惠州**置业发展有限公司、陈*、胡*、**股份有限公司惠州分行商品房销售合同二审判决书
广东省惠州市中级人民法院
民事判决书
(2021)粤13民终7170号
上诉人(原审被告):惠州**置业发展有限公司
法定代表人:陈**斌。
委托诉讼代理人:吴嘉敏,该公司法务。
被上诉人(原审原告):陈*
被上诉人(原审原告):胡**
两被上诉人共同委托诉讼代理人:贾世亲,广东顶泽律师事务所律师。
原审第三人:**股份有限公司惠州分行
负责人:王**。
上诉人惠州**置业发展有限公司因与被上诉人陈*、胡*以及原审第三人**股份有限公司惠州分行商品房销售合同纠纷一案,不服广东省博罗县人民法院(2021)粤1322民初3022号民事判决,向本院提起上诉。本院立案受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人惠州**置业发展有限公司上诉请求:1、请求法院改判,撤销(2021)粤1322民初3022号民事判决第一至第九项判决;2、请求法院判决本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
事实与理由:一审法院认为原告超过合同约定的解除权行使期限并非故意拖延,且合同目的已经无法实现的观点有失偏颇。(1)一审法院认为,虽合同约定的原告解除权行使期限为2021年1月29日至2021年2月12日,但2021年2月11日至2021年2月17日正值春节放假期间,原告在被告春节假期上班后立即联系被告要求解除合同,并非故意拖延。但是,解除权行使期限并不适用中断、中止、延长的规定,且春节放假期间快递、邮政等依然正常工作,不存在原告无法按时寄送解除通知的情况。除此以外,行使合同解除权仅需原告单方通知即可,不需要双方协商一致,故即使上诉人放假,亦不影响原告行使合同解除权,而且原告完全可通过微信、短信等方式在合同约定的解除权行使期限内通知被告要求解除合同,故原告在具备可以按时行使解除权的条件下并未及时行使解除权,实际构成了怠于履行权利,根据《民法典》第五百六十四条的规定,原告的合同解除权应当已经消灭。(2)一审法院认为,退一步讲,即使原告的合同解除权已经消灭,但被告逾期告至今仍未履行交房义务,原告的合同目的已经无法实现。由于受到新冠疫情及**集团因素的综合影响,项目开发进度确实延缓甚至一度停滞,但在惠州政府的支持下,目前项目已经重新引入了**集团进行代建,且项目目前建设进度也正常,该商品房计划于2021年8月30日交付,故被告完全具备正常履行合同的能力且能够向原告交付房屋,故一审法院认定的原告合同目的已经无法实现的观点有失偏颇。二、一审法院判决上诉人承担原告各项损失、律师费、诉讼费,并无法律依据,应予改判。综上所述,请求法院支持上诉人上诉请求,依法改判。
答辩意见
一、本案的争议焦点在与答辩人是否享有解除权,且解除权的行使时间是否符合法律规定;1.本案中二答辩人与被答辩人于2019年3月30日签订《商品房买卖合同》(预售),合同约定的交房期限为2020年10月30日前,但被答辩人并未按照合同约定交付房屋。2021年2月20日,二答辩人通过书面形式与被答辩人解除购房合同,截止至2021年2月20日,被告已逾期交房114天,符合《中华人民共和国民法典》中第563条第四款,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以行使法定解除权,即二答辩人享有法定解除权可以解除该合同。2.被各辩人辩称二答辩人超过合同约定的解除权行使期限,二答辩人的合同解除权已消灭,无理无据。合同约定的答辩人的解除权行使期限为2021年1月29日至2021年2月12日,但2月11日至2月17日正值春节放假期间,答辩人在被答辩人春节假期上班后立即联系被答辩人要求解除合同,并非故意拖延。退一步讲,即使答辩人当时向被答辩人主张解除合同时已超过合同约定的解除权行使期限,合同约定的关于答辩人的解除权消灭,但自2月起至今又过去五个多月,被答辩人仍未履行交房义务,答辩人无法实现合同目的,即答辩人享有解除权且解除权的行使符合相应的法律规定。3.根据《中华人民共和国民法典》中公平原则,被答辩人应遵守社会公德、拥有商业道德,未履行合同约定即应承担相应的违约、赔偿责任,答辩人应享有同等权利,亦可以解除合同。