案情简介：王莉和其丈夫及其公婆一家住在北京市东城区房管局管理下的两间公房里，1992年该房屋拆迁，拆迁人北京市房地产开发经营总公司和王莉的公公焦庆田签定了拆迁安置补助协议书。协议约定：拆迁人为被拆迁人一家安置楼房三居一套，并欠平方两间（周转一年后分）。1993年，王莉持北京市房地产开发经营总公司的介绍信到东城区交道口房管所办理了土儿胡同12号租赁合同，并入住该房。到2001年该房屋又危改拆迁，王莉和拆迁单位北京市东城区住宅发展中心签定了回迁协议，并据此购买了北京市东城区交东小区6号楼5单元501室的房屋且取得所有权。2002年东城区土尔胡同12号原承租人赵福德向东城区人民法院提起行政诉讼，请求法院判令东城区房屋土地管理局变更东城区土尔胡同12号承租人为王莉的行为违法，并得到法院的支持。东城区房屋土地管理局不服判决而上诉至北京市第二中级人民法院，二审法院维持了原判决。原因是东城区房屋土地管理局下属单位和平里房管所和交道口房管所在赵福德和王莉均不知情的情况下办理了换房协议，即用赵福德承租的东城区土尔胡同12号换取王莉的北京市东城区和平里甘水桥2号楼2单元203号北房1间。其实，王莉在北京市东城区和平里甘水桥2号楼2单元203号并没有房子。2005年赵福德以生效的行政判决为依据又向东城区人民法院提起民事诉讼，把王莉和东城区住宅发展中心同时告上法庭。法院判决王莉和东城区住宅发展中心签订的《回购就地安置住房预售合同》无效。东城区住宅发展中心不服判决，上诉至北京市第二中级人民法院，二审判决维持了原判。2008年6月17日，北京市建设委员会作出注销房屋所有权证的决定书，注销了本案第三人王莉在北京市东城区交东小区6号楼5单元501室的房屋所有权。并于2008年10月提起诉讼，要求王莉腾退并将该房屋返还。 2008年10月，王莉慕名聘请万方亮律师为其代理该案。但该案一波三折…… 二、 代理思路：本案时间跨度长、案情复杂，和一般的合同案件不同，和现在的拆迁安置补偿合同纠纷也不一样，当时的拆迁人还是政府的下属机构，其拆迁安置带有政府行为的某些特征。而现在的拆迁安置完全是拆迁人和被拆迁人平等的签订协议。时过境迁，这个久的协议，这么多的变化，这么多纠纷，而当事人不仅失去了房屋的所有权，而且有面临着被从房屋里清退出来无家可归的险境。如何为当事人争取最大权益，如何去办好这个案子摆在了万方亮律师的面前。万方亮律师仔细查看了王莉提供的证据，1、拆迁人北京市房地产开发经营总公司和拆迁人焦庆田签订的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》；2、北京市东城区住宅发展中心和王莉签订的《回购交东地区就地安置住房预售合同》和《回购就地安置住房补充协议书》；3、王莉的房屋所有权证；4、北京市东城区人民法院（2002）东行初字第54号行政判决书；5、北京市第二中级人民法院（2002）二中行终字第256号行政判决书；6、北京市东城区（2005）东民初字第4255号民事判决书；7、北京市第二中级人民法院（2006）二中民终字第04143号民事判决书；8、北京市建设委员会京建法权注（2008）38号注销房屋所有权证决定书；9、北京市东城区住宅发展中心起诉王莉返还原物的民事起诉书。万方亮律师确定了以下代理诉讼意见：（一）、选择民事诉讼还是行政诉讼王莉的房屋所有权之所以丧失，根本原因是东城区房管部门的弄虚作假违法行为所致，如果在这个环节不是房管部门的过错，就不可能出现一系列的诉讼，也不会导致王莉房屋所有权的丧失，所以，罪魁祸首是东城区房管部门，即当时的北京市东城区房屋土地管理局，现在的北京市东城区房屋经营管理中心。但是，如果选择行政诉讼的话，就要面临以下几个问题：1、诉讼时效的问题，房管部门的行政行为违法的确定是在2002年，到现在已经六年了，可以说已经过来诉讼时效了，即使诉讼到法院，也很难得到法院的支持；2、赔偿问题，由于行政行为违法涉及到的赔偿是国家赔偿，当时的国家赔偿法还没有修改，赔偿的数额是非常非常少的，根本无法解决王莉一家的损失，也不能解决王莉一家的住房问题。3、在中国行政诉讼本身就是立案难、胜诉更难，不要说是国家赔偿了。