执行异议是执行程序中，案件当事人或者存在利益相关的第三人，对执行行为或执行标的存在异议，而提出的一种法律程序。

本期案例浅析在此类案件中购房人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出执行异议后的法律认定。

案情简介：

委托人赵某于2012年7月17日与青岛某置业有限公司签订《XXX认购协议书》，约定青岛某置业有限公司将其位于青岛市房地产项目XX中的一处房产出售给赵某，协议签订后，赵某向该置业公司支付全部房款95万余元，该置业公司也依据认购协议的约定将房屋正式交付给赵某。

赵某后来催促销售人员签订正式商品房买卖合同，并办理房屋产权登记，但是当时的销售人员宋某声称正在出差，就将此事一再拖延。

后来赵某将该房屋出租给了租房客刘某，刘某在入住不到两个月后给赵某打来电话，声称温州某法院来现场看过房子，并在房屋上张贴了执行公告，赵某至此才意识到自己的房屋至今未办理产权登记问题严重，再联系销售顾问时，被告知已经离职，而且青岛某置业有限公司因为其他诉讼案件已经被查封了大量房产，其中就包括赵某所购买的涉案房产。

代理思路

接受委托后，代理律师充分研判了本案案情，并与委托人协商诉讼方案。对于委托人而言，最终的目的并不是解决眼前的被执行案件，而是根本性解决涉案房屋权属登记问题。因此确定了起诉要求办理房屋产权登记，并在过程中逐步处理执行异议的诉讼方案。

赵某就此向房屋所在地人民法院提起诉讼，请求判决青岛某置业公司依法为赵某办理上述房屋的房产证。

案件起诉后，律师依法申请调查了涉案房屋的登记情况（因房屋当时登记在置业公司名下，根据当时政策委托人无法本人查询到登记情况），发现涉案房屋竟然存在四次查封，其中受诉法院因其他案件查封一次、另外温州中院查封一次，即前文所述的查封，以及温州市某两个区级人民法院的查封各一次。

委托人赵某已经全额缴纳了房款，且青岛某置业公司已经资不抵债，如果现在房屋作为被执行人青岛某置业公司名下的资产被执行，那么赵某的损失将无法弥补，此种情况下，申请执行异议，阻却对涉案房屋的执行成为了本案代理的重点。

以其中温州市中院的查封执行异议为例：律师通过联系查封法院，了解到因青岛某置业公司与交通银行股份有限公司XX分行金融借款合同纠纷一案，于2014年11月21日查封了涉案房屋，目前法院依法查封了包括涉案房屋在内的一百余套房屋，经与法官沟通，王见律师正式向执行法院提出执行异议，依据为赵某在法院查封之前已经依法与青岛某置业公司签订买卖合同，并于2014年10月21日之前分三次付清房屋全款，置业公司于2014年9月28日向赵某交付房产。

最终法院认定，赵某已于2012年7月17日与青岛某置业公司签订《认购协议书》购买涉案房产，并按照协议约定支付全部价款，青岛某置业公司也于2014年9月28日向赵某交付房产。虽然涉案房产至今登记在被执行人置业公司名下，但未办理过户登记非因案外人赵某自身原因所致。因此，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，赵某对涉案房产享有的权利足以排除本案的执行，其申请法院解除对该房产的查封于法有据，法院予以支持。裁定解除对涉案房屋的查封。

其他三次查封也根据申请，依次由受理法院做出了解封的裁定。至此，在赵某诉请办理房屋权属登记的本诉中，涉案房屋上已经不存在办理房屋登记的权利障碍。

裁判结果：

最终，法院结合原告赵某提交的认购协议书、银行转账凭证、收据、房屋交接证明、物业费收据、住宅专项维修基金等相关证据，认定：本案中，原、被告签订的认购协议书是双方当事人的真实意思表示,亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且该协议具备商品房买卖合同的主要内容，被告已经按照约定收受原告全部购房款，因此认定该认购协议书应为商品房买卖合同。被告向原告交付了涉案房屋，且该房屋已具备办理产权手续的条件，故对原告要求被告办理涉案房屋的产权证书及相应权属登记手续的主张予以支持，判决被告应当于文书生效后十日内协助赵某办理涉案房屋的权属登记手续。

律师解析：

执行异议案件在现在司法实践中大量出现，也不排除部分债务人或案外人存在恶意拖延执行程序的主观动机，因此要求法院在处理执行异议的过程中，更加需要严格遵守法律规定，综合评判，平等保护债权人、案外人、债务人的合法财产权益。本案之所以能获取受理法院的支持裁定，源于本案案情确实符合法律规定，符合执行异议成立条件。

值得注意的是，法律对此类异议是否成立的规定较为详细，对被执行人也会区分是否系房地产开发企业，一旦有部分条件不符合，将导致异议被驳回（经了解，涉案楼盘中部分被列入执行的房屋，购房人缴纳房款不足50%，因此不符合异议条件而被驳回，这类购房者只能另选维权之路），因此在因购买、赠与等法律关系取得不动产所有权时，建议尽快办理相关产权的权属登记，不要“躺在权利上睡觉”。

相关法律规定：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。