二、本案的第二争议焦点在于被答辩人是否应当承担答辩人的各项损失;答辩人认为,根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条,“合同解除后,尚未履行的,终止履行:已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状成者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失…”的规定,合同因被答辩人过错而解除后,被答辩人应将收取的首付款256000元返还给答辩人。答辩人为购买该房屋支出的住宅专项维修资金6430元、办证费600元、律师服务费1500元,以上费用均系答辩人为履行合同所支出的合理费用,现因被答辩人的违约行为导致无法实现合同目的,该合同被解除,答辩人主张被答辩人赔偿上述损失,有理有据、有法可依。综上所述,应驳回被答辩人的全部诉讼请求。
原审原告陈*、胡*向一审法院起诉请求:1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》(预售)、《商品房买卖合同》(预售)补充协议、**园前期物业服务协议;2、判令解除原告与第三人签订的《个人贷款合同》;3、判令被告与第三人协助原告注销房地产预告登记(登记号:粤(2019)博罗县不动产证明第0××0号);4、判令被告退还购房款256000元、住宅专项维修资金6430元、法律服务费及律师服务费1500元、办证费600元,优惠购房费10000元;5、判令被告立即向原告返还原告向第三人支付的贷款本金和利息;6、判令被告向第三人返还剩余未支付的贷款本金和利息;7、判令被告按846000的1%向原告支付违约金8460元;8、判令被告以254530元为基数,按年利率4.9%向原告支付自2019年3月30日起至实际付清之日止的利息;9、判令被告以20000元为基数,按年利率4.9%向原告支付自2019年3月10日起至实际付清之日止的利息;10、判令被告赔偿原告2010年10月30日起至2021年2月20日止的租金损失10000元;11、判令被告支付原告律师费16000元;12、本案的诉讼费由被告承担。
一审案件审理情况
一审法院审理查明,2019年3月30日,原告陈*、胡*(买受人)与被告**园公司(出卖人)签订《商品房买卖合同(预售)》[合同编号:博罗(2019)100***5]及《补充协议》。合同主要约定:1、被告将其开发的位于博罗县(建筑面积107.16平方米)销售给原告,总购房款为846000元,付款方式为:原告应当于2019年3月30日前支付首期房价款256000元,余款590000元向银行申请贷款支付;2、出卖人应当在2020年10月30日前向买受人交付该商品房,逾期交付超过90日后,买受人有权解除合同;买受人解除合同的,应当书面通知出卖人;出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照4.9%计算给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金等等。《补充协议》第六条第2点约定:如买受人选择委托律师事务所代办办理房地产权证书的有关手续,则由买卖双方共同委托律师事务所代为办理,买卖双方应分别与受托律师事务所签署委托协议并支付代办费用;第5点约定:若因买受人逾期支付房款、税费等其他应付费用、逾期收房、逾期办妥产权转移登记或相应的不动产抵押登记,导致出卖人向按揭银行承担担保责任的,则买受人须向出卖人赔偿损失【赔偿的损失包括但不限于按揭借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费等出卖人为实现债权的一期费用】。《补充协议》第八条第1点约定:买受人根据合同约定或法律规定要求解除合同的,应在合同解除条件成就之日起15日内行使合同解除权,买受人未在上述合同解除权行使期限内行使合同解除权的,合同解除权消灭。同日,原告与浙江**园物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》。
原告于2019年3月10日向被告支付涉案商品房定金20000元,于2019年3月22日委托广东**律师事务所律师见证涉案商品房贷款合同签订事宜支付律师服务费900元。上述合同签订后,原告于2019年3月30日向被告支付首期款236000元,支付住宅专项维修资金6430元,委托广东**律师事务所律师处理办证事务支付律师服务费600元、代办证费600元。2019年4月26日,原告与被告到博罗县自然资源局办理了涉案商品房的预告登记[证号:粤(2019)博罗县不动产证明第0××0号]。另,庭审中原告称买房时交了10000元服务费可以享受房价优惠,交10000元能抵20000元,提交支付凭证及收据为证,其中支付凭证收款方为苏州**房地产综合服务上海总部;收据载明的事项为“服务费”,收款单位为苏州**房地产综合服务有限公司。