所以行政诉讼进行下去不会有什么好结果的，即使官司打赢，也不能维护当事人的权益最大化。所以，应该放弃行政诉讼而选择民事诉讼。（二）、选择诉讼主体（即由谁起诉、起诉谁）对于北京市东城区住宅发展中心起诉王莉返还原物一案，由于王莉是被告，其还占有、居住该房屋，我们要想办法尽量拖时间，延长审判期限。另外，王莉买房子时的房价（10万元左右）和现在的房价（100多万元）相差很大，我们应该主张对这个差价的收益，即要反诉北京市东城区住宅发展中心要求其给予王莉以补偿。这个作另案处理，这里姑且不论。本案主要是对于王莉的房屋所有权丧失的问题怎么补偿或者赔偿的问题。那么应该选择谁作为原告和被告以及都应该有谁参加诉讼，这是解决问题的第一步。本案涉及的主体有：王莉、焦庆田、北京市房地产开发经营总公司、赵福德、北京市东城区房屋经营管理中心、北京市建设委员会、北京市东城区住宅发展中心。

对于这些应该选择谁作为本案适格的被告，是赢得诉讼的关键。万方亮律师纵观全案，决定将北京市房地产经营开发总公司作为本案的被告，寻根溯源，追究北京市房地产经营开发总公司的责任，当时是北京市房地产经营开发总公司拆迁时欠平房两间的，是其安排房管部门为王莉安置平房两间的。也就是说，是北京市房地产经营开发总公司让房管部门这个第三人来履行其和焦庆田之间的协议的。这符合合同法第一百二十一条的规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案王莉的损失虽然是北京市东城区房管部门的违法行政行为造成的，但根据该条规定选择北京市房地产经营开发总公司作为的被告应该是适格的。把北京市东城区的房管部门即现在的北京市东城区房屋经营管理中心作为本案的第三人，让其也到庭参加诉讼更有利诉讼，在法庭上被告肯定咬定是第三人北京市东城区房屋经营管理中心的过错，而摆脱自己的责任。但这样更有利于法官查清事实作出正确的裁判。有谁作为本案的原告呢？这样是一个非常重要的问题，王莉丧失了房屋所有权，失去了房子，但是她能不能作为本案的原告呢？根据合同的相对性，她是不能作为原告参加诉讼的。因为合同是北京市房地产经营开发总公司和焦庆田签订的合同，而非和王莉签订的合同，也就是说王莉不是合同的当事人，可是其合法权益受到了侵害，本案和她有着切身的利益，其可以作为第三人参加诉讼的。于是决定把王莉作为第三人参加诉讼。那谁才能有资格作为本案的原告呢？根据合同相对性的原则，只有王莉的公公焦庆田才能作为原告。于是，又找到王莉的公公焦庆田，说服了他让其做原告。这样，本案的诉讼主体就确定了。（三）、选择诉讼请求诉讼请求也是一个非常重要的问题，其不仅要具体、明确，还要可行，即法院判完后，被告能够履行或者法院能够强制执行。本案王莉丧失的东城区的房屋所有权，当时的房屋价值在100万左右。可是，焦庆田和北京市房地产经营开发总公司签订的协议书是欠平房两间，那么能不能要求被告赔偿原告房屋一套或者按照所失去房屋的市场价予以赔偿呢？王莉找我时，态度非常坚决，我就要楼房，不要平房，也不想要钱。因为房子对她来说，不仅是家，更重要是房子在疯狂的涨价。然而，他的要求能不能实现呢？如果能行得通的话，原告的利益就能够得到最大的保护。根据合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故原告的诉讼请求也是有法律依据的，也就是说，能这样请求。但是，这样能不能有其他障碍呢？原、被告之间的协议书上是欠两间平房，而不是楼房。这样的诉讼请求能不能立案和得到法院的支持呢？这是一个值得思考的问题，如果主张要求被告继续履行合同，为原告在北京市东城区范围内给原告安排平房两间，这样肯定能够立案的，而且这样立案的话，诉讼费还是比较低的，普通程序才70元的诉讼费，简易程序仅需35元。这样对原告和诉讼都是有利的。但是，这样的诉讼请求，法院能不能支持，或者判下来被告能不能履行，或者法院能不能强制执行呢？对于这个问题，万方亮律师进行了慎密的思考：东城区范围内的"房管房"（即房屋经营管理中心管理的房子）早已经被人承租完或者购买完，根本没有富裕的房子让原告或者王莉来承租；第二，现在，北京市房地产经营开发总公司几经演变早已变成了独立经营、自负盈亏的北京首都开发控股（集团）有限公司且和政府脱离了关系，即使判令其安置两间平房，其也无法履行判决，即使有富裕的"房管房"。