案情简介：

儿子龚某赌博成性欠下巨额债务无法偿还，遂对父亲的房屋动起了歪主意。2008年5月儿子偷拿了父亲的身份证、户口本、房产证至公证处办理了公证委托手续，委托赌友丁某办理全部的房屋出售事宜。丁某持公证委托书将房屋在中介机构挂牌出售，买方王某看中该房屋后通过签订意向协议、签订房屋买卖合同、办理房屋产权过户手续等一系列正常途径取得房屋产权。父亲龚某得知此情况后当即前往公安机关报案，并随后针对买方王某提起了民事诉讼，要求确认丁某与王某所签署的房屋买卖合同无效，王某将房屋返还父亲龚某。由于儿子龚某及丁某涉嫌合同诈骗罪被依法提起公诉，民事诉讼中止审理。2010年浦东法院判决儿子龚某及丁某构成合同诈骗罪并被判处相应有期徒刑。刑事判决同时确认买方王某系被害人，儿子龚某及丁某诈骗所得的购房款435000应全额返还王某。浦东法院依法追加了儿子龚某及丁某作为民事诉讼的第三人，经过多次的开庭审理，最终于2011年9月判决支持父亲龚某的诉讼请求，确认丁某与买方王某所签订的房屋买卖合同无效。

律师析案 本案中涉及三个至关重要的法律问题，将直接影响案件的判决结果。第一，本案中的被害人到底是父亲龚某还是买方王某？儿子龚某及丁某诈骗的最终目的是取得前款，而不是得到房屋，房屋只不过是犯罪的工具和手段，所以买方王某才是真正意义上的被害人，况且已被生效判决所确认。第二，丁某持公证委托书就是否是有权代理？这是买方提出的抗辩意见。既然是通过非法手段取得的公证书，公证书也就是无效的，那么当然丁某是无权代理父亲龚某出售房屋的。所以本案与有权代理、表见代理、无权代理均无关。第三，买方王某通过正常途径购买的房屋是否适应善于取得制度？因房屋出售的假公证、骗取购房款等一系列行为均系违法犯罪行为，不论买方是否知情是否有过错，因违法犯罪行为所得的财物均不适用善意取得制度。所以买方王某此抗辩理由不成立，最终还是应当返还房屋的。关于本案的详细情况，请参考下面的判决书：

上海市浦东新区人民法院 民事判决书 (2009)浦民一(民)初字第22***号 原告龚**，男，1931年4月24日生，汉族，住上海市浦东新区**路160弄*号101室。 委托代理人张律师，上海百悦律师事务所律师。 被告王**，女，1974年11月月5日生，汉族，住上海市浦东新区**路181弄**号501室。 被告赵**，女，1997年11月8日生，汉族，住上海市浦东新区**路181**号501室。 上列两被告共同委托代理人陈**，上海**律师事务所律师。 第三人**，男，1955年8月10日生，汉族，现在上海市北新泾监狱服刑。 第三人丁**，男，1962年11月13日出生，汉族，现在上海市南汇监狱服刑。 原告龚**与被告王**、赵**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2009年11月25日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要转为普通程序，于2010年7月16日公开开庭进行审理。之后，本院依法追加龚**、丁**为第三人参加诉讼，于2011年3月11日公开开庭进行了审理。原告龚**及其委托代理人张律师、被告王**及两被告共同委托代理人陈**、第三人龚**、丁**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告原系坐落于上海市浦东新区**弄*号501室房屋(以下简称“系争房屋”)的权利人，自2001年7月发证之日起至今，一直持有系争房屋的产权证及身份证原件。近两年，原告一直将系争房屋出租给他人居住。2009 年5月，房客告知原告，被告拿着产权证将其赶走。随后，原告通过房地产交易中心查询得知，2008年8月15日，在没有原告亲笔签名和亲自到场的情况下，第三人丁**通过上海市东方公证处办理了原告委托其出售系争房屋的公证委托书，将系争房屋出售给了两被告。鉴于原告从不认识丁**，亦未到公证处办理过公证，委托书上的签名亦非原告本人所签，丁**无权代理原告与两被告签订买卖合同，原告亦从未收到过任何房款。2009年6月3日，原告到公安机关报案，公安机关侦查发现丁**卷款在逃。故原告诉至法院要求确认原、被告之间关于系争房屋的买卖合同无效。 