限购政策下，不少朋友辛辛苦苦攒了几年积蓄，想买一套心仪的房子，但苦于没有购房资格，只能通过借用朋友熟人的购房资格甚至假结婚等方式借名买房。如果买房后朋友熟人翻脸不认账，实际出资人能否向法院起诉要求过户呢？一起来看下面的案例。

【案情回顾】

黄女士与胡先生系多年朋友关系。黄女士因没有北京购房资质，与胡先生协商一致借用其购房资质在大兴某小区购买房屋一套，房屋先登记在胡先生名下，待黄女士具备相应资质后再由胡先生过户到黄女士名下。

黄女士向胡先生转账支付了购房款，胡先生与开发商顺利签署合同，验收房屋后，黄女士每月以向胡先生转账的方式偿还房贷，截至诉讼发生时，黄女士共向胡先生支付了3期房贷。

2020年6月，黄女士向胡先生提出签署补充签订书面协议，确认双方之间的借名买房关系。胡先生不再回复黄女士微信，不接听其电话。黄女士无奈诉至法院，因暂无购房资格，请求解除借名买房协议，返还黄女士购房款。

同时，黄女士与胡先生之间还存在委托理财关系，双方之间有多笔转账。胡先生声称转账及购房款是双方往来借款。

【法院观点】

关于黄女士与胡先生之间是否存在口头借名买房协议。据黄女士提交其与胡先生的电话录音和微信聊天记录，虽没有直接涉及胡先生出名、黄女士借名买房的相关协议内容，但从字里行间，可以看出胡先生对黄女士借名买房一事是认可的。只是区别于早先胡先生欣然自认，后因投资理财失败与黄女士商讨如何承担损失未果关系紧张未予正面回应。再从黄女士与房产销售人员姬广雷的微信聊天记录中，关于选房、付款折扣、购房价款及约胡先生签约等细节，涉案房屋预售合同载明销售人员姓名、购房价款，首付款等，均可相互映证，故本院对黄女士与胡先生之间存在口头借名买房关系的事实予以认定。

综上，从黄女士与房产销售人员沟通选房，到支付首付款，再到胡先生与涉案房产开发商签订商品房预售合同及与贷款银行签订房产抵押贷款合同后黄女士如期支付3期房贷款，黄女士借胡先生之名买房的证据可以相互映证，故本院认定黄女士与胡先生之间存在借名买房的法律关系。

但是，黄女士在本案诉讼中并非诉请确认其与胡先生之间存在借名买房协议，而是诉请解除该借名买房协议，并返还已支付的购房款及银行还贷款，上述诉请应否得到支持，本院有以下考虑：

解除借名买房协议是否符合双方意愿，是否有利于纠纷的妥善处理。对于胡先生，鉴于其答辩时，并不认可存在借名购房协议，而陈述是自己购房。结合黄女士仅偿还了三期房贷，其后至今的房贷均是由胡先生偿还，且胡先生已于2021年9月份与开发商办理收房手续的事实，解除借名买房协议的直接法律后果，即涉案房屋真正归属于胡先生应不违背其意愿。再者，借名购房法律关系的产生及存续，有赖于借名方与出名方之间良好关系的维系。据本案查明事实，原、被告在借名购房之初的良好关系现已不复存在，对于黄女士来说，将来能否取得房产的不确定性及长期还贷风险，从根本上已经不能实现其所欲实现的合同目的。故解除借名买房协议，有利于从根本上修复不稳定的社会关系。

最终，法院判决解除黄女士与胡先生成的口头借名买房协议，剩余银行贷款余额由胡先生负责偿还，并返还黄女士已支付的购房款和贷款。

（案号：（2021）京0115民初2819号）

【律师解析】

一、没有签书面协议，法院是否认可借名买房关系？

借名买房是典型的名实不符的行为，如果没有签署书面协议，法院并不必然否认借名买房关系的存在。在缺乏书面协议的情况下，认定当事人之间是否存在借名买房关系，主要综合以下几点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名买房有无合理解释等。

就本案来说，当事人与朋友同时还有委托理财关系，涉及多笔金钱往来交易，与支付购房款和房贷的交易时间重合、接近。张律师帮助黄女士梳理了与朋友关于借名买房的聊天记录、购房款的银行流水、购房时与中介的沟通记录等证据材料，从实际出资情况、还贷情况、黄女士与胡先生之间的借名合意等主要方面进行论证，证据材料相互印证，最终法院认定双方存在口头借名买房关系。

二、实际出资人能否要求名义买房人配合办理过户登记？

若法院认可借名买房关系存在，则实际出资人有权基于双方的借名买房合同关系，要求名义买房人配合其办理过户登记手续。但是，上述诉讼请求得到法庭支持的前提是实际购房人在法院判决前具备购房资格且房屋不存在政策等过户限制。若房屋客观受限无法过户的，法院对该诉讼请求同样不予支持。

本案中，黄某在法院判决前具备购房资格，房屋存在过户限制，黄女士购房的目的无法实现。基于此，张律师建议黄女士选择解除借名买房协议，而非要求胡先生协助办理过户手续，最终法院判决胡先生归还黄女士已经支付的购房款和房贷，最大限度地维护了黄女士的合法权益。

三、借名买房协议的解除及解除后果

《民法典》第563条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

《民法典》第566条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

本案存在借名买房关系事实的基础上，胡先生以实际行为表明不再继续履行借名买房口头协议，拒绝黄女士的联系，独自与发开商办理收房手续，并自行偿还房贷，致使黄女士买房的目的难以实现，胡先生构成根本违约，黄女士有权要求解除借名买房口头协议。协议解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，直接法律效果就是胡先生实际取得了涉案房产，享有房产的价值，同时，黄女士投入的首付款及还贷款应当由胡先生返还，黄女士的利益得到有效保护。

以上是对本案的分析。如您遇到房产纠纷，建议寻找专业律师处理。