故要求法院判令被告为原告安置两间平房是无法实现的，也很难得到法院支持的。但这样的诉求立案还是比较顺利的，因为符合合同约定。要是要赔偿的话，要多少是个比较难于确定的问题，并且这样的诉讼请求是按照请求的数额收取诉讼费的，要考虑当事人的实际情况，万一诉讼失败，可要赔进去一大笔诉讼费的呀。万方亮律师经过再三斟酌，决定先要求被告继续履行合同为原告在东城区范围内安置平房两间，到开庭时，再变更诉讼请求，争取实现原告利益最大化。于是，万方亮律师对王莉做了笔录，告知她自己的分析，要平房不可能履行，要求赔偿与丧失所有权的房子相同地段、相同面积的楼房的可能性是有的（因为有这样的二手房），但很难得到法院的支持，因为这样请求也很难履行的；最好要赔偿金钱，这样法院容易判决且易于被告履行或者法院强制执行。王莉同意先以被告为原告在东城区范围内安置平房两间立案，开庭后，再变更诉讼请求为判令被告赔偿原告与丧失所有权房屋地段相同、面积相等的楼房一套（照顾原告的情绪和要求）或者按照该房屋的市场价予以赔偿。三、立案立案，首先要写好诉状。被告虽然确定为北京市房地产开发经营总公司，但是，北京市房地产开发经营总公司早就不存在了，其经过了数次变更，现在承担责任的应该是北京首都开发控股（集团）有限公司。但是，要想立案的话，必须查明北京市房地产开发经营总公司和北京首都开发控股（集团）有限公司的关系，也就是说，只有证明北京首都开发控股（集团）有限公司是由北京市房地产开发经营总公司变更而来的。于是，万方亮律师到北京市东城区工商行政管理局、北京市工商行政管理局、国家工商行政管理局调取这些相关的档案，可以查不到他们之间的关系。没有这些证据，如何立案呢？案子陷入了僵局。此时，万方亮律师陷入了沉思，怎样才能证明这个关系的存在，要求北京首都开发控股（集团）有限公司承担责任呢？与其旁敲侧击，倒不如单刀直入。万方亮决定直接和北京首都开发控股（集团）有限公司联系，只要其不否认这个事实，就能证明他们之间存在延续关系，这样，北京首都开发控股（集团）有限公司就应该承担责任。如果这个方案也行不通，由于北京首都开发控股（集团）有限公司是国有企业，国资委应该有其相关信息的备案，到时候只能去国资委申请政府信息公开了，当时的信息公开刚刚开始，还不正规，申请信息公开也是比较困难的。如果国资委不把相关信息公布出来，只能选择行政诉讼，诉其行政不作为。这样诉讼维权之路就很漫长了。于是，万方亮律师就给北京首都开发控股（集团）有限公司发了律师函。北京易行律师事务所函 北京首都开发控股（集团）有限公司：我所接受王莉的委托，指派万方亮律师作为王莉的代理人。王莉委托的事项涉及到贵公司，故特发此函告知，望贵公司予以重视，及时回复。据查，北京市房地产开发经营总公司于1999年更名为北京天鸿集团公司，又于2005年与北京城开集团合并为北京首都开发控股（集团）有限公司。北京市房地产开发经营总公司于1992年作为拆迁人对王莉在安外青年湖东二巷11号的房屋进行危改拆迁，北京市房地产开发经营总公司为王莉安置了一套三居室，并欠王莉平房两间（周转一年后分）。1993年，王莉持北京市房地产开发经营总公司的介绍信到东城区交道口房管所办理了土儿胡同12号租赁合同，并入住该房。到2001年该房屋又危改拆迁，王莉和拆迁单位北京市东城区住宅发展中心签定了回迁协议，并据此购买了北京市东城区交东小区6号楼5单元501室的房屋且取得所有权。2002年东城区土尔胡同12号原承租人赵福德向东城区人民法院提起行政诉讼，请求法院判令东城区房屋土地管理局变更东城区土尔胡同12号承租人为王莉的行为违法，并得到法院的支持。东城区房屋土地管理局不服判决而上诉至北京市第二中级人民法院，二审法院维持了原判决。原因是东城区房屋土地管理局下属单位和平里房管所和交道口房管所在赵福德和王莉均不知情的情况下办理了换房协议，即用赵福德承租的东城区土尔胡同12号换取王莉的北京市东城区和平里甘水桥2号楼2单元203号北房1间。其实王莉在北京市东城区和平里甘水桥2号楼2单元203号并没有房子。