被告王**、赵**辩称，不同意原告诉请。2008年9月，被告在上海诚点房地产经纪有限公司(以下简称 \"诚点公司\")着到系争房屋挂牌信息，价格、位置都适合，便通过中介与原告代理人丁**联系，确定房价为人民币(以下币种相同)435,000元，合同价400,000元，35,000元作为装修补偿款。之后，被告向诚点公司支付了定金20,000元，与原告代理人丁益明签订了房屋买卖合同，并先后分两次向原告本人账户支付了95,000元和100,000元两笔钱款，之后，被告又贷款200,000元放款至原告账户，2008年11月7日过户完成之后，被告向原告代理人丁**支付了尾款20,000元。被告认为，被告在整个买房过程中，所有的手续都是合法有效的，且系争房屋已过户至两被告名下，故原、被告就系争房崖的买卖合同合法有效，要求驳回原告诉请。 第三人龚**述称，\"我与丁**到澳门赌博，向他人借了130,000元，回来后他人讨债，丁**称把房产卖掉，他让我到公证处办公证合同。我拿了我父亲即原告的身份证、户口本、房产证到公证处办了公证书，委托丁**卖房。后来丁益明说有后顾之忧，叫我用自己的房屋办理贷款把债还掉。我就把我名下的房屋贷款去还丁益明70,000元。我不知道丁益明把系争房屋卖掉了，我只知遣房屋还是借给别人租住的，2009年5月30日我父亲去收房租，我才知道丁**把房屋卖掉了。房款我一分钱也没拿到，我办委托卖房的事没有和我父亲说过。 第三人丁**述称，\"2007年12用我认识了龚**，2008年1月龚**到澳门赌博，回来后要借钱，我说借钱需要抵押。龚**就拿了他父亲的房产证、身份证、户口本，我再三问他，他父亲是否同意卖房，他跟我讲他父亲是同意的，但要给他父亲200,000元房款。2008年8月份，龚**冒充他父亲跟我去办了公证，龚**还带人去看过系争房屋，合同是我签的，房款我拿去帮龚**还债了。 经审理查明，原告龚**系第三人龚**父亲。系争房屋产权原登记于原告名下，由原告出租给他人收取房屋租金。2008年初，第三人龚**、丁**共同商议将系争房屋出售后归还赌债。第三人龚**至原告家中偷拿了原告的户口本，至当地派出所补办了原告身份证，并至房地产交易中心补办了系争房屋的产权证。同年8月，第三人龚*、丁**至上海市东方公证处，由龚*冒充龚**，办理委托丁**出售系争房屋的虚假公证。之后，第三人丁**将系争房屋的出售信息在诚点公司挂牌。被告王**在诚点公司获悉系争房屋的挂牌信息，并得知系争房屋处于出租状态。2008年9月28日，经诚点公司居间，第三人丁**与被告王**就系争房屋签订《售房定金协议书》一份，协议书约定系争房屋房价款为435,000元，并约定了其他买卖条件等。同日，被告王**向第三人丁**支付定金20,000元，丁**出据了收条。两名第三人另持补办的龚**身份证，至建设银行办理了户名为龚**的银行卡。2008年10月6日，第三人丁**持上述虚假委托公证书，以及第三人龚*交付的原告身份证、房产证，与被告王**就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定系争房屋的房价款为435,000元，并约定了买卖双方的其他权利义务。买卖合同签订当日，被告王**通过银行转账的方式向原告龚*建设银行账户内转入100,000元，并由第三人丁**出具相应的收款收条。2008年10月16日，被告王*再次向原告龚**银行账户汇款。之后，被告王**以系争房屋为抵押，与建设银行及上海市住房置业担保公司签订了担保借款合同，办理了贷款金额为200,000元的纯住房公积金贷款手续。2008年10月29日，被告王**公积金贷款200,000元发放至原告龚**建设银行账户内。2008年11月7日，被告王**向第三人丁**支付房款20,000元，并由丁益明出具相应的收款收条。当日，第三人丁**将系争房屋钥匙交付给被告王**。2008年11月10日，系争房屋经核准登记于两被告名下。同日，系争房屋上经核准设定以上海市住房置业担保有限公司的抵押权人，债权金额为200,000元的抵押登记。 2009年5月15日，被告王**至系争房屋内向承租人催讨房屋租金，承租人称房屋租金已支付给原告，并告知被告王**原告的电话号码，当晚，被告王**与原告通电话，原告得知系争房屋已被第三人丁**出售。