租客优先购买权案：峰回路转，裁定再审！
文深圳张茂荣律师

案情回顾：
业主高先生欲出售出租房屋，于2007年1月3日询问租客彭小姐是否愿意购买，彭小姐迟迟未表态。3月10日高先生以100万元将房屋卖于屈小姐，4月3日房屋过户至屈小姐名下，屈小姐支付了全部房款。其后深圳楼市进入疯狂期，房价与日俱增。5月14日彭小姐以优先购买权受侵犯为由，将高先生、屈小姐起诉至南山法院，要求确认双方的房屋买卖合同无效。南山区法院认为高先生提前2个多月通知彭小姐符合《合同法》第230条规定，没有侵犯其优先购买权，判其败诉。彭小姐不服上诉至深圳中级法院，深圳中院认为高先生提前2个多月通知不符合最高法院《民通意见》司法解释第118条规定的提前3个月期限，侵犯了彭小姐的优先购买权，二审判决撤销一审判决，确认高先生与屈小姐之间的房地产买卖合同无效！

时过境迁，各方当事人接到二审判决时已进入2008年，深圳楼市早已没有了昔日的狂热，涉案房屋价格已回落且大有继续下跌之势，打赢了官司的彭小姐并没有继续要求购买。到08年8月房价已跌至100万元以下，买方屈小姐遂以双方签订的合同无效为由向南山法院起诉高先生要求退房还款，而此时原租客彭小姐已杳无音信！（本律师曾就本案撰写博文《租客优先购买权，卖房的隐形杀手!》发表在《深圳律师》杂志）

利益驱动下，租客费尽周折抢得房子又不买，房价下跌，买主借机返约，由此导致高先生腹背受敌，损失惨重！无奈之下高先生求助于本律师，经本律师审查发现深圳关于租客优先购买权行使期限有三个不同规定：一个是《合同法》第230条，规定出租人出售房屋应在合理期限内通知租客行使优先购买权，对于合理期限的具体长短没有规定;第二个是最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第118条，规定出租人出售房屋应当提前三个月通知租客，否则承租人可以请求法院确认房屋买卖合同无效;第三个是《深圳经济特区房屋租赁条例》第44条，规定出租人出售房屋应提前一个月通知租客行使优先购买权。南山法院根据《合同法》认定彭小姐的优先购买权没有被侵犯，深圳中院根据《民通意见》认为彭小姐的优先购买权已被侵犯，而本律师认为涉案房屋座落于深圳特区内，在法律规范发生冲突的情况下应当优先适用特区法规，彭小姐的优先购买权并没有被侵犯，据此得出结论：深圳中院的二审判决适用法律错误！于是大胆接受高先生委托，向广东省高级人民法院提起再审，而此时买方屈小姐诉高先生退房还款的诉讼也正在进行中。

今天（2009年1月8日）本律师接到广东省高院（2008）粤高法立民申字第3386号民事裁定书，裁定认为我方的再审申请符合法律规定，指令广东省深圳市中级人民法院再审;再审期间，原判决中止执行。而如果再审撤销了原二审判决，买方屈小姐依据二审判决提起的退房诉讼必然败诉。

俱往矣，“天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往！”正所谓：人算不如天算，算来算去算自己！

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