[基本案情]

何女士于2009年11月与深圳某知名房地产开发公司（下称"该司"）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》（下称"《预售合同》"），购买其开发的××××26K房产，所附测绘报告载明其建筑面积为42.28平米，套内建筑面积为31.95平米。何女士按约定按时支付了首期款并及时办理了按揭贷款，从而支付了全部购房款计人民币966802元。

2010年1月初，何女士接到该司的《入伙通知书》，通知何女士办理入伙手续，该通知书上载明"按竣工查丈面积结清房款"。

2010年2月初，何女士携带相关材料至该司办理入伙手续，该司书面要求何女士要按实际面积结清房款才予以办理入伙手续，否则不予办理，并随后函告限期入伙，否则将解除合同。为此，双方发生纠纷。

[本案焦点]

房产实际面积与预售面积不一致时，应如何结算房款？

[法理分析]

本案中，房产实测建筑面积为47.60平米，实测套内面积为36.01平米，面积差异值达到12.71%=（36.01-31.95）÷31.95，超出的面积为4.06平米，按该司之要求须补差价计人民币122855元。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定了开发商交付的商品房因面积误差的法院应如何处理：合同有约定的按合同约定；合同没有约定的，以面积误差比绝对值在3%（含本数）以内或以外作为是否支持解除合同及承担不同责任的标准。

《预售合同》约定："套内建筑面积300平米以下（含本数）的，差异值在±0.6%以内（含本数）的，买卖双方互相不补不退；差异值在±0.6%以上（不含本数）、±3%以下（含本数）的，按购房时的单位价格，实行多退少补；差异值在±3%以上（不含本数）的，买方有权解除合同，卖方在10日内退还买方已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息"，但并未约定差异值超过±3%以上（不含本数）时，买方不解除合同时如何处理，既然合同无约定，则应当适用该司法解释。

因此，本案的情况与该司法解释的规定完全相符。何女士所购之房的面积误差比绝对值超出3%，何女士有权解除合同，但由于何女士不愿意解除合同，则需要分段结算房款：仅须将套内面积超出3%以内（含本数）即0.9585平米的价款补齐即可，至于超出该范围的面积根据规定应视为该司无偿赠与何女士所有。

[律师操作]

何女士寻求本律师帮助，本律师研究相关材料后，采取了以下措施：

1．本律师根据案件事实和法律规定，向该司发出律师函，阐明观点和利害关系，如下：

律 师 函

（2010）深天律函字第 号

广东深天成律师事务所接受何女士（以下称"买受人"）的委托，就贵司发出的《关于×××26K房面积差异、入伙及相关问题的函》中所涉问题及其他关联事项，特致函如下：

1．买受人于2009年11月4日与贵司签订了深（罗）网预买字（2009）第4706号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，购买贵司开发的×××房地产项目第一栋第一座26层26K号房，并已按合同约定支付了购房款。

2．买受人收到贵司要求办理入伙的通知书后于2010年2月3日带齐资料准时前往贵司办理入伙手续，但贵司却告知买受人须补交房款差额计人民币122855元。

3．标的房预售建筑面积为42.28㎡，预售套内面积为31.95㎡，竣工实测建筑面积为47.60㎡，竣工实测套内面积为36.01㎡，面积误差比高达12.71%，合同总金额为人民币966802元，面积补差后的总金额为人民币1089657元。双方就此产生争议，贵司于是拒绝为买受人办理入伙手续，且拒绝书面说明理由。为此，买受人于2010年2月9日向贵司发出《有关深圳市京基房地产股份有限公司拒绝办理入伙手续法律后果的函》。

4．买卖合同附件五第六条仅有面积误差比超出3%时买方解除合同时的约定，未就面积误差比超出3%时买方要求继续履行合同时的法律责任之承担进行约定，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或约定不明确时，则应当适用该司法解释第十四条之规定进行处理。

5．根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，现买受人要求继续履行买卖合同。买受人同意按合同约定之价格补足面积差异比在+3%以内（含本数）部分之房款，对差异值超过+3%（不含本数）部分之房款，买受人无承担之义务，且所有权归买受人所有。

