【房企纠纷胜诉案例】林智敏律师代理商业广场业主驳回商户群体减免诉求案

一、当事人

原告：某连锁餐饮集团等9家商户（承租方）

被告：广州某商业管理公司（业主方）

二、案情简介

2022年广州白云区疫情期间，9家餐饮、零售商户承租某商业综合体商铺，因政府实施封控措施导致停业45-60天不等。商户援引《民法典》第180条，主张疫情构成不可抗力，要求免除2022年4-6月租金合计320万元。

业主方认为商户未提供实际损失证明，且已享受社保减免等政策，拒绝免除租金。经街道调解无果后，商户联合向白云区法院起诉，请求变更合同租金条款并返还已付租金。案件涉及国有房屋与非国有房屋不同减免政策的适用争议。

三、原告诉讼请求

1、判决减免2022年6-8月租金及物业费；

2、确认后续租金按营业额比例支付条款。

四、被告（我方）辩护意见

1、举证商场持续提供空调、安保等基础服务；

2、援引最高法涉疫情民事案件指导意见（三）；

3、出示同期其他商户正常经营证据。

五、案件争议焦点

1、临时管控是否构成租赁合同履行障碍？

2、商事主体能否适用"情势变更"原则？

六、判决结果

1、驳回商户全部诉讼请求；

2、判令补缴拖欠租金及违约金；

3、维持原租金支付方式。

七、法院观点

1、商业租赁不因短期管控免除主要义务；

2、专业经营者应自行承担商业风险；

3、服务型业主已尽减损义务。

八、案件总结

本案确立商业地产疫情纠纷三大裁判规则：

1、区分民生租赁与商业租赁法律适用；

2、物业服务记录作为关键证据；

3、群体诉讼中"分化突破"战术运用。