房屋租赁合同纠纷—未经同意擅自转租，出租人有权解除合同

（2006）杨民三（民）初字第**号

原告：吴某

被告：上海某房地产经纪公司

第三人：周某

案情简介

2002年12月，原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定原告将其所有的上海市控江路某门面房租赁给被告，租赁期限为10年，租金为每月5500元，并约定租赁期间乙方不得转租。后原告发现，被告擅自将门面房的部分转租给第三人周某使用，周某在承租门面房内开办非正规就业组织经营保健品业务。后原告向法院起诉，要求解除原、被告之间的《房屋租赁协议书》，被告搬出承租门面房，并要求被告恢复原状及返还不当得利15000元。法院受理后，原告依法申请法院追加周某为第三人，并要求周某迁出承租房屋。原告并向法院提供了《房屋租赁协议书》、照片等证据。被告应诉后，向法院辨称，《协议书》约定不得转租的内容是原告自己添加的，不具有法律效力；被告未将店面转租给他人，只是提供部分经营场地与他人联营，其行为不属于转租，并且即使转租也是原告认可的；再者，原、被告签订《房屋租赁协议书》时是按照当时市场上的最高价租赁的，但现在房租市场价已大大提高，原告觉得吃亏了才编造事实要求解除租赁合同。被告并向法院提供了其与第三人的联营协议，联营协议显示，被告提供经营场地，第三人自主经营，每月向被告交纳管理费3000元。第三人周某未到庭参加审理。

处理结果

原、被告在庭外达成和解协议，双方之间的《房屋租赁协议书》解除；原、被告另行签订《房屋租赁合同》，租金为每月7000元，租赁期限为1年，到期后双方再行协商续签问题。协议达成后，原告撤诉。

案例评析

本案是一起由房屋转租引起的租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《上海市房屋租赁条例》第二十九条规定：“ 房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为。”第三十一条规定：“房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的，承租人转租房屋应当征得出租人书面同意；未征得出租人同意转租房屋的，出租人可以解除租赁合同。”由相关的法律规定可以得出：（1）未经出租人同意不得将房屋转租是法律规定的承租人的义务，即使合同中未约定房屋不得转租，根据法律规定承租人也不得转租，除非租赁合同中明确约定承租人可以转租；（2）房屋租赁是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的行为，其不但包括直接的租赁行为，也包括变相的租赁行为。《上海市房地资源局关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(一)》第一条即明确规定：“房屋出租人将房屋交付承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行为，包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将自有房屋交付给他人使用，不参与经营且获得租金性收益，房屋所有权未随之发生变更的行为，均为房屋租赁。但旅馆业的客房出租和房屋场地经营中的柜台出租除外。”被告将承租门面房的部分与他人联营而收取固定管理费的行为仍然是租赁行为，构成房屋转租。出租人可以据此解除租赁合同。

（承办人：上海律师白俊玲 咨询电话：13061765887）