2005年赵福德以生效的行政判决为依据又向东城区人民法院提起民事诉讼，把王莉和东城区住宅发展中心同时告上法庭。法院判决王莉和东城区住宅发展中心签订的《回购就地安置住房预售合同》无效。东城区住宅发展中心不服判决，上诉至北京市第二中级人民法院，二审判决维持了原判。2008年6月17日，北京市建设委员会作出注销房屋所有权证的决定书，注销了王莉在北京市东城区交东小区6号楼5单元501室的房屋所有权。综上所述，本所想请贵公司对当时为王莉安置的情况作出说明。否则，我们将通过法律途径解决该问题，届时会给贵公司带来不利的后果。望贵公司在接到此函后五个工作日内，务必作出回复，过期，我所将进一步采取行动。所幸的是，北京首都开发控股（集团）有限公司很快复函了。其律师函是这样的：关于青年湖东二巷11号房屋拆迁安置情况说明北京市易行律师事务所：我司已收到贵所万方亮律师的函件，就青年湖东二巷11号房屋拆迁安置情况请宝威公司（原北京市房地产开发经营总公司拆迁办）进行了了解，因时间久远暂未了解相关资料。如果需要了解更多的情况，还需要贵方提供更多的资料、线索，以便进一步调查了解。 北京首都开发控股（集团）有限公司 2008年10月20日有了这个复函，立案就没有什么问题了。民事起诉状原告：焦庆田，男，1926年10月22日生，汉族，北京市毛纺织厂退休工人，住东城区青年湖东里18号楼201室，电话：13520070136 被告：北京首都开发控股（集团）有限公司，住所地：北京市西城区复兴门内大街156号招商金融大厦D座13层，法定代表人：刘希模第三人：北京市东城区房屋经营管理中心（原北京市东城区房屋土地管理局），住所地：东城区美术馆东街甲24号，法定代表人：张和平 党委书记、主任第三人：王莉，女，汉族，1959年1月3日生，北京市人，原告之儿媳，住址：北京市东城区交东小区6号楼5单元501室，电话：13520070136 案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷诉讼请求 1、判令被告依法履行与原告焦庆田签订的北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书，即为原告在东城区范围内安置平房两间； 2、诉讼费由被告承担。事实和理由北京市房地产开发经营总公司于1999年更名为北京天鸿集团公司，而北京天鸿集团公司又于2005年与北京城开集团合并为北京首都开发控股（集团）有限公司。故被告北京首都开发控股（集团）有限公司应当对其成立前的北京市房地产开发经营总公司的行为承担法律责任。原告原住在安外青年湖东二巷11号，1992年该地区危改拆迁。北京市房地产开发经营总公司作为拆迁人为原告安置了一套三居室，欠原告平房两间（周转一年后分）。1993年，第三人王莉持北京市房地产开发经营总公司的介绍信到东城区交道口房管所办理了土儿胡同12号租赁合同，并入住该房。到2001年该房屋又危改拆迁，第三人王莉和拆迁单位北京市东城区住宅发展中心签定了回迁协议，并据此购买了北京市东城区交东小区6号楼5单元501室的房屋且取得所有权。2002年东城区土尔胡同12号原承租人赵福德向东城区人民法院提起行政诉讼，请求法院判令东城区房屋土地管理局变更东城区土尔胡同12号承租人为本案第三人王莉的行为违法，并得到法院的支持。东城区房屋土地管理局不服判决而上诉至北京市第二中级人民法院，二审法院维持了原判决。原因是东城区房屋土地管理局下属单位和平里房管所和交道口房管所在赵福德和本案第三人王莉均不知情的情况下办理了换房协议，即用赵福德承租的东城区土尔胡同12号换取本案第三人王莉的北京市东城区和平里甘水桥2号楼2单元203号北房1间。其实本案第三人王莉在北京市东城区和平里甘水桥2号楼2单元203号并没有房子。2005年赵福德以生效的行政判决为依据又向东城区人民法院提起民事诉讼，把本案第三人王莉和东城区住宅发展中心同时告上法庭。法院判决本案第三人王莉和东城区住宅发展中心签订的《回购就地安置住房预售合同》无效。东城区住宅发展中心不服判决，上诉至北京市第二中级人民法院，二审判决维持了原判。2008年6月17日，北京市建设委员会作出注销房屋所有权证的决定书，注销了本案第三人王莉在北京市东城区交东小区6号楼5单元501室的房屋所有权。