原告：胡XX，男，住四川省西昌市。

委托诉讼代理人：张丹，四川XXX律师事务所律师。

委托诉讼代理人：涂雷，四川XXX律师事务所律师。

被告：范XX，女，住四川省珙县。

委托诉讼代理人：陈彦尹，北京博儒（成都）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨清萍，四川中络宏博律师事务所。

第三人：鲁XX，女，住陕西省紫阳县。

第三人：阮XX，男，住陕西省紫阳县。

【案情简介】

2019年5月29日，胡XX从成都XXX投资有限责任公司（以下简称XXX公司）处购得位于成都市高新区房屋一套。6月，胡XX与范XX签订《房屋租赁协议》，范XX于2019年6月20日向胡XX支付首季租金和押金。《房屋租赁协议》禁止范XX私自拆分房屋及整体、部分转租，否则胡XX有权解除协议。2020年5月，第三人阮XX致电胡XX，才知晓范XX隐瞒房屋的真实产权情况并将房屋拆分部分转租与鲁XX、阮XX。2020年6月2日，胡XX按照合同约定向范XX发送《解除合同通知函》，解除了双方签订的《房屋租赁协议》，并要求返还房屋。现范XX拒绝返还，胡XX为维护自身合法权益，特此向法院提起诉讼。

【上诉请求】驳回原告胡XX诉求

【争议焦点】范XX是否有权对承租房屋进行分租以及胡XX在购买该房屋时是否知晓分租情况。

【焦点分析】

根据XXX公司与范XX签订的《房屋租赁协议》，该协议内容虽限定承租房屋仅限范XX经营水果之用途，但XXX公司在2017年7月12日向范XX出具书面《通知》，同意范XX将其租赁房屋另行分租一部分出去，且签订的租房合同中所约定的一切权利与义务均不变，该《通知》系双方对合同条款的变更，系双方的真实意思表示，合法有效，范XX有权在其租赁期内对房屋进行分租。该协议第十条10.3约定出租人可以变更，出租人的变更不影响乙方在本合同中所约定的权利与义务。且根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，而胡XX在购买该房屋后以其名义与范XX重新签订《房屋租赁协议》，该协议内容与原XXX公司与范XX签订的协议内容一致，合同所载明的时间亦为原签订协议时间2017年12月31日，足以认定系胡XX承继原XXX公司出租人身份，概括承受原XXX公司与范XX签订的《房屋租赁协议》所约定的权利义务。因此，胡XX亦应当概括承受原XXX公司与范XX对该协议所做出的变更，故范XX在房屋出租人变更后仍有权对其承租房屋进行分租。

【裁判结果】

驳回原告胡XX的全部诉讼请求。

案件受理费283元，由原告胡XX负担。

【法律知识】

《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护

第五十二条：第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。