2009年6月3日，原告至公安机关报案，2009年10月9日，第三人丁**因上述事实涉嫌合同诈骗罪被刑事拘留，同年10月30日，第三人龚**因上述事实涉嫌合同诈骗罪被刑事拘留。2009年10月22日，原告诉至本院，诉请如前。本案审理过程中，因第三人龚*、丁**合同诈骗一案己经检察机关提起公诉，故本案中止审理。2010年4月2日，第三人龚*、丁**因上述犯罪事实被本院(2010)浦刑初字第617号刑事判决书判决构成合同诈骗罪，刑事判决书认定王*为刑事被害人，两名第三人通过与王**签订房地产买卖合同，骗取购房款435,000元，据此判决两名第三人相应刑罚，违法所得的一切财物应予追缴后发还被害人。在该刑事案件中，第三人龚**、丁**均未退赃。刑事案件判决后，第三人 龚*、丁**均未上诉。 另查明，现系争房屋由被告及其家人居住使用。 庭审中，原告认为，如法院确认合同无效，要求恢复系争房屋产权登记至原告名下，两被告返还房屋；被告则坚持认为买卖合同有效，即便法院认定买卖合同无效，其已善意取得系争房屋，没有无效后果需要法院处理；第三人龚*、丁**均表示没有合同无效的后果需要法院处理。 上述事实，由《房地产权证》、(2010)浦刑初字第617号刑事判决书、公证委托书、《上海市房地产买卖合同》、公安机关案件接报回执单、《房屋租赁合同》、《售房定金协议书》、《担保借款合同》、收条、转账凭条、借款合同、个人贷款还款单及支付凭证、证人王成继的证言等证据及原、被告、第三人当庭陈述在案佐证，本院予以确认。 本院认为，根据本案已查明的事实，虽被告与第三人丁*就系争房屋的买卖签订了《上海市房地产买卖合同》，且合同签订时丁**持有委托人为\"龚**\"的公证委托书，但现经本院（2010)浦刑初字第617号刑事判决书认定，第三人丁**所持有的公证委托书系由第三人龚*冒名办理，两名第三人的行为已涉及刑事犯罪，现两名第三人已经本院刑事判决构成合同诈骗罪，故被告与第三人丁**就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。根据相关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告提出即使法院认定合同无效，其已善意取得系争房屋的辩解意见，本院认为，因系争房屋的买卖系两名第三人犯罪所为，故本案不适用善意取得的相关规定，被告应协助原告将系争房屋恢复原状。至于被告已付的购房款，应由行为人即两名第三人返还给被告，由被告涤除系争房屋上所设定的抵押权后，协助原告将系争房屋产权恢复登记至原告名下。因系争房屋现由被告使用，被告应一并将系争房屋返还给原告。现被告经本院释明后坚持认为其已善意取得系争房屋，不需要处理合同无效后果，故因系争房屋买卖合同无效对被告产生的相应后果，本案中不予处理，被告可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下： 一、第三人丁**代原告龚**与被告王*、赵*就上海市浦东新区临沂路181弄37号501室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效； 二、第三人龚*、丁**于本判决生效之日起十五日内返还被告王孝敏、赵雨珏房款435，000元； 三、被告王*、赵*于本判决生效之日起十五日内涤除上海市浦东新区临沂路181弄37号501室房屋上设定的抵押权； 四、上述第三项履行完毕之日起十五日内，被告王*、赵*协助原告龚**办理上海市浦东新区**路181弄**号501室房屋产权恢复至原告龚**名下的手续； 五、被告王**、赵**于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区**路1**弄**号501室房屋返还给原告龚**。 负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,300元，由第三人龚**、丁**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 浦东新区人民法院 二O一一年九月二十三日