该房屋所有权证被注销完全是由于被告在拆迁安置时违法操作、没有安置好原告一家所致。综上所述，由于北京市东城区交东小区6号楼5单元501室的房屋所有权证已被注销，事实上，被告未能按照当初拆迁协议的约定为原告一家安置好平房两间，故原告诉至贵院，望支持！此致北京市东城区人民法院 起诉人： 2008年10月21日四、一审开庭审理 在开庭前，万方亮律师准备了两份申请书，一份是变更诉讼请求申请书；一份是对王莉失去产权的房屋市场价进行评估的申请书。法院准许原告变更了诉讼请求，但是没有安排房屋市场价评估。开庭时，被告果然不出所料，提出其已经为原告安置了平房两间，至于原告的损失，都是由第三人北京市东城区房屋经营管理中心的过错造成的，应该由北京市东城区房屋经营管理中心承担责任。而第三人却说自己，没有过错不予赔偿。万方亮律师提出，尽管原告的损失是第三人北京市东城区房屋经营管理中心造成的，但是，合同法121条的规定，被告就应该承担赔偿责任，况且，要求被告为原告安置两间平房是不可能实现的，即合同是不能继续履行了。根据合同法110条和131条的规定，被告应该赔偿原告的损失。由于被告不同意调解，法官宣布休庭。休庭期间，万方亮律师多次和法官联系，要求对房屋市场价进行评估，法官总是说，等向领导汇报后再做决定。可是，2009年元旦刚过，法官通知领判决书了。判决驳回了原告的诉讼请求。法院判决的理由是：拆迁安置补助协议书约定是安置平房两间，原告要求安置平房两间是应该得到支持的，但是，要求安置楼房或者赔偿房屋的市场价是没有法律和事实依据的，故驳回了原告的诉讼请求。看到这个结果，万方亮律师无可奈何，要求被告为安置原告平房两间根本不能实现的，即使原告不改变诉讼请求，法院能判吗？判下来能执行吗？这法官怎么不考虑实际情况而这么死板呢。真是这样诉讼，你法院判下来的只能是一纸空文，根本无法履行或者执行。没有办法，只能上诉了。五、上诉民事上诉状上诉人（原审原告）：焦庆田，男，1926年10月22日生，汉族，北京市毛纺织厂退休工人，住东城区青年湖东里18号楼201室，电话：13520070136 被上诉人（原审被告）：北京首都开发控股（集团）有限公司，住所地：北京市西城区复兴门内大街156号招商金融大厦D座13层，法定代表人：刘希模原审第三人：王莉，女，汉族，1959年1月3日生，北京市人，住址：北京市东城区交东小区6号楼5单元501室，电话：13520070136 上诉人不服北京市东城区人民法院（2008）东民初字第07724号判决，提起上诉。上诉请求 1、撤销一审判决，依法改判。 2、一、二审诉讼费由被告承担上诉理由一、一审法院擅自修改了原告的诉讼请求，严重违法。上诉人在一审法院的诉讼请求是要求被告赔偿与东城区交东小区6号楼5单元501室地段相同、面积相等的楼房一套，或者赔偿与该房屋等值的价款，诉讼费由被告承担。但是一审法院在判决时，却错误的这样认定："故原告要求安置与前述楼房地段相同、面积相等的楼房一套或者赔偿与该房屋等值价款的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。要求"赔偿"和"安置"是两个不同的法律关系。在合同之诉中，"赔偿"是基于违约或者合同无法履行而相对人要求的赔偿；"安置"是基于合同没有履行或者完全履行而相对人要求继续履行合同。上诉人是因为被上诉人违约和合同现在无法继续履行而提出的赔偿请求，不是要求被上诉人继续履行合同而要求安置住房。故一审法院存在严重的错误，上诉人不能服判。二、一审法院事实认定部分不清、法律适用不当。上诉人原住在安外青年湖东二巷11号，1992年该地区危改拆迁。北京市房地产开发经营总公司作为拆迁人为上诉人安置了一套三居室，欠上诉人平房两间（周转一年后分）。1993年，上诉人持北京市房地产开发经营总公司的介绍信到东城区交道口房管所以上诉人儿媳王莉（一审第三人）名义办理了土儿胡同12号租赁合同，第三人王莉入住该房，到2001年该房屋又危改拆迁，上诉人和拆迁单位北京市东城区住宅发展中心签定了回迁协议，并据此购买了北京市东城区交东小区6号楼5单元501室的房屋且取得所有权。