2019年5月8日,原告陈*、胡*(借款人、抵押人)与第**银行(贷款人)、被告**园公司(保证人)签订《个人贷款合同》(合同编号:516019160***),约定:原告向第三人贷款59万元用于购买涉案商品房,贷款期限自2019年5月8日起至2049年5月8日止,贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率4.9%上浮25%执行,还款方式为等额还本付息;原告提供其购买的涉案商品房提供抵押担保,被告提供阶段性连带责任保证等。第三人向原告发放贷款后,原告支付剩余购房款,被告于2019年7月2日向原告出具购房发票。
被告未按合同约定时间交付涉案商品房,原告于2021年2月21日向被告邮寄《退房申请书》,被告于2021年2月22日签收。《退房申请书》载明:被告应当在2020年10月30日前交付涉案商品房,到目前为止,距合同约定的交房期限已超过90日,被告未能按期交房,已构成违约,原告要求解除商品房买卖合同,要求被告退还已付全部房款、购房税费、住宅专项维修资金、优惠购房费、法律服务费、代办证费、按照合同约定给付利息、违约金等。被告于2021年3月2日向原告发出《关于继续履行合同的函件》,载明:2020年发生“新冠肺炎”疫情导致深***园项目停工,受此不可抗力影响,原告所购商品房无法按合同约定正常交付,目前深***园项目已全面复工,被告将督促施工企业加快施工进度以尽快完成交楼工作;根据法律规定及《买卖合同》附件第三条10项、第八条5项约定,原告无权解除合同,要求原告继续全面履行合同。原告与被告因此发生争议纠纷,向本院提起诉讼。
庭审中,原告称被告一直说有解决方案,但至今仍不能交房,也没有通知何时能交房;且2月11日至2月17日是春节放假期间,原告无法联系被告,2月19日上班原告立即联系被告工作人员。原告提交其与“**景园工作人员”的微信聊天记录显示2021年2月19日原告发消息“新年好,上班了没”,对方无回复,原告于2021年2月20日再次发消息“上班了没”。
另查一,根据原告提交《还款计划书》,原告自2019年6月20日起至2021年6月20日止已还贷款本金15249.49元、利息74874.92元,合计90124.41元。庭审中原告称到2021年6月20日止都按期足额还款,没有逾期。
另查二,原告为本案诉讼委托广东**律师事务所律师支付律师服务费16000元,原告提交《民事诉讼委托代理合同》及律师费发票为证。
一审法院认为,本案系商品房销售合同纠纷。两原告与被告签订的《商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》和两原告与被告、第三人签订的《个人贷款合同》,系各方当事人的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效。被告未按照合同约定于2020年10月30日前交付房屋,截至原告向被告寄出《退房申请书》时已逾期交房114天,原告有权要求解除合同。被告抗辩原告要求解除合同时已超过合同约定的解除权行使期限。对此,合同约定原告的解除权行使期限为2021年1月29日至2021年2月12日,但2月11日至2月17日正值春节放假期间,原告在被告春节假期上班后立即联系被告要求解除合同,并非故意拖延。退一步讲,即使原告当时向被告主张解除合同时已超过合同约定的解除权行使期限,合同约定的关于原告的解除权消灭,但自2月起至今又过去三个多月,被告仍未履行交房义务,原告无法实现合同目的,现起诉主张解除涉案商品房买卖合同及补充协议、要求被告与第三人协助原告办理预告登记注销手续,理由充分,具有法律依据,本院予以支持。至于原告与浙江**园物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》,签订主体系原告及浙江**园物业服务有限公司,并非被告,原告主张解除该协议,本院不予处理。
