擅自更改合同削减首付款 恶人先告状反诉上家违约 载于上海商报 二手房买卖容易发生纠纷，定金问题更是房屋买卖中的关键环节。有关专家建议：当事人在买卖过程中要增强法律意识，尤其是证据意识。 　　 　　■ 事件 　　１２０万首付款摇身变为３０万 　　 今年７月５日，家住黄浦区的黄先生与外地来沪的胡女士通过某中介公司签订了一份房屋买卖预定协议，协议约定黄先生将其一处面积２００多平方米的商铺转让给胡女士，转让总价为人民币３００万元，首付款为总价的４０％，定于双方正式签订房地产买卖合同时支付；双方还约定该协议签署后３０日内签订正式房地产买卖合同。预定协议签署当天，胡女士根据该协议向黄先生支付了定金人民币３万元。 　　 中介公司为了确保自己能够收到中介费，要求黄先生第二天就将收到的３万元定金交给其保管。为了表明自己的诚意，第二天黄先生就把３万元定金交给了中介公司，并让中介公司出具了盖有公章的定金保管书。 　　 ８月２日，黄先生收到中介公司的通知，于８月３日前往中介门店与下家签署房地产买卖正式合同。黄先生如约前往，然而在审查正式合同时，黄先生发现正式合同文本规定的付款条件与原先预定协议有重大出入。原先约定首付款为商铺总价的４０％（１２０万元）变成了“首付款为人民币３０万元（仅为１０％），于是黄先生当即提出异议，要求下家胡女士按照预定协议约定的条件付款。但胡女士说自己拿不出那么多钱。黄先生不同意，因为自己急需现金才忍痛割爱，抛售处在增值中的商铺。由于首付款的差额太大，双方无法达成一致，正式合同没有签成。 　　 　　■ 庭审 　　中介难脱作伪证嫌疑 　　 胡女士合同没有签成，但想拿回自己缴纳的定金３万元（黄先生已委托中介保管），与黄先生协商无果便起诉至法院。胡女士诉称，黄先生没有在协议约定的期限与她签订正式合同，构成违约，应当双倍返还定金。胡女士向法院提供了中介公司出具的黄先生“在签订正式合同前无故离开”的书面证明作为证据，但提供不出变更预定协议付款内容是经过黄先生同意的证据。 　　 开庭之前，在胡女士一再要求下，中介公司居然把受托保管的３万元定金交还给了胡女士。 　　 开庭后双方交换证据时，黄先生向法院提供了证人证言、现场录音等证据，证明本案实质上是下家胡女士没有按照预定协议的约定准备好首付款，其后为了不承担违约责任，拿回３万元定金，便试图把违约责任推到黄先生身上。 　　 在本案中，中介公司有作伪证嫌疑，其为胡女士出具书面证明试图帮助胡女士告倒黄先生，却不料黄先生另有更为有利的证据证明并非自己违约。开庭之前，中介公司又将黄先生委托其保管的定金擅自给了胡女士。其后胡女士因为拿回了自己的３万元定金，又发现无法告倒黄先生而撤诉，但黄先生自然不肯罢休，依据《定金保管合同书》将中介公司告上法院，要求中介公司归还委托其保管的３万元定金。可想而知，中介公司必须根据保管合同归还黄先生委托其保管的定金；而为了避免损失，中介公司势必再次起诉胡女士，要求她返还那已被拿走的３万元定金。 　　 　　 １、二手房买卖中，上下家依法签订的预定合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照合同约定履行合同，否则将因为违约付出代价； 　　 ２、上下家如果对合同预定协议内容有所变更，除了合同另有约定外，要双方协商一致后再作出变更，并且应以书面形式作出变更，最好签订补充协议将变更内容固定下来，由原预定协议签约当事人签字或盖章； 　　 ３、鉴于二手房买卖容易发生纠纷，律师建议当事人要增强法律意识尤其是证据意识，最好能在房屋买卖前咨询或聘请专业房产律师为房屋买卖保驾护航； 　　 ４、房产中介公司作为专业服务机构，应当熟悉合同法、民法及其相关的房产法律法规，对其从业人员进行普法教育，在法律规则之内进行经营活动，这样才能尽量避免中介公司被牵涉到更多的房产纠纷中。（东方正义律师事务所房产专业律师 马永健）（注：现马永健律师为上海联业律师事务所合伙人律师）