2002年东城区土尔胡同12号原承租人赵福德向东城区人民法院提起行政诉讼，请求法院判令东城区房屋土地管理局变更东城区土尔胡同12号承租人为上诉人的儿媳王莉行为违法，并得到法院的支持。东城区房屋土地管理局不服判决而上诉至北京市第二中级人民法院，二审法院维持了原判决。原因是东城区房屋土地管理局下属单位和平里房管所和交道口房管所在赵福德和王莉均不知情的情况下办理了换房协议，即用赵福德承租的东城区土尔胡同12号换取本案第三人王莉的北京市东城区和平里甘水桥2号楼2单元203号北房1间。其实本案第三人王莉在北京市东城区和平里甘水桥2号楼2单元203号并没有房子。2005年赵福德以生效的行政判决为依据又向东城区人民法院提起民事诉讼，把本案第三人王莉和东城区住宅发展中心同时告上法庭。法院判决本案第三人和东城区住宅发展中心签订的《回购就地安置住房预售合同》无效。东城区住宅发展中心不服判决，上诉至北京市第二中级人民法院，二审判决维持了原判。2008年6月17日，北京市建设委员会作出注销房屋所有权证的决定书，注销了第三人王莉在北京市东城区交东小区6号楼5单元501室的房屋所有权。由此可见，由于房管部门的违法行为，被上诉人并没有按照合同的约定全面履行自己的义务，并由此给上诉人一家造成了严重的损失。对此损失，被上诉人应当承担法律责任，也就是说，被上诉人应当赔偿上诉人的损失。而一审法院只是简单的认为："故被告应当承继原北京市房地产开发经营总公司与原告所签订的房屋拆迁安置补助协议书中的合同义务，继续履行合同。"而没有考虑被上诉人违约赔偿和现实情况。合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同中上诉人和被上诉人虽然约定是被上诉人给上诉人安置两间平房，但是那是1992年的事情，现在，在东城区上诉人所居住的街道根本没有平房，合同履行的条件已经不存在了，即使一审法院判决被上诉人履行合同，为上诉人安置两间平房，判决也无法履行。故只能对上诉人进行赔偿，现在，与被撤销房屋面积相等、地段相同的房屋还是有的，履行这个赔偿请求事实上是可行的，法律上也是有依据的。即使这个请求法院不宜判决，但赔偿与丧失所有权的房屋等值的价款还是容易判决的，这个房屋值多少钱，是需要评估的，开庭的时候，法官问这个问题，上诉人就说房子要评估才能断定其价值。法官对此并没有表示什么。庭后上诉人电话和法官联系此事，法官说要汇报领导，以后再说。结果判决书就直接下来了。综上所述，一审法院事实没有完全查清，法律适用错误，擅自修改原告的诉讼请求，上诉人特提起上诉望支持。此致北京市第二人民法院 上诉人： 2009年1月10日 六、二审庭审二审被告的意见和一审没有什么变化，只是强调安置原告是按照政府的文件办理的，他们已经尽到了自己的义务，有什么问题也应该有政府承担责任，自己是不应该承担责任的。法官限期让其出具当时的政府文件，到判决书下来，被告也没有提供出来。针对一审判决和庭审情况，万方亮律师发表了以下代理意见：代理词尊敬的审判长、审判员：北京市易行律师事务所接受上诉人的委托，指派我作为上诉人的诉讼代理人，经过调查取证，充分的了解案情，我们提出以下代理意见，望判决时认真考虑。一、由于被上诉人履行合同有过错，给上诉人造成了损失，故其对原告的损失应该承担赔偿责任。上诉人原住在安外青年湖东二巷11号，1992年该地区危改拆迁。北京市房地产开发经营总公司作为拆迁人与上诉人签订了拆迁安置补偿协议。协议约定为上诉人安置一套三居室，并欠上诉人平房两间（周转一年后分）。而北京市房地产开发经营总公司于1999年更名为北京天鸿集团公司，而北京天鸿集团公司又于2005年与北京城开集团合并为北京首都开发控股（集团）有限公司。故被上诉人北京首都开发控股（集团）有限公司应当对其成立前的北京市房地产开发经营总公司的行为承担法律责任。1993年，北京市房地产开发经营总公司委托原东城区房屋土地管理局下属的交道口房管所为上诉人安置平房两间。于是上诉人持北京市房地产开发经营总公司的介绍信到东城区交道口房管所办理了土儿胡同12号租赁合同，上诉人家庭内部协议约定由上诉人的儿媳王莉即本案第三人承租并入住该房。