为帮助外甥落户借名买房，外甥媳妇反悔，律师帮助借名人赢回千万房屋

（案号：一审：（2020）京0105民初46839号，二审：（2021）京03民终8024号）

北京的赵先生和孙女士抚养外甥成人，视若己出，为帮外甥落户北京市区，斥巨资买房落在外甥名下，多年后外甥竟然将房屋视为己有，并变更为夫妻共有，赵先生和孙女士老两口找到张海霞律师，张海霞律师以过硬的专业能力为当事人赢回现值千万的房屋。

【案情概述】

赵先生与孙女士系夫妻。因孙女士的妹妹与妹夫上世纪去新疆支边，孙女士将外甥陈某接到身边照顾，为方便陈某上学，将其户口迁移至北京某郊区。

陈某参加工作后，仍和孙女士等人居住在一起，并多次提出希望将户口迁移至城区内，方便工作。赵先生与孙女士了解到，购房后可以直接将郊区户口迁移，加之有购房需求，遂出资购买朝阳区某小区房屋，将产权人登记为外甥陈某。

赵先生一家决定搬入新房居住的时候，陈某提出，女友暂无房屋居住，希望租住原房屋。孙女士经过考虑后同意陈某继续居住。

2016年，赵先生、孙女士决定去国外探亲，将原房屋出售。但陈某拒不配合，经过调查后发现，现房屋的产权人也已变更为陈某和妻子二人共同共有。

赵先生将陈某和妻子诉至法院，请求确认房屋更名行为无效。在法庭审理中，陈某声称房屋出资款是赵先生等人赠与，并非借名买房，而且原房屋和现房屋是产权置换，买房时自己也有出资等。由于距离购房时间较久，且证据较少，一审败诉。二审过程中，律师从法律规定、购房款实际出资、房屋居住情况、家庭情感等方面据理力争，最终被二审法官采信，认定属于借名买房，从而认定房屋更名行为无效。

【律师解析】

买房落户到亲属名下，到底是赠与还是借名买房？

相比朋友间借名买房的认定，亲属间借名买房更有可能被认定为赠与。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》及相关司法实践，认定借名买房应具备以下几项构成要件，包括借名买房的合理解释、出资情况、产权证与相关票据的持有情况、实际占有房屋情况以及借名购房的动机等。

从本案来看，赠与与借名的区分需要从房款支付情况、房屋实际居住情况、产权证明及其它材料的持有、购房意图及其他相关情节综合认定。本案中，陈某主张房屋是赵先生和孙女士夫妻的赠与，但是房屋从装修之后一直由赵先生和孙女士夫妻共同居住，产权证明及其它材料一直由孙女士一方保管，房屋的相关费用也由孙女士一方缴纳，赵先生和孙女士夫妻的购房意图是为陈某落户，陈某的户口确实也从郊区迁到涉诉房屋，上述情节综合考量，确实符合借名买房的构成要件，最终赵先生和孙女士的合法权益被二审确认。

张律师建议，为避免借名人最终房财两空，以借名形式买房的，一定要签订相关协议，并约定违约后果等。