关于某某房地产开发有限公司拟与他人合作

开发房地产项目签订《合作开发房地产项目合同书》的

法 律 意 见 书

致：某某房地产开发有限公司:

河南金学苑律师事务所惠承贵公司委托，现就贵公司拟与他人合作开发房地产项目签订《合作开发房地产项目合同书》的相关法律问题出具本法律意见书。在出具本法律意见书之前，承办律师认真查阅了如下现行法律、法规、规章及相关司法解释：

（1）、《中华人民共和国合同法》；

（2）、《中华人民共和国公司法》

（3）、《中华人民共和国民法通则》

（4）、《中华人民共和国房地产管理法》

（5）、《中华人民共和国城市规划法》

二、合作开发房地产合同的必要性条款。

1、当事人。

对合作各方的基本情况应在合同中予以明确，如为企业，应注明其名称、法定代表人、工商登记号、房地产开发企业资质、住所及联系方式等；如为自然人，则应明确其姓名、身份证件号码、住所及联系方式等。

2、合作形式。

此为明确合作模式及合作各方主要权利义务的基本条款。合同应明确是成立项目公司进行开发，还是不成立项目公司进行开发，如不成立项目公司，是各方联名开发，还是有一方或数方隐名参与开发。如成立项目公司，需对其公司的组织形式、主要机构如股东会、董事会、经营管理人员及其运作机制进行约定。

3、合作条件。

合作条件是指合作各方用于合作开发的主要投入，也可以理解为出资。前已述及，用于房地产合作开发的出资主要为资金与土地使用权，也可以是房地产开发企业资质等其他形式的财产。按合作合同约定投入其约定的合作条件是合作方的主要合同义务。

4、土地使用权。

任何房地产项目成立的基础均是土地使用权，因此土地使用权条款在合作开发房地产合同中具有举足轻重的地位。合同应明确合作开发项目的土地使用权的取得方式，是由合作一方取得再投入合作开发，还是由合作各方共同取得土地使用权；土地使用权出让金的支付责任如何承担；如项目用地原为划拨用地，应明确补办土地使用权出让手续的主体及相关费用的负担。值得注意的是，项目的土地使用权与项目的规划存有密不可分的关系。如工业用地改变成居住用地，必须经规划部门批准，还必须另外交纳土地出让金；如规划部门在合作方取得土地使用权后调整项目容积率，则极有可能需要就增加的建筑面积另行支付土地使用权出让金。因此，如项目用地存在调整规划的可能，则应在合同中对此问题予以明确，以免滋生纠纷。

5、项目工期。

房地产项目投资巨大，能否按计划完工对投资各方的利益有着重大影响。合作开发的各方由于在项目中投入的方式不同，追求的利益并不完全一致，因此在工期方面可能有不同的要求。如由一方负责日常的工程施工，则应明确其在工程质量方面的法律责任。

6、收益分配。

合作开发房地产的具体收益分配方式非常多样化，但总的来说不外乎实物分配与现金分配两种。如为项目公司型合作开发，则其收益分配应受公司法相关法律法规的限制，如非项目公司型合作开发，其收益分配也应以不损害项目债权人合法权益为原则。

7、违约责任。

合作各方的主要可能违约行为便是不按合同约定履行投资义务，相应地违约责任条款也应重点规制这种情况。其次，项目公司型合作开发的合作方可能利用其在项目公司董事会或经营管理层中的优势地位，侵害另一方的合法权益，应在合同中明确此种情形的违约责任。另外，开发用地的提供者的责任也很多，应该明确相关违约责任。

三、房地产合作开发合同的法律效力。

房地产合作开发合同是否有效，直接涉及到是否能实现合作目的，因此应引起足够重视。房地产合作开发涉及到的法律规范相当广泛，在实践中认定此类合同的效力也是很复杂的一个法律问题。

1、房地产开发企业资质对合作开发合同效力的影响。........