到2001年该房屋又危改拆迁，第三人王莉和拆迁单位北京市东城区住宅发展中心签定了回迁协议，并据此购买了北京市东城区交东小区6号楼5单元501室的房屋且取得所有权。2002年东城区土尔胡同12号原承租人赵福德向东城区人民法院提起行政诉讼，请求法院判令东城区房屋土地管理局变更东城区土尔胡同12号承租人为第三人王莉的行为违法，并得到法院的支持。东城区房屋土地管理局不服判决而上诉至北京市第二中级人民法院，二审法院维持了原判决。原因是东城区房屋土地管理局下属单位和平里房管所和交道口房管所在赵福德和本案第三人王莉均不知情的情况下办理了换房协议，即用赵福德承租的东城区土尔胡同12号换取本案第三人王莉的北京市东城区和平里甘水桥2号楼2单元203号北房1间。其实本案第三人王莉在北京市东城区和平里甘水桥2号楼2单元203号并没有房子。2005年赵福德以生效的行政判决为依据又向东城区人民法院提起民事诉讼，把本案第三人王莉和东城区住宅发展中心同时告上法庭。法院判决本案第三人和东城区住宅发展中心签订的《回购就地安置住房预售合同》无效。东城区住宅发展中心不服判决，上诉至北京市第二中级人民法院，二审判决维持了原判。2008年6月17日，北京市建设委员会作出注销房屋所有权证的决定书，注销了本案第三人王莉在北京市东城区交东小区6号楼5单元501室的房屋所有权。现在东城区住宅发展中心已将王莉诉至法院，要求第三人王莉和上诉人一家返还房屋。这样，第三人王莉和上诉人一家面临着无家可归、流浪街头的险境。合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案由于原东城区房屋土地管理局的违法行为，导致了上诉人和第三人王莉一家的损失。而原东城区房屋土地管理局是受被上诉人的前身北京市房地产开发经营总公司的委托办理为上诉人安置房屋的。根据合同法121条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。被上诉人对受托人的行为应该承担法律责任。故其应该对上诉人的损失应该承担赔偿责任。合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同中上诉人和被上诉人虽然约定是被上诉人给上诉人安置两间平房，但是那是1992年的事情，现在，在东城区上诉人所居住的街道根本没有平房，合同履行的条件已经不存在了，即使一审法院判决被上诉人履行合同，为上诉人安置两间平房，判决也无法履行。故只能对上诉人进行赔偿。根据合同法第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益----现在，上诉人的平房已经变成楼房，而上诉人损失就是楼房一套，这是履行合同后可以获得的利益。况且判决给上诉人平房两间事实上已经不能不可能履行了，而与被撤销房屋面积相等、地段相同的房屋还是有的，履行这个赔偿请求事实上是可行的，法律上也是有依据的。即使这个请求法院不宜判决，但赔偿与丧失所有权的房屋等值的价款还是容易判决的，这个房屋值多少钱，是需要评估的，开庭的时候，法官问这个问题，上诉人就说房子要评估才能断定其价值。法官对此并没有表示什么。庭后上诉人电话和法官联系此事，法官说要汇报领导，以后再说，让上诉人等一等。后来，法官就直接通知上诉人领判决书了。由此可见，一审法院事实没有完全查清，法律适用错误，草率作出错误判决。望二审法院能够维护公平正义，考虑弱势群体的合法利益，作出公正的判决。第二，上诉人一家面临困境，急待解决房屋居住的问题，望二审法院考虑当事人的实际情况，合情合法合理的作出判决。上诉人一家生活极为困难，上诉人已经瘫痪在床，妻子年事已高，行动不便，百病缠身，儿媳王莉没有工作，儿子已经下岗，孙女刚刚毕业，没有找到工作。现在所购的房屋不仅被建委注销了产权证，而且开发商东城区住宅发展中心已将上诉人和王莉一家诉至法院要求返还房屋。就这个所购房子，房款共计10万元多一点，上诉人和王莉一家还贷款6万元呢，到现在还没有还清。现在上诉人和王莉一家不仅失去了房产权属，而且面临腾退房屋，上诉人一家很快就要流浪街头，无房可居。这将引发一系列的社会问题，而这一切问题都是被上诉人履行合同有过错造成的。