房屋买卖合同遭遇离婚调解协议 孰真孰假法来辨

近日，北京市第一中级人民法院审结一起当事人一方依据房屋买卖合同而起诉要求另一
方返还原物纠纷案件。该案中柳某从案外人朱某处购得房屋一套，并依法取得房屋所有
权证，但该房一直由朱某前妻罗某占用并居住，罗某在双方离婚时经法院调解取得该房
，不同意返还给柳某。 罗某与朱某原系夫妻关系，双方于婚姻关系存续期间购买了201号经济适用住房（建
筑面积150平方米）一套。2010年6月4日，柳某与朱某签订《存量房屋买卖合同》，约
定朱某将201号房屋出售给柳某，成交价格为605 395元。同日，该房屋所有权转移登记
至柳某名下。2010年6月17日，罗某与朱某经大兴区人民法院调解离婚，双方约定上述
房屋归罗某所有。201号房屋现由罗某占有使用。柳某与罗某均表示无法联系到朱某。
柳某起诉至法院称：朱某卖房给其时罗某知晓，201号房屋的实际成交价为157万元，其
已支付了全部购房款且全部以现金方式支付。朱某与罗某离婚时分割已出卖房屋系两人
恶意串通，损害其利益，要求罗某返还房屋。罗某辩称：房屋是其与朱某夫妻共同财产
，并在法院调解离婚时判归其所有，柳某与朱某之间的房屋买卖行为存在许多疑点，罗
某不认可柳某支付了房款。由此可以看出双方恶意串通，损害了罗某的利益，二人之间
的合同应属无效，不同意柳某的诉讼请求。
一审法院审理认为：201号房屋现在虽然登记在柳某名下，但罗某通过法院调解占有
使用该房屋至今。在双方就该房屋的权属存在争议的情况下，柳某要求罗某腾退房屋并
支付房屋租金损失的诉讼请求，法院不予支持，判决驳回柳某的诉讼请求。一审判决后
，柳某不服提起上诉，称其于2010年6月4日取得了201号房屋的所有权，朱某与罗某
2010年6月17日签订的离婚协议处分了其房屋，二人之间的协议无效。房屋所有权不存
在任何争议，要求二审支持其诉讼请求。
在二审审理过程中，双方当事人情绪都非常激动，相互指责对方与案外人朱某串通。
现双方都无法联系到朱某，而经法官询问，柳某无法证实其将全部房款的现金交付给了
朱某。根据目前的证据，一方有房屋买卖合同和房屋所有权证书，而另一方则有法院的
生效裁判文书，双方各执一词，本案中是否存在一方与朱某恶意串通还是双方都是受害
人，孰真孰假难以辨认。二审法院承办人认为本案在有产权争议且无法联系到朱某的情
况下难以判令腾房并返还。
最后，二审法院经审理确认：在我国不动产实行产权登记制度，房屋使用权证是权利
人依法享有权利的凭证。柳某取得了权力部门颁发的房屋所有权证，是法律意义上的房
屋所有权人。柳某与朱某签订了房屋买卖合同，随后取得了201号房屋的所有权，但并
未实际占有该房屋。基于房屋买卖合同的订立，柳某与朱某之间存在权利义务关系，朱
某负有将交易的房屋交付柳某的义务。朱某未履行交付房屋的义务，而罗某实际占有房
屋，因此，柳某主张权利时应当将朱某和罗某共同列为被告提起诉讼，柳某未将朱某作
为被告起诉，单独起诉罗某要求腾退房屋，法院不予支持。