案情介绍：2011年4月，原告北京一公司欲购买被告位于安次区工业园紧邻西外环的15亩地做4S店。原告用蒙哄的手法让被告董事长在合同上签了字。原告很快按合同打过50万元定金，要求被告尽快办理土地过户手续。被告董事长心有不甘，迟迟不履行合同义务，于是原告提起诉讼，要求被告除双倍返还定金外，还要赔付原告的各类损失约200多万元。本律师受托办理此案，仔细研读合同后，认为可以请求法院认定此合同无效。关键点在于合同中所划出的15亩土地中，有0.3135公顷的土地当时并不属于被告所有。虽然转让手续正在办理之中，但签署合同之际，被告对这0.3135公顷并没有使用权。合同处分了他人所有的财产，且事后他人并没有予以追认。所以开庭时我方请求法院认定此为无效合同。法院认可了我方的意见，判定合同无效，我方胜诉。

民事答辩状

答辩人：廊坊市安次区众祥工艺制品有限公司

地址：廊坊市安次区杨税务乡建设村廊霸路北侧

就原告廊坊市骏轩通汽车贸易有限公司诉我方土地使用权转让合同纠纷一案，提出如下答辩。

原告起诉我方的理由为：“未按约定于2011年3月12日前向原告支付该土地，经原告多次催办仍不履行，”故“应当支付迟延履行交付责任的违约金，”违约金数额为合同总价款的30%，即1620000元。对此我方认为原告的主张没有任何事实依据。

首先，原告违约在先。双方签订的《房屋土地转让合同书》（下称《转让合同》）》第4.2条约定：“乙方于本合同生效后2个工作日内，向甲方支付人民币五十万元。”合同的签订日期为2011年3月4日，3月5-6日为双休日，7-8日为工作日。按合同约定，原告应在3月8日前交付此笔款项。但是，原告直到9日才予以支付，明显违反了合同约定。此点原告在起诉书中已经明确承认，我方不需再予以证实。

其次，我方没有任何违约行为。原告要求我方支付迟延履行交付责任的违约金理由是“我方未按约定于2011年3月12日前向原告支付该土地，经原告多次催办仍不履行。”这一点我方不予认可。土地是不动产，土地的实质交付是以土地部门的转让登记并颁发土地使用权证为标志。土地证办下来之前，我方只能做实际交付，合同约定也是我方“将该转让土地交付给乙方实际控制并使用。”但是，土地的实际交付没有任何书面证明文件，其权利的实现需要原告主动行使。土地一动不动的躺在那里，你原告可以去转，可以去看，可以拉进去砖瓦木块，我方的员工拦过你吗，我方说过不许你做这些事情了吗？没有，我方从来没有阻止原告做这些事情。反倒是原告自合同签订之后没有采取任何有意义的措施，反倒是等了一个多月后突然诉我方没有交付土地，莫名其妙的要什么违约金。我方怀疑原告是以此作为圈套欺诈我方，为此，我方请求法院查明事实真相，也请原告提出明确的证据证实的主张。

与原告方欺诈蒙骗的做法相反的是，我方在自己的能力范围内按照合同的约定在积极履行自己的义务。收到原告50万土地款的两天内，即3月11日，我方向廊坊市国土资源局提出了《关于办理土地使用权转让手续的申请》，附上了相关的文件。但是由于合同内容存在瑕疵，国土资源局没有受理我方的申请，土地转让的手续办理一直拖延至今。

所以，合同签订后，原告违约在先，且消极行使自身权利；而我方没有任何违约行为，且积极履行自身义务，这期间没有任何过错，根本谈不上违约，更谈不上支付违约金的问题。同时，我方认为，原被告双方所签订的这份《房屋土地转让合同书》缺少合同生效的要件，属于无效合同。理由如下：

第一，合同处分了无权处分的他人财产，处分行为无效。《转让合同》约定，我方向被告转让土地15亩，位于南外环东侧。合同附件中的《勘测定界图》标示出了15亩地的确切位置。从图中我们可以看出，在所约定转让的一公顷（即15亩）土地面积中，属于众祥工艺的为0.6865公顷，约为10.28亩。属于众祥物流公司的为0.3135亩，约为4.72亩。也就是说，15亩地中，属于我方所有且具有处分权的只有其中的10.28亩，剩下的4.72亩不属被告所有，我方没有处分权。我方不但在签订合同的当时没有处分权，到现在原告起诉时，仍然没有处分权。所以，合同处分了合同主体无权处分的他人财产。《合同法》第51条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。反之则为无效合同。

第二，我方所属的10.28亩土地没有解除抵押担保，其转让行为无效。2010年12月，我方以此地块作抵押，向银行做了融资贷款，并于同月15日在廊坊市国土资源局办理了土地抵押登记。在与原告签订合同时，由于原告催促甚紧，我方没能及时通知抵押权人。《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人，并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。” 照此规定，此协议应为无效合同。

第三，原告具有主观恶意，所从事的民事行为无效。原告明知我方对4.78亩土地无处分权还要与我方进行交易，按照他们自己的说法是可以找到内部人员进行暗地操作，通过关系能办到虚假的土地使用权证书，在土地转让过程中遇到的障碍都由他们自己来处理。很明显，其目的在于使自己通过交易获得本不应该得到的利益，借以损害第三人的利益。主观上恶意十足，客观上手段非法。按照法律规定，此类合同应确定为无效合同。

如上所述，我方在合同的履行过程中，没有任何违约行为，原告所提诉讼请求于法无据。同时，我方认为，双方所签署的此份合同缺少生效的基本要件，应属无效合同。在此，我方请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，并判定此合同无效。

此致

河北省廊坊市安次区人民法院

答辩人：廊坊市安次区众祥工艺制品有限公司

2011年5月20日

附：证据目录

证据一：廊安国用（2010）第00059号土地使用证复印件及宗地图各一张，证明西南角靠西外环的三角地块为廊坊市安次区亮凯商贸有限公司所有。

证据二：廊坊市安次区众祥工艺制品有限公司勘测定界图1——4复印件各一张，证明内容同上。

证据三：土地证书中记事页复印件一份，证明00059号土地已经于2010年12月15日办理土地抵押登记。

证据四：向廊坊市国土资源局递交的《关于办理土地使用权转让手续的申请》复印件一份，证明我方已经按照合同的要求申请办理土地使用权转让手续。