原告诉称

吴某刚向本院提出诉讼请求:1、判令被告刘某霞、吴某杰协助原告将西城区一号房屋所有权过户登记到原告名下;2、诉讼费用由被告承担。

事实和理由:被告吴某杰为原告之父,被告刘某霞为原告继母,吴某杰与刘某霞原为R公司职工,现均退休。1998年R公司下发职工房改文件,根据房改文件,夫妻双方均为职工的,只能由一方中请购买房改文件中涉及的住房,考虑到被告刘某霞的职级较高,如以其名义申购房屋,可以申购到4间房屋。但当时吴某杰与刘某霞存在资金上的困难,无力再购买西城区一号房屋。为了充分利用剩余的1间居屋的“指标”,吴某杰与原告吴某刚口头约定,一号房屋的申购指标由原告吴某刚使用,吴某刚支付该居屋购房款,产权归原告吴某刚所有。

鉴于原告与被告之间的直系亲属关系,因此就借名买房一事并未签订书面协议。1998年7月12日,被告刘某霞与R公司签署《住房购销合同》,购买一号的一居室房屋,购房款共计496188元,装修保证金3000元。2000年3月8日,原告携带五十万元现金,在刘某霞亲自陪同下,以现金形式向R公司缴纳了一号的全部购房款及保证金。后相关购房的手续均交由原告保管。此后一号房屋一直由原告控制和使用,且自物业对一号房屋收取物业费等相关费用开始,原告一直负责缴纳一号房屋的相关费用。

现该房屋由吴某刚出租并收取租金,但该房屋产权一直登记在刘某霞名下。现原告意欲出售一号住房,但遭到被告刘某霞的拒绝,原告认为根据法律规定,原告系借用被告的名义购买一号房屋,原、被告之间存在着事实上的借名购房合同关系,该房屋应归原告所有。


被告辩称

刘某霞辩称,不同意原告的诉讼请求。我名下这两套房子都是R公司根据R公司机关房改方案以及房改实施办法,并参照中央在京机关住房改革实施办法针对R公司职工分配的政策性住房,不对外销售。并且1998年我认购房产,2000年交房款一直到2016年7月,原告在首次提出要房屋之前,从未向我提出房归原告所有,原告与我之间根本不存在所谓的借名买房行为。1998年7月房改时明确规定只对职工,出售价格是7160元每平方米,同时对每个职工按照其职位给予认购权证,可与现金等价使用。1998年我与单位签订购房协议认购了两套房产,其中一套为本案的涉案房产。因两被告是再婚夫妻长期感情不和,各自收入分开,我自己认购、自己交房款,吴某杰不参与不出钱。

2000年1月中旬,房屋交付并要交纳购房款时,我独自交清了三居室的98万元购房款。2000年3月上旬,吴某杰让我带领原告去交了钱。两个房子都是R公司自建的,属于福利因素的政策性住房,按照职工的工龄和职务进行分配,只有本行职工可以购买,不允许对外销售。从1998年我签订住房购销合同,到2000年交付房款,再到2016年7月,原告从未向我说过一居室是要给原告,我也从未说过一居室是要给原告,根本不存在所谓的借名买房行为。

第二就是二被告之间长期感情不和,我不可能同意替吴某杰之子借名买房,将R公司给予我的福利分房给原告。

第三原告诉状中所述的内容与事实真相严重不符。其中有一条就是涉案的房屋并非由原告长期控制和使用。自始至终我一直拥有购住房购销合同、房款收据、房屋产权证原件,并且一直负担房屋的物业费。原告所述拥有、保管房产手续以及负担物业费,明显与事实不符。我们认为双方不存在借名买房,要求驳回原告的诉讼请求。

吴某杰辩称,第一认可原告起诉书所述的事实理由,我和刘某霞是夫妻关系,退休前都是职工。吴某刚是我的儿子,1998年单位的房改制度是在刘某霞名下参加房改,按照政策刘某霞和单位签署了三居室和一居室的购房合同。2000年,单位要求在3月10号以前必须付款。由于我们两个当时都没有什么存款,刘某霞立即向单位申请了最高度的贷款9万,加上84万的认购权证,和其他一些补贴外加现金3万元钱,于3月份初把三居室的房款付清。

