一套，婚后夫妻二人买下产权，离婚时该房产如何分割？

【争议焦点】

该房产属于婚前个人财产还是夫妻共同财产？

【牛方兴律师点评】

甲婚前承租的公房，如果是基于福利政策分配取得该公房使用权，婚后以夫妻共同财产购买产权，该房产直接认定为夫妻共同财产，为夫妻共有，离婚时按共同财产的分割原则进行处理；如果甲是其以个人财产支付对价取得该公房使用权，婚后以夫妻共同财产购买为产权，离婚时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为甲个人所有，产权房的剩余部分价值按共同财产分割。

如果该公房是由甲父母承租，且支付相应对价取得该公房使用权，婚后以甲乙夫妻共同财产购买为产权，则推定该相应对价为甲父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。

【相关法规】

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）

第十九条 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。

第二十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

沪高法民一[2004]25号 关于适用最高人民法院婚姻法司法解释二若干问题的解答(一)

四、离婚诉讼中、婚前由夫妻一方承租或由父母承租，婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房，其公房使用权本身蕴涵的价值如何归属和处理？

答：根据司法解释（二）十九条的规定，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同财产购买为产权的，该房屋为夫妻共同所有。但，从上海的实际情况出发，由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值。因此，在婚姻关系存续期间，以共同财产将原有公房的使用权转为产权后，在离婚分割该房屋时，一概不考虑原一方承租时的使用权价值，也有失公允，对此我们认为实践中可区分下列情形处理：

1.一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内无法体现原公房使用权的交换价值，则该产权房可不考虑原公房使用权的交换价值单独归属问题；

2.一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余部分价值按共同财产分割；

3.对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参考司法解释（二）第二十二条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。