审理法院：北京市丰台区人民法院

　　委托代理人：胡文友律师，北京市盈科律师事务所

　　案情介绍：

　　2020年，宋女士与闫先生在北京某某房地产经纪有限公司的居间下，于2020年7月5日签订《房屋买卖合同》和《补充协议》，约定闫先生购买宋女士北京市丰台区鑫博西路x号院x号楼9层x单元xx号房屋。房屋总价1280000元。闫先生已按约定支付了700 000元整。合同补充协议第二条约定双方最晚在2021年2月1日履行房屋交付手续和房屋交割手续，闫先生在房屋交付当日支付了首付款380 000元。但在交付前，宋女士又表示不卖房了，导致闫先生无法支付首付款。在2021年11月25日，经北京市规划和自然资源委员会调查得知交易房屋所有权已经于2021年8月10日登记在了宋女士名下，但是宋女士及其代理人却没向法庭如实陈述。双方协商不成，就到法院提起了诉讼，闫先生便委托北京市盈科律师事务所胡律师维护其合法权益。

　　一审法院支持了胡律师的观点，闫先生的合法权益最终得到保护。

　　案情分析：民事法律行为自成立时生效。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。宋女士与闫先生签订《房屋买卖合同》《补充协议》，双方达成了房屋买卖的合同关系，双方应依约履行。对此宋女士称其本意是借款，没有出售涉案房屋的意思表示。但事实上双方仍是履行了房屋买卖的相关法律手续，即签订了《房屋买卖合同》《补充协议》等法律文件后，宋女士收取了部分房款，并在其《声明》中明确其出售房屋的真实意思，并愿意承担不履行合同的违约责任。从上述事实看出，显然其不是买卖房屋的真实意思的抗辩与在案证据及事实不符，其提出系中介公司的操作行为所致，对此亦未提供充分证据佐证。故闫先生、宋女士所签《房屋买卖合同》《补充协议》未存在违反法律、行政法规之强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。

　　审判结果：

　　在审理过程中，宋女士不同意闫先生诉请，称闫先生本身没想出售房屋，这件事是居间公司导致的，形成的这个买卖合同，请求法院撤销该买卖合同。胡律师称，民事法律行为自成立时生效。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。宋女士与闫先生签订《房屋买卖合同》《补充协议》，双方达成了房屋买卖的合同关系，双方应依约履行。

　　经过胡律师的努力，一审法院北京市丰台区人民法院出具了民事判决书，判决结果如下：

　　（一）宋女士与闫先生所签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》继续履行。

　　（二）宋女士于本判决生效之日起十五日内将位于北京市丰台区鑫博西路x号院x号楼9层x单元xx房屋产权变更登记至闫先生名下，闫先生于同日向宋女士支付剩余购房款580 000元。

　　（三）宋女士于本判决生效之日起十五日内将位于北京市丰台区鑫博西路x号院x号楼9层x单元xx房屋交付给闫先生，并配合办理房屋交接手续。

　　（四）宋女士于本判决生效之日起七日内向闫先生支付逾期交房违约金，自2021年2月4日起按每日210元计算至房屋交付日止。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费16399元，由宋女士负担。

　　此次房屋买卖合同纠纷，在胡律师的帮助下，成功解决。闫先生对于这次的判决结果十分满意。

　　胡律师讲法：

　　一、合同双方当事人的义务以及可以解除合同的情形有哪些？

　　《民法典》第五百零九条规定，当事人应当依照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行合同义务。

　　当事人协商一致，可以解除合同。第五百六十三条规定， 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。依据法律规定，闫先生、宋女士所签的《房屋买卖合同》《补充协议》经签订生效即对双方产生法律约束力，除双方协商一致或符合法定单方解除情形外，双方均无权单方擅自变更或解除。宋女士虽有表示要求与闫先生协商解除合同，但双方未能就解除事宜协商达成一致，现宋女士单方提出不再履行合同、且逾期履行合同行为已构成对闫先生违约。

　　二、关于逾期交房违约金问题

　　《民法典》第五百七十七条规定， 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。闫先生与宋女士所签的《补充协议》约定违约金计算系按逾期交房时间起算，交房日期约定为2021年2月1日，《补充协议》约定“如延期超过3日还未办理房屋交割手续的，每延期一日违约方需向守约方支付1000元整的违约金，逾期超过30日的视为违约”。闫先生主张给付违约金时间为“自2021年2月4日起按每天1000元支付延期交房违约金至其实际交房之日止”，显然系采用《补充协议》中30日内未交房的违约条款。闫先生于2021年2月8日将该案诉至法院，现宋女士已超过30日未交房，应适用违约条款。法律规定，合同的违约责任适用的是补偿性损害赔偿。闫先生主张的按日计算1000元的违约金数额明显过高，且涉案房屋自应交付时间至今未有房屋价格上的明显波动，故违约金参照其已交房款的数额及市场同类房屋的出租价格确定其数额，酌定按日计算为已交付房款的万分之三作为违约金，故违约金调整为每日210元至房屋交付日止。