我俩当时就再没有钱支付一居室的房款。因为当时夫妻双方在一个单位只能按一个人认购权。在距离交款日不到一周时间,我就说问问吴某刚要不要,刘某霞也说,反正不买就作废了,他要买今后的产权就是他的。我把这个情况就跟吴某刚说了,如果买这个房子,房产权就是你的,3月7号,吴某刚就打电话说他买这个房子。3月8号,吴某刚带着50万元钱的现金,跟着刘某霞一起到R公司交了一居室全部的购房款和保证金。

当时刘某霞给我一个信封里边有房屋分配证住房、购房合同和一些收据,一共有5项内容,放在一个信封里头,让我转交给吴某刚。我找吴某刚购买的房子,吴某刚有认购权,并且这些都是我跟刘某霞都是商量过的。一号房屋是吴某刚借用刘某霞的名字买的房子,我愿意配合吴某刚办理相应的产权变更手续,因为这个产权就是吴某刚的。


法院查明

吴某刚系吴某杰之子,周某系刘某霞之子。1981年,吴某杰与刘某霞再婚。

1998年7月3日,R公司公布机关房改方案,其中第三部分规定,1.根据现行房改政策,一个家庭只能参加一方的房改购房,另一方是否补贴,补贴多少,由房改的具体形式决定,据此,本方案规定:(1)夫妻双方均在R公司工作的,只能选择一方计算住房津贴,申请购房;……。机关房改实施办法第四部分购房基本标准,(一)R公司职工购我行住房不得超出两套;……。第五部分购房资格,第2款规定,夫妻双方都在R公司机关工作的职工,已由一方申请购买我行住房的,另一方不得再申请。

刘某霞、吴某杰当时均为R公司的职员。

1998年7月11日,刘某霞(购买方,甲方)与R公司(销售方,乙方)签订《住房购销合同》,约定甲方向乙方购买一号房屋,建筑面积137.4平方米,销售价格为每平方米7160元,购房款共计98.3784万元。刘某霞为购买该房屋向R公司申请了贷款9万元。

1998年7月12日,刘某霞(购买方,甲方)与R公司(销售方,乙方)签订《住房购销合同》,约定甲方向乙方购买一号房屋,建筑面积69.30平方米,销售价格为7160元每平方米,购房款共计49.6188元。2000年3月10日,吴某刚出资交纳了一号房屋的购房款496188元、装修保证金3000元。2001年12月20日,西城区一号房屋登记在刘某霞的名下。

庭审中,吴某刚主张,因刘某霞、吴某杰无力再支付一号房屋的购房款,当时吴某杰与吴某刚口头约定,由吴某刚出资购买一号房屋,产权归吴某刚所有,因此,在刘某霞的陪同下交纳了上述费用。吴某杰陈述,因为无力再交纳一号房屋的购房款,如果不交款,该购房指标就作废了,吴某杰便询问吴某刚要不要,吴某刚回去跟爱人商量后,打电话说他买这个房子,便由刘某霞陪同一起交纳了购房款和保证金。

刘某霞对此不予认可,刘某霞表示,刘某霞与吴某杰均为R公司职员,但刘某霞的级别较高,可以认购四间房,当时吴某杰不同意周某与其一起居住三居室,因此要把一居室也买下来,当时吴某杰告诉刘某霞房屋让吴某刚出资,但从未表示一号房屋归吴某刚所有,刘某霞也从未有过这样的表示。

吴某刚出示房屋分配证,用于证明房屋相关手续都由吴某刚办理。刘某霞对此表示,相关房屋的原始证件包括购房合同、房产证均由刘某霞保管,并且刘某霞也持有一号房屋的分配证,因此,吴某刚持有的分配证不足以证明其目的。吴某刚表示,支付购房款后,因为是以刘某霞的名义购房,相应手续也是刘某霞办理的,此后,吴某杰将一个信封交予吴某刚,信封内有购房合同复印件、交款通知单(未盖章)、购房款收据复印件、分配证。

吴某杰称,房屋分配证是刘某霞拿回来后,吴某杰连同所有手续一并交给吴某刚的,房产证办下来后放在刘某霞处,因为一家人,因此没有特意要求刘某霞交还。刘某霞对此不予认可。

刘某霞出示房屋分配证,用于证明R公司向刘某霞发放了分配证,为周某使用,相关手续均系刘某霞办理。分配证记载,姓名刘某霞,房屋座落西城区一号,落款时间为2000年6月10日,分配证下方手写“周某”。吴某刚表示无法核实分配证的真实性,但“周某”系手写的,肯定不是R公司的意思,不足以证明是为周某使用的,购房手续都是刘某霞办理,因此不清楚分配证出具的背景。