故望法官作出裁决时，考虑这些实际问题，公正裁决，及时解决这些问题，避免出现上诉人一家流浪漂泊的悲惨景象。此致 北京市第二人民法院 代理人：万方亮 2009年4月23日 二审法院审理认为：依法成立的合同受法律的保护。本案所涉及《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》系签订双方当事人真实意思表示且不违反法律法规的规定，为有效合同，双方均应依约履行。现在北京市房地产开发经营总公司未能为焦庆田安置平房两间构成违约，北京首都开发控股（集团）有限公司承继北京市房地产开发经营总公司权利义务后，应该对此违约承担民事责任。焦庆田有权要求北京首都开发控股（集团）有限公司继续履行合同，为其提供安置房屋。现在焦庆田在未能确认安置补助协议书能否履行的情况下即要求北京首都开发控股（集团）有限公司赔偿其与东城区交东小区6号楼5单元501室同地段、等面积的楼房一套，或者赔偿与房屋等值的价款，其诉讼请求难以支持。综上所述，原判决结果并无不当，应该予以维持。故依法驳回上诉，维持原判。 看到二审的结果，万方亮律师哭笑不得，现在，《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》所涉及的平房两间，在东城区范围内能不能由被告为原告安置，那是一个众所周之的事实，根据证据规则，原告不需要举证的。可是二审竟然这样判决，怎么办呢？既然，一审、二审都说可以要平房两间，那就要平房两间好了，看法院如何判决和履行！！！ 七、从新立案、审理 万方亮律师把第一次立案的诉状一字不改的又一次递给法院。 被告的答辩没有任何变化，法官一再做被告的工作要求调解，但是被告就是不同意。庭审很快就结束了。 然而，庭后法官在做判决时，犯难了，怎么判呢？判被告履行合同为原告在东城区范围内安置平房两间，那是被告绝对履行不了的，法院也无法执行；判驳回起诉那是不可能的，这样是枉法裁判；判赔偿的话，怎么判，以什么为标准呢？法官也不知道。比较幸运的是，这个法官比较负责任，多次和万方亮律师沟通。万方亮律师提出，为了原告和第三人王莉的合法利益能够得到保护，一定要给原告赔偿。怎么赔偿呢，法院已经判不能为原告安置楼房或者按照楼房的价值进行赔偿了。既然争议是平房两间，就按照东城区两间平房的市场价给原告赔偿吧。可以这两间平房的面积和位置怎么确定呢？被告在1992年拆迁一年后，为王莉安置的房子的面积是二十二点四八平方米，位于东城区范围内。那就按照这个标准给原告以赔偿吧。法官接受了万方亮律师建议，又让原告和第三人王莉到法院做了笔录。然后，作出了判决如下：被告北京首都开发控股（集团）有限公司于本判决生效后六十日内在本市东城区范围内为原告焦庆田安置建筑面积不低于二十二点四八平方米的平房两间。逾期被告未安置，被告应该参照应履行上述义务时的本市东城区范围内二十二点四八平方米的平房市场价格给付原告焦庆田房屋补偿款。案子判决后，虽然按照万方亮律师的设计判决的，但其心情是很沉重的，第一次诉讼时，诉讼请求就应该得到法院的支持，但是很遗憾，法官没有考虑实际情况，只是简单的做了判决。再次诉讼时，法官陷入困境，又不得不寻求解决的办法。按照这个判决，二十多平米的平房市场价的应该是多少钱呢，按照房屋中介公司的报价，在东城区应该是每平米5万元左右，二十二点四八平米的平房其市场价就是一百一十多万元，这样，王莉就可以买到一套房子了，这对王莉也是一种安慰吧，也算是维护了委托人的合法利益了吧。办完此案，万方亮律师可以长长的松了一口气了。判决后双方都没有上诉，六十日的期限早就过去了，北京首都开发控股（集团）有限公司没有能为原告安排平房两间，事实上其是不能履行这个判决的。现在，原告正在向法院申请强制执行，相信不久就会有一个让委托人王莉满意的结果。八、办案札记本案关系很是复杂，时间又长，作为代理律师，一定要梳理清楚法律关系，才能把疙瘩给解开，才能维护委托人的合法权益，才能做到受人所托、忠人之事。本案的难点是诉讼主体的选择和诉讼请求的确定，本案万方亮律师在这两方面做得一点问题也没有，其依据法理和事实做出了正确的判断。尽管此案迂回曲折，但是反映出了不同的法律人（律师和法官）的法律素养和对待案子的态度。