合同缺陷导致不能履行，义务人无需担责！
文/深圳张茂荣律师

真实案例：
2008年4月5日，经深圳市创辉租售房地产顾问有限公司居间介绍，业主谢小姐与买方冯小姐签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（2007版），以88万将自有深圳市宝安区西乡桃源居某房屋卖予冯小姐，合同约定谢小姐于签约后45日内完成赎楼手续，冯小姐签约当日交付定金2万元，35日内补齐到8万、5月10日前支付购房款75.6万元，剩余4.4万作为交房保证金，上述款项均交由第9条约定的监管机构监管，监管后即视为谢小姐收讫，任何一方违约导致合同目的不能实现需按房屋总价的20%赔付对方违约金。
上述合同签订后创辉租售业务人员通知冯小姐支付定金到其公司但冯小姐并没有支付，5月28日冯小姐突然收到深圳市宝安区法院传票，得知谢小姐已委托律师提起诉讼，要求其支付违约金17.67万元并承担全部诉讼费用。冯小姐委托本律师应诉，经本律师审查发现合同第9条并没有约定具体的银行及监管账号，于是以中介创辉租售身陷倒闭门事件，冯小姐拒绝将定金、购房款、交房保证金监管在创辉不构成违约予以抗辩。

一审判决：
深圳市宝安区法院经审理认为：三方签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》合法有效，合同中虽约定资金监管，但未明确约定监管在中介方还是银行，从而引起纠纷属于约定不明。按照合同法规定，约定不明可以协议补充，不能达成补充协议的，按合同有关条款或者交易习惯确定，仍无法确定的，按有利于合同目的的方式履行。由于居间人创辉租售经营情况恶化，商业信誉不好及三方对资金安全监管约定不明，被告冯小姐有权利（行使不安抗辩权）在资金存在安全风险的情况下中止支付定金，以待协商解决。原告诉求欠缺合同和法律依据，本院不予支持。判决：驳回原告谢小姐的诉讼请求，案件受理费全部由谢小姐承担。

二审判决：
一审判决后原告谢小姐不服，向深圳市中级人民法院提起上诉，深圳中院认为：因合同对监管机构没有明确约定，上诉人谢小姐主张多次催促被上诉人冯小姐付款，但并没有提供充分的证据证明已就监管机构协商一致。付款系买卖过程中买方的主要合同义务，在合同约定不明又未经买卖双方协商一致的情况下，被上诉人未付款不构成违约。2009年3月2日终审判决：驳回上诉，维持原判。二审受理费由上诉人承担。

律师说法：
1、2007年震惊中外的中天事件爆发，数千万二手房买家监管资金被侵占挪用至今无法收回，其后长河地产倒闭，创辉租售摇摇欲坠，二手房交易资金安全问题备受关注，而在此之前国家建设部与央行就联合发布了《关于加强房地产经纪管理，规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》预防中介公司侵占挪用客户资金，本案中冯小姐拒绝将交易资金监管在创辉中介符合政策规定亦不违法;
2、由于合同约定交易资金交由买卖双方约定的监管机关监管，故双方共同指定监管账号是冯小姐支付定金及购房款的前提，也就是说在冯小姐支付定金前，双方负有共同指定监管银行及账号的先定金支付义务，否则冯小姐的定金支付义务将无法完成，无法支付不构成违约;
3、监管机构需双方共同指定，任何人均无权强制冯小姐将资金监管在中介，冯小姐拒绝将定金监管在创辉租售合情、合理、合法;
4、合同是确定各方权利义务的书面凭证，为避免日后发生纠纷，合同条款一定要明确具体，具有可操作性，特别是双方义务履行顺序至关重要，中介公司应提高业务员的签约能力和水平，定期聘请二手房律师对各分行业务经理进行法律培训。

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