刘某霞出示购房款收据、公共维修基金收据、一号房屋的产权证,用于证明刘某霞交纳了公共维修基金,自行办理了房产证,并长期保管购房房屋的凭证及产权证。吴某刚认可证据的真实性,吴某刚表示,因为涉案房屋系以刘某霞的名义购买,因此,收据都是向刘某霞开具的。庭审中,吴某刚表示不清楚公共维修基金交纳的情况。刘某霞称,公共维修基金2607.66元是在2002年8月由刘某霞交纳的。

诉讼中,吴某刚表示,涉案房屋2000年就已经交房,周某要进去住,当时因为吴某刚比较忙,所以就出资10万元给吴某杰,由吴某杰交给周某,用于装修涉案房屋,另外在2008年又对涉案房屋进行一次装修,全部拆除了此前的装修。吴某杰表示,当时同意将一号房屋借给周某居住,让周某去装修,当时吴某刚出资10万元用于本案一号房屋和另外一套一号房屋的装修。

刘某霞表示,装修房屋时,吴某杰确有出资10万元,但吴某杰并没有说是吴某刚的钱,刘某霞就认为是吴某杰自己的存款,而且吴某杰明确表示10万元是用来装修三居室一号房屋的,周某先找施工队装修了三居室一号房屋,费用都是刘某霞支付的,花费11万多,随后周某又装修了一居室一号房屋,花费了5万多,都是周某支付的。

吴某杰出示其自行书写的字条,用于证明吴某刚为涉案房屋支付装修费10万元。刘某霞表示,该字条是吴某杰自行书写,不认可真实性。

吴某刚表示,涉案房屋2000年分下来,经吴某刚同意,先由周某居住至2005年,2005年周某搬走了,房子就有吴某刚控制,期间借给朋友居住,也有一段时间空置,2008年重新进行了装修,2015年至2018年期间,由吴某芬(吴某杰之女,吴某刚之妹)代吴某刚将涉案房屋出租,到2018年9月,吴某刚才知道涉案房屋被人撬锁了,目前房屋吴某刚没有控制。吴某杰认可涉案房屋一直由吴某刚控制。

刘某霞称,房屋交房后,由刘某霞将房屋钥匙交给了周某,周某装修房屋并居住到了2005年,吴某芬向刘某霞要了三次房本,说房子闲着也是闲着,还不如出租,所以刘某霞便将房本交给了吴某芬,由吴某芬进行出租,一直到2018年,其中2016年双方发生矛盾的时候,刘某霞曾向承租人发函要求收回房屋,2018年刘某霞收回房屋后,由刘某霞出租。

刘某霞出示歌华有线客户确认单,用于证明涉案房屋交房后由周某居住。吴某刚对此认可。

刘某霞出示《房屋租赁合同》,用于证明涉案房屋由刘某霞使用。合同显示签订时间为2018年9月15日,出租期限为2018年10月1日至2019年9月30日。吴某刚认为该份证据真实性无法核实,但吴某刚表示涉案房屋确是在2018年10月被撬锁,是在诉讼中刻意改变了房屋占有状态,此前房屋一直由吴某刚控制。

吴某刚陈述,涉案房屋相关物业费等均由吴某刚负担。刘某霞对此不予认可,刘某霞表示,2010年以后,一号房屋由吴某芬出租,因刘某霞没有收取租金,因此,便让吴某芬支付物业费,后来是吴某刚把物业费出了,并表示其开办公司需要发票抵扣税款,因此,让刘某霞帮忙开具几张物业费发票。

刘某霞出示物业公司说明及银行账户明细,证明涉案房屋物业费、供暖费一直由刘某霞负担。由于物业公司多次变更会计,原始收据难于找齐全。吴某刚表示无法核实证据的真实性,但吴某刚认可2010年以前因为R公司的福利,因此,刘某霞并未向吴某刚索要物业费,2010年以后,因为R公司没有福利了,刘某霞便开始向吴某刚要求物业费,由吴某刚将钱交给刘某霞,刘某霞去交纳物业费。

刘某霞出示涉案房屋2018年物业费收据,用于证明刘某霞占有房屋并交纳了费用。吴某刚认可证据的真实性,吴某刚表示,涉案房屋在诉讼中改变了占有状态,进而能够说明此前有吴某刚控制。

