福建省厦门市思明区人民法院

民 事 判 决 书

（2012）思民初字第3749号

原告厦门市恒泰源物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区东浦路22号二楼F单元之一。

法定代表人陈定来，总经理。

委托代理人廖加雅、颜双进，福建九信律师事务所律师。

被告廖立玲，女，1977年6月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区思明南路285号808室，身份证号码：362226197706181828。

原告厦门市恒泰源物业管理有限公司与被告廖立玲物业服务合同纠纷一案，本院于2012年3月6日立案受理，依法由审判员庄慧林适用简易程序，于2012年4月5日公开开庭进行审理。原告委托代理人颜双进及被告廖立玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告厦门市恒泰源物业管理有限公司诉称，原告受鸿图大厦业主委员会的委托对“鸿图大厦”进行物业管理。被告系厦门市思明区思明南路285号鸿图大厦808室的业主，未及时缴交2008年11-12月、2009年3、8-10月及2010年7-8月的物业管理费、公共维修金、二次供水费、水泵公摊、电梯公摊等费用共计1150.2元。原告多次催缴，被告均不予缴纳，故原告诉诸法院，要求：1、被告向原告支付厦门市思明区鸿图大厦808室的物业管理费、公共维修金、二次供水费、水泵公摊、电梯公摊等费用共计1150.2元，并支付所欠物业管理费的滞纳金（按日千分之三计算至实际支付之日止）。2、被告承担本案诉讼费用。

被告廖立玲辩称，根据有关诉讼时效的规定，物业公司对被告未缴纳物业费一事从未发出书面催交通知书，已经超过诉讼时效，不应得到法律保护；原告在2008年8月至2009年7月期间没有取得物业管理资质，没有收取物业管理费的根据。被告实际已缴纳了原告所诉2008年11、12月，2009年3、8-10月及2010年7、8月的费用，由于距今时间较长，只保留2010年7月的票据，其余票据丢失，根据交费连续性的习惯，原告已确认被告缴纳了2010年7月的费用，说明原告对被告之前的缴费情况无异议。原告在物业管理服务中涉嫌违反有关规定，如所提供的发票没有盖章，可能存在漏税等情况，且原告管理期间未按规定每半年公布一次物业管理费的使用情况，对此，被告保留对原告提起诉讼的权利，并要求原告赔偿被告精神损失费500元。

经审理查明，原告于2007年7月14日经厦门市建设与管理局批准取得从事物业专业化管理的临时三级资质，并于2009年7月取得三级资质证书。2009年7月至2010年8月期间，原告为厦门市思明南路285号鸿图大厦提供物业服务，但未签订书面委托合同。被告原系厦门市思明南路285号808室房屋的业主，该房屋建筑面积为64.39平方米。2010年8月被告按1.4元/月/平方米的标准缴纳了2010年7月物业管理服务费，按0.3元/月/平方米的标准缴交了2010年7月的公共维修金。

另查明，2010年7、8月间，因鸿图大厦小区三分之二以上业主签名要求辞退原告，该小区的业主委员会阻止原告办公，并代收了过渡期间的部分物业费。2010年10月12日下午，在厦门市中华街道城管办的主持下，原告与“鸿图大厦”业委会、业主代表及相关部门进行了一次维稳问题协调会，该会议形成的协调方案包括原业委会主任张福泉把过渡期间的账目和余款交给业委会审计核查，对于有正规票据和合理的费用要给予承认；过渡期间原告事实上仍然管理服务小区，在没有接到业委会正式辞退文件的情况下，小区的物业管理仍然属于恒泰源物业公司，所有收支必须与公司核对交接；业委会配合原告协调收缴服务期间的物业费。

上述事实，有原告提供的厦门市建设与管理局文件、资质证书、向被告收取物业管理服务费等相关费用的发票、《关于鸿图大厦维稳问题协调会会议纪要》，被告提供缴纳2010年7月管理费发票（NO：01881937）、维修金等代收票据（NO：0002620），以及庭审笔录等证据予以佐证，本院予以确认。

本院认为，原告虽未与“鸿图大厦”小区的业委会签订物业管理委托合同，但已实际进驻该小区并实施物业管理达两年，被告等业主也向原告缴纳过物业管理费、房屋公维金等相关费用，故原告与被告等业主之间已形成了事实物业管理的法律关系。被告曾按1.4元/月/平方米缴纳了物业管理服务费，按0.3元/月/平方米缴纳了房屋公共维修金，应视为双方口头约定的物业管理费及房屋公维金的收费标准如上所述。原告要求被告按1.4元/月/平方米补缴所欠物业管理费，不违反相关法律规定，应予支持。原告于2012年3月6日向本院提起诉讼，但未能举证证明其已履行相应的催交义务，其故2010年3月之前的物业管理费因超过两年诉讼时效丧失胜诉权，对该部分诉求本院不予支持。被告辩称其已缴交了2010年8月的物业管理费等，因未提供证据证明，故该抗辩理由本院不予采信。原告提供物业服务期间，小区三分之二以上业主签名要求辞退原告，可见原告的服务存在不足，现原告主张滞纳金，本院不予支持。房屋公共维修金是房屋本体共用部位、共用设备维修费用的基本金，应由房屋的业主或使用人缴交，由物业管理企业代收代管。现原告已于2010年9月撤出该小区，故原告在未重新获得业委会授权的情况下，其已无权代收代管该小区房屋公维金。故原告要求被告向其补缴所欠的房屋公维金，于法无据，本院不予支持。原告要求被告补缴所欠的二次供水费及公摊水电费等，但未提供充分的证据证明其代缴的事实，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十五条、《物业管理条例》第七条第四款、第五款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、被告廖立玲应于本判决生效之日起七日内向原告厦门市恒泰源物业管理有限公司缴交所欠厦门市思明南路285号808室房屋2010年8月的物业管理服务费90.15元（64.39×1.4）。

二、驳回原告厦门市恒泰源物业管理有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费25元，由原告厦门市恒泰源物业管理有限公司负担20元，被告廖立玲5元。该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

审 判 员

二O一二年四月十六日

书 记 员

附件：本案所适用的法律法规、司法解释

《中华人民共和国民法通则》

第一百零六条第一款 公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。

第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。

《物业管理条例》

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

……

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

……

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

法官提示

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定：

申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。