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失……”的规定,涉案商品房买卖合同解除后,被告应将收取的首付款256000元返还给原告。原告为购买涉案房屋支出有住宅专项维修资金6430元、办证费600元、律师服务费1500元,该费用均系原告为履行合同所支出的合理费用,现因被告的违约行为导致涉案商品房买卖合同被解除,原告主张被告赔偿上述损失,理由成立,本院予以支持。至于原告主张的优惠购房费10000元,收取款项方为苏州**房地产综合服务上海总部,收据备注为“服务费”,原告称系被告收取的,用于抵扣房款,未提供证据证明,故原告主张被告退还该费用,缺乏依据,本院不予支持。原告主张被告赔偿自2020年10月30日起至2021年2月20日止的租金损失10000元,租金损失以合同履行为前提,原告主张退还房款并计算利息,两者相互冲突,不可兼得,本院不予支持。
关于违约金,涉案商品房买卖合同约定逾期超过90日交付房屋,原告要求解除合同的,被告应自原告付款之日起,按照4.9%计算给付利息,同时按照全部房价款的1%支付违约金。原告主张被告以20000元为基数,自2019年3月10日至还清日止;以236000元为基数,自2019年3月30日起至还清日止,按照年利率4.9%支付利息,并按全部房价款846000元的1%支付违约金8460元,符合合同约定,本院予以支持。原告主张被告按照年利率4.9%支付维修资金、律师服务费、办证费的利息,缺乏依据,本院不予支持。
因被告的违约行为导致涉案商品房买卖合同被解除后,《个人贷款合同》的合同目的已无法实现,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2020〕17号,2020年修正)第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持”的规定,原告主张解除《个人贷款合同》,具有法律依据,本院予以支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定,原告主张被告向其返还其向第三人已支付的贷款本息、向第三人返还剩余未付的贷款本息,具有法律依据,本院予以支持。
关于原告主张的律师费16000元,涉案商品房买卖合同补充协议第六条第5点仅约定了若原告违约应赔偿被告实现债权的诉讼费、律师费等,原告主张权利义务应是对等的,应对等适用该条款,要求被告赔偿原告为实现本案债权而支付的律师费16000元,理由成立,本院予以支持。
被告**园公司、第**行经本院依法传唤后,未到庭参加诉讼,不影响本院对本案的审理和判决。
综上所述,依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2020〕17号,2020年修正)第二十条、第二十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:一、解除原告陈*、胡*与被告惠州**园置业发展有限公司于2019年3月30日签订的《商品房买卖合同(预售)》[合同编号:博罗(2019)1000**]及《补充协议》。二、解除原告陈*、胡*与被告惠州**园置业发展有限公司、第**股份有限公司惠州分行于2019年5月8日签订的《个人贷款合同》(合同编号:5160191600***)。三、被告惠州**园置业发展有限公司、第**股份有限公司惠州分行应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告陈*、胡*办理商品房预告登记注销手续[证号:粤(2019)博罗县不动产证明第0××0号]。四、被告惠州**园置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈*、胡*返还房屋首付款256000元及支付利息(利息以20000元为基数,自2019年3月10日起至还清日止;以236000元为基数,自2019年3月30日起至还清日止,均按照年利率4.9%计算)。五、被告惠州**园置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈*、胡*赔偿维修资金损失6430元、办证费损失600元、律师服务费损失17500元,合计为24530元。六、被告惠州**园置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈*、胡*支付违约金8460元。七、被告惠州**园置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈*、胡*已偿还的月供款(暂计至2021年6月20日为90124.41元,具体月供数额以**股份有限公司核算为准)。八、被告惠州**园置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向第三人**有限公司惠州分行偿还原告陈*、胡*的贷款余额(贷款余额以第**股份有限公司惠州分行核算为准)。九、驳回原告陈*、胡*其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元,由原告陈*、胡*负担100元,由被告惠州**园置业发展有限公司负担2800元。
