案例简介

2010年11月30日，方某与廊坊某房地产开发公司签订了商品房买卖合同，约定方某以78万元购买一套商品房，付款方式为自本合同签订之日起十五日内支付房款的50%计39万元，余款由买受人通过向银行贷款的方式在60日内支付，方某按照合同的约定向出卖人支付了39万元首付款，但是在办理按揭贷款时，由于国家宏观调控等原因银行没有放贷，方某未能及时向出卖人支付其余购房款，于是方某多次找出卖人协商解除合同或者变更付款方式，但开发商一直置之不理，为此，方某委托我作为代理律师向法院提起诉讼，要求解除商品房买卖合同并要求返还购房款及利息。

代理意见：（事实部分省略）本案商品房买卖合同不能继续履行的过错不在于方某，也不在于开发商，而是银行放贷受国家政策影响的问题，方某是希望购买该套房的，开发商也愿意出卖该房给方某，但由于第三方的原因使贷款不能，并且这种贷款不能不是双方能够排除的，合同中也没有约定，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，最终法院依法支持了方某的诉讼请求。

案件评析

按揭贷款付款方式是目前商品房买卖的最为主要的付款方式，但是按揭贷款并不是每次都能顺利申请并能顺利放贷，总体而言，银行未能放低的主要原因有四个方面：开发商、购房者、放贷银行、不可抗力四个原因，开发商在销售商品房时一般都会指定放贷银行，并与放贷银行签订相关合作协议、担保协议，如果因签订的相关合作协议以及担保协议发生纠纷，那么可能会发生放贷银行拒绝向购房者发放贷款的情况；银行发放贷款同样需要购房者的配合，购房者需要向放贷银行提供要求的相关资料，如果购房者不能提供相关材料或者存在逾期支付其他银行贷款的行为，那么放贷银行同样会拒绝放贷；同时放贷银行本身对于商品房按揭业务也有自己的要求和流程，并根据银监会的规定制定相应的放贷细则，在规定和细则出台之前可能会停止放贷；此外，国务院、建设部、银监会等部门会对房地产行业进行宏观调控，也会使放贷银行暂停办理按揭业务，以上均是贷款风险发生的原因。尽管《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条对此进行了规定，但该解释过于笼统，不利于实际操作。因此，我认为，1、如果购房人是购买首套房，则需要向开发商了解开发商指定的贷款银行，然后向贷款银行了解贷款相关事宜，以便确定自己是否符合贷款条件以及是否能成功办理贷款，然后再确定是否要签订商品房买卖合同。2、如果购房人购买的是二套房等，建议购房人应当在签订商品房买卖合同之前了解一下当时的首付比例，并向开发商指定的放贷银行了解贷款事宜确定自己是否能够办理贷款。3、如果购房人在此之前向银行办理过贷款，则建议向银行查询一下自己是否有逾期还款记录以及是否影响到自己再次办理贷款等事宜。4、最后一点购房人在与开发商签订商品房买卖合同中最好将不能办理贷款后如何解决作出具体约定，以便充分维护自身的合法权益。

如购房者有不明白之处或者存在商品房买卖合同纠纷，则可以来电探讨。