无权处分导致房屋买卖合同无法履行

（案号：（2019）京0109民初3247号）

买二手房有很多坑要避免，今天小编分享一个案例，买房时如果仅与夫妻一方签订房屋买卖协议，存在房屋无法过户给买受人的风险。

【案件概述】

罗某1 与罗某2 系姐妹关系，罗某2与孟某系夫妻关系。

2001年，罗某1与罗某2签署《房屋转让协议》，约定将罗某2名下位于某小区房屋以18万元价格转让给罗某1，待具备产权证后将房屋过户至罗某1名下。后罗某1自签订《房屋转让协议》起长期在涉案房屋居住。

2018年，罗某1诉至法院，要求罗某2配合办理过户，但该房屋系罗某2与孟某的夫妻共同财产，《房屋转让协议》上并无孟某签字，孟某不同意办理过户手续。法院驳回罗某1诉求。

罗某1诉请法院依法解除该协议，并判赔损失。罗某2反诉要求将房屋腾退后交还。法院根据双方过错程度，酌定了部分赔偿数额，判令将房屋腾退后交付罗某2。

【律师解析】

仅与夫妻一方签订房屋买卖协议，存在房屋无法过户给买受人的风险！

夫妻一方就婚内房产与第三人签订房屋买卖合同，夫妻另一方不知情或事后未追认，该方与第三人签订房屋买卖协议，属于无权处分，那么不发生物权变动的效力，也就是说，房屋买卖合同有效的情况下，即使购房款已经支付给出卖人，依然无法办理过户，法律优先保护有处分权的房屋共有人的权益。第三人可以通过解除房屋买卖合同，追回已经支付的购房款。

律师在此提示：购买二手房时，买受人一定要取得房屋的全部权利人的同意，房屋买卖合同上房屋的权利人均需要在出卖人处签名，以免日后纠纷。意向购买人可以通过不动产中心查询房屋的登记权利人。出卖人为夫妻一方的，还需要核实房屋是否为夫妻共同财产，如为夫妻共同财产，即使登记的权利人为其中一方，仍需取得另一方的同意。