二审审理期间,上诉人提交了以下证据:一、关于罗阳街道“深惠***”移除“问题”楼盘处置工作名单的通知;二、竣工验收备案表、不动产测量报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书;三、关于深惠**园项目楼宇编号问题的回复;四、博罗县自然资源局关于全面开展工程建设项目联合测绘工作的告知书、联合测绘成果入库通知书;五、交付通知书及寄件凭证。被上诉人提交了证据:一、邮寄单。本院组织了当事人质证。
裁判理由与结果
本院经审理查明:一审认定事实清楚,本院予以确认。
本院认为,本案系商品房销售合同纠纷,根据双方当事人的诉辩意见,本案二审的争议焦点为:一、涉案商品房买卖合同是否应予解除;二、本案的处理是否恰当。对此分析如下:
关于涉案合同是否解除的问题。本案中,上诉人未按照合同约定于2020年10月30日前交付房屋,截至被上诉人向上诉人寄出《退房申请书》时已逾期交房114天,根据涉案合同的约定,被上诉人有权要求解除合同。上诉人上诉称被上诉人要求解除合同时已超过合同约定的解除权行使期限。对此,涉案合同的《补充协议》约定合同解除权行使期限为15天,该约定相对于合同法定解除权的行使期限一年而言,对普通的购房者即被上诉人而言显然过于苛刻,而且,该补充协议约定的解除权行使期限为2021年1月29日至2021年2月12日,但2月11日至2月17日正值春节放假期间,被上诉人在上诉人春节假期上班后立即联系上诉人要求解除合同,并非故意拖延。因此,一审法院认定被上诉人已依约行使合同解除权,涉案商品房买卖合同应予解除,并无不当,本院予以维持。
关于本案如何处理的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失……”的规定,涉案商品房买卖合同解除后,上诉人应返还首付款256000元并支付利息;根据涉案合同约定,逾期交付房屋,被上诉人要求解除合同的,上诉人应自被上诉人付款之日起,按照全部房价款的1%支付违约金,一审法院计得为8460元正确,本院予以维持。同时,涉案商品房担保贷款合同也被解除,一审法院判决上诉人应向被上诉人返还其向第三人已支付的贷款本息及剩余未付的贷款本息,具有法律依据,本院予以维持。此外,被上诉人为购买涉案房屋支出办证费600元、律师服务费1500元,该费用均系被上诉人为履行合同所支出的合理费用,一审法院予以支持,并无不当,本院予以维持。对于专项维修资金,被上诉人请求的住宅专项维修资金6430元,系被上诉人向房产行政主管部门缴纳,并非上诉人收取,被上诉人可自行申请退回,一审法院判由上诉人退还不当,本院不予纠正。对于被上诉人主张的律师费16000元,涉案合同并未约定上诉人违约时应赔偿被上诉人为实现债权而支付的律师费,故被上诉人该项主张无合同依据,一审法院予以支持不当,本院予以纠正。
综上,上诉人的上诉请求部分成立,对于有理部分,本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项,判决如下:
一、维持广东省博罗县人民法院(2021)粤1322民初3022号民事判决第一、二、三、四、六、七、八判项及诉讼费负担部分;
二、变更广东省博罗县人民法院(2021)粤1322民初3022号民事判决第五判项为:惠州**园置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈*、胡*办证费损失600元、律师服务费损失1500元,合计2100元;
三、撤销广东省博罗县人民法院(2021)粤1322民初3022号民事判决第九判项;
四、驳回陈*、胡*的其他诉讼请求。
本案二审案件受理费5800元,由上诉人惠州**园置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 *
审 判 员 丁晓*
审 判 员 胡 *
二〇二一年十一月二十二日
法官助理 马晓*