6．贵司在复函中单方面要求买受人缴纳所有面积差异款，与合同约定和相关法律规定相悖，因此，贵司的要求无合同依据和法律依据。

7．本律师郑重通知贵司尽快给予买受人办理入伙手续。若因贵司的原因未能妥善解决导致买受人无法入伙，由此给买受人造成的损失，买受人将采取相应的法律措施追究贵司的法律责任。

以上通知，务请贵司予以高度重视，以免发生不必要的讼累。

广东深天成律师事务所

律师：杨长禄

二O一O年三月一日

2．该司接到该函件后，电话通知何女士前去洽谈和解。

2010年3月3日，本律师陪同何女士驱车至该司销售部，与其负责人协商，向其阐明了相关的立场和观点，并就前述函件中的主张和依据详细向其进行解释并阐明其法律后果，该负责人表示将向公司领导汇报，然后将结果告知何女士与本律师。

3．2010年3月4日下午，该司销售部负责人电话告知本律师，称向公司领导汇报后，领导较为重视，专门询问其情况，作出指示：希望与何女士协商解决该纠纷，另请何女士体谅公司的投入成本，因此公司愿意在原来须补差价的基础适当作出让步，请何女士补足8万元。

4．该司在解决该纠纷过程中毫无诚意，只字未提面积误差比如此之大的责任在该司的语句，还语带讥讽地称何女士捡了大便宜，为此，本律师又向其发出律师函，如下：

律 师 函

（2010）深天律函字第 号

广东深天成律师事务所接受何女士（以下称"买受人"）的委托，就贵司延迟办理入伙一事，特致函如下：

1．买受人在收到贵司发出的《关于×××26K房面积差异、入伙及相关问题的函》后于2010年3月1日专门致函贵司就相关问题阐述立场并于3月3日前往贵司总部与负责×××销售项目的李副总经理洽谈，希望将此事协商解决，但贵司缺乏相应的诚意。

2．买卖合同附件五第六条仅有面积误差比超出3%时买方解除合同的约定，未就面积误差比超出3%时买方要求继续履行合同时的法律责任之承担进行约定，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或约定不明确时，则应当适用该司法解释第十四条之规定进行处理。

3．根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，现买受人要求继续履行买卖合同。买受人同意按合同约定之价格补足面积差异比在+3%以内（含本数）部分之房款，对差异值超过+3%（不含本数）部分之房款，买受人无承担之义务，且所有权归买受人所有。

4．标的房预售建筑面积为42.28㎡，预售套内面积为31.95㎡，竣工实测建筑面积为47.60㎡，竣工实测套内面积为36.01㎡，面积误差比高达12.71%。按司法解释，买受人仅应承担补足超出3%以内的面积部分（31.95×3%=0.9585㎡）之房款即966802÷31.95×0.9585=￥29004.06元。其余超出3%以上的面部部分之房款应由贵司承担，其所有权归买受人。

5．2010年3月3日，买受人与本律师前往贵司总部就此事与贵司李副总经理协商解决，本律师经买受人同意在法律规定的基础上作出一定的让步，但贵司仍要求按实测面积进行补交房款且拒不承认面积误差比超出3%以上系贵司的责任。贵司随后虽与本律师及买受人电话沟通，但仍未显示其诚意，贵司的要求无合同依据和法律依据。

6．本律师再次郑重通知贵司，希望贵司在3月8日前给予答复并尽快给予买受人办理入伙手续。若因贵司的原因未能妥善解决导致买受人无法入伙，由此给买受人造成的损失，本律师将建议买受人采取相应的宣传措施和法律措施捍卫其合法权益并追究贵司的法律责任。

以上通知，务请贵司予以高度重视，以免发生不必要的讼累。

广东深天成律师事务所

律师：杨长禄

二O一O年三月五日

[本案处理]

2010年3月8日，该司电话通知何女士前去办理入伙手续且严格按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定仅收取了套内面积超出3%以内部分的房款，其余超出的部分，该司未收取何女士任何一分钱且所有权归何女士所有。此案未进入诉讼程序，不用付出较大的诉讼成本，当事人何女士对该案的处理十分满意。