代 理 词

审判长、审判员：

河南xx事务所依法接受本诉被告曹xx的委托，指派我们担任其诉讼代理人，现对本案发表如下代理意见。

一、本案房屋买卖合同系无效合同。

根据《合同法》第132条，出卖的标的物，应属出卖人所有或者出卖人有权处分。本案中，作为出卖人的本诉被告没有诉争房屋的所有权，也没有产权人铁运处授权可以处分该房，因此本诉被告出卖该诉争房屋的行为违反了合同法132条的规定。又根据《合同法》第52条，违法法律、行政法规强制性规定的合同无效，故本案的房屋买卖合同系无效合同。

二、针对本诉原告方观点的反驳。

(一) 本诉被告不存在违反诚实信用原则的行为。

订立合同后本诉被告没有参加房改的原因，是原告拿着房款收据和住房证等手续拒绝配合。

庭审中，本诉原告出示了曹xx于1996年购买安居工程住房的房款收据、住房证等手续，这些收据都在双方订立买卖合同的同时交付给了本诉原告。后铁运处房改，本诉被告得知消息后，多次找到原告要求出示相关手续以配合其补交房款、完成产权过渡，但原告一直拒绝出示任何手续，目的是在自己单位分得福利房之前，不能将本案诉争房屋的产权过户至其名下。相反，本诉被告对于一直不能过渡产权的事实甚是焦虑，因为这导致其不能再在单位申请福利住房。因此，曹xx不存在原告方所称的拒绝产权过户的欺诈行为。

(二)已经订立的合同并不必然合法有效。

其一，真实、自愿基础上成立的合同未必有效。庭审中，本诉原告称本案买卖协议是双方真实、自愿的意思表示，真实、自愿的基础上成立的合同是有效合同。然而未必如此，如果一个合同违反了法律禁止性规定，即便是双方的真实意思表示，也是无效合同，例如双方在真实自愿的基础上买卖毒品、假药的合同。

其二，已经成立的合同并非都是合法有效的。《合同法》44条强调，“依法成立”的合同，自成立时生效。本案双方的买卖合同虽然已经成立，具备了合同的形式要件，但由于其违反了《合同法》132条之规定，故该合同应属无效合同。

三、双方应互相返还因该合同取得的财产。

根据《合同法》第58条，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此本案反诉原告应向对方返还基于该合同取得房款5.9万元，而对方同时应搬出本案诉争房屋，并将该房钥匙、购房合同、房款收据和住房证等相关手续返还给反诉原告。

四、对损失的处理。

(一)本案无效合同的标的物是禁止上市交易的房屋，不能把所有权属于铁运处的房屋利益作为本诉原告的损失。

根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第5条，“有下列情形之一的不得上市出售：（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的。”本案诉争房屋作为禁止上市交易的房屋，其产权仍归铁运处，本案双方当事人无任何产权，所以这时如果我们把这套所有权属于铁运处的房子拿来鉴定，将其差价来作为一方的损失，是非常不合适的。

(二)被确认无效的合同不适用《合同法》113条之可得利益损失的规定。

一般合同解除后的损害赔偿，采用完全赔偿原则，其范围包括可得利益损失。根据《合同法》113条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。这是有关违约方对无过错方损害赔偿的规定，其赔偿范围既包括直接经济损失，也包括可得利益损失。但是我们认为，适用该条规定的前提是，合同有效、合同曾经有效但现在已被解除；如果合同被确认无效、被撤销，就不能适用该条规定，就不能将一方的可得利益损失列入赔偿范围。

就本案而言，一旦该房屋买卖合同被确认无效，该合同就自始无效，其内容中有关权利与义务、赔偿责任的约定也全部消灭，更何况本案双方当事人订立合同时没有赔偿责任的约定。因此本案在合同自始无效的前提下，本诉原告想将房屋升值部分作为其可得的间接损失要求被告赔偿，是于法无据的。

综上所述，本案诉争房屋属铁运处所有，双方买卖该房屋的合同无效，应互相返还因该合同取得的财产，本诉原告欲将铁运处所有的房屋升值利益作为其损失，缺乏法律根据。

耿园园律师