吴某刚出示2010年、2013年、2014年、2016年一号房屋物业费发票,用于证明吴某刚一直占有使用一号房屋,并负担该房屋的相应费用。发票中记载的付款人为吴某刚。刘某霞认可证据的真实性,刘某霞表示吴某刚称其开办公司需要发票抵扣税款,因此,吴某刚把物业费出了,让刘某霞帮忙开具几张物业费发票。

吴某刚出示2017年3月19日家庭会议的录音,家庭会议参加人分别是吴某杰、刘某霞、吴某刚、周某等,用于证明双方曾就一号房屋召开家庭会议,吴某杰承认吴某刚借刘某霞之名购买一号房屋,刘某霞承担无钱购买一号房屋,全部购房款由吴某刚支付。吴某杰认可录音的真实性。

诉讼中,刘某霞主张录音系在吴某刚与吴某杰事先预谋的情况下进行的,且刘某霞在家庭会议中也未说过涉案房屋由吴某刚借名购买。刘某霞还就录音是否剪辑处理申请了鉴定。鉴定意见为未发现检材录音经过剪辑处理。

刘某霞出示2017年6月19日其与吴某杰的离婚诉讼笔录,用于证明吴某杰坚持要求将一号房屋给吴某刚导致双方产生了诉讼,吴某杰认为吴某刚出钱了,因此,一号应该归吴某刚,可见吴某杰与吴某刚之间并无口头约定。吴某刚表示,笔录真实性无法核实,与本案无关。

庭审中,证人周某出庭作证,周某陈述:1998年的时候,R公司是发了房改方案,吴某杰看三居室的房子大又好,表示要去三居室住,但是跟我们住不方便,就要求把一居室的钱也交了,让我去住一居室,后来双方就凑钱把一居室买了;房屋就由我来负责装修房子,我就找了我的同学将房子进行了装修,后来装修的材料都是我去付款结账的,吴某杰并没有给我钱,三居室的装修一共花费了11万多元,都是我妈负担的;

装修完了后我就在那住,到了2003年左右我就去购买了自己的房子,用于结婚生子,2005年5月1日我就从一居室搬走了,钥匙交给了我妈。

吴某刚表示,周某陈述其居住涉案房屋的时间认可,吴某刚作为吴某杰的儿子,吴某杰告知吴某刚说这个房子你出资你取得产权,吴某刚相信这是吴某杰与刘某霞协商好的。吴某杰认为周某的陈述与事实出入的特别多,不认可周某所述。刘某霞认可周某证言的真实性。


裁判结果

驳回原告吴某刚的诉讼请求。


房产律师靳双权点评

本案中,吴某刚与吴某杰虽表示双方就借名购买房屋存在口头协议,但刘某霞对此不予认可,因房屋系刘某霞签订合同、登记在刘某霞名下,因此,即便吴某刚与吴某杰存在口头约定,也对刘某霞不具有约束力,不足以认定吴某刚与刘某霞存在借名购房约定。

涉案房屋的价值巨大,其归属对双方当事人的利益将产生重大影响,故对借名约定的认定应当综合考量。吴某刚虽为涉案房屋出资并支付部分物业费等,但法院从以下几点考虑,认定双方不存在借名购房的约定。

第一,2002年刘某霞自行交纳了涉案房屋的公共维修基金。按常理,如刘某霞与吴某刚在2000年存在借名购房的约定,在交纳公共维修基金时,刘某霞或应通知吴某刚一同交纳,或应在交纳后告知吴某刚,但刘某霞自行交纳了公共维修基金,并未告知吴某刚,也未向吴某刚主张该笔费用。

第二,房屋交付后,涉案房屋由刘某霞之子周某进行了装修。吴某刚虽表示其出资10万元交予了吴某杰,但并证据证明该10万元用于了涉案房屋的装修。

第三,吴某刚虽表示其一直占用控制该房屋,但涉案房屋开始由周某居住,此后由吴某芬出租,并非如吴某刚所述。

第四,涉案房屋的购房合同、购房收据、房产证等均由刘某霞保管,即便出租使用产权证后,亦交回刘某霞处。

第五,吴某刚对家庭会议的录音,虽系刘某霞不知情的情况下进行的,但刘某霞在家庭会议中亦不认可存在借名购房的约定,且家庭会议中可知,吴某刚在双方发生矛盾之前,并未向刘某霞主张过房屋过户。

吴某刚出示的证据,尚未将借名购房约定证明至高度盖然之标准,故法院对其主张借名购房观点,不予采信。因此,对于吴某刚要求刘某霞、吴某杰将涉案房屋过户登记至吴某刚名下的请求,法院不予支持。