律师观点分析

上诉人胡XX、苏XX与被上诉人惠州市XX公司（下称XX公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初2000号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人胡XX、苏XX向本院提出上诉请求：一、撤销一审民事判决书，改判被上诉人向上诉人支付从2018年5月1日起至2O18年9月30日止共153日逾期交房违约金人民币19040.61元，并按照每日总房价款万分之3承担从2018年10月1日起至实际交付符合国家强制性标准和合同标准的房屋之日止。二、判令被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费用。
事实和理由：一审判决违背事实与法律作出不公正判决，使上诉人的合法权益得不到法律保护。
首先，被上诉人未在《商品房买卖合同》约定的2018年5月1日前取得《竣工验收备案表》，显属违约。一审法院在判决书第5页判决理由与结果部分第6行明确认定被告直至2018年8月22日才取得竣工验收备案证明文件，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。该认定是正确的，被告确实要依法承担违约责任。
其次，一审法院事实认定错误，适用法律错误。上诉人有充足的证据证明上诉人收房时并不知道涉案房屋不具备约定或法定的交付条件，不适用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定。上诉人于2018年4月收到被上诉人寄来的《入伙通知书》(收房时被没收)告知:“你购买的×小区已通过验收，已具备入伙条件。”于是，上诉人就受骗前去收房。在收房时，被上诉人一再宣称房屋已经经政府验收备案，可以交付使用，且在收房时并未履行出示验收备案手续。上诉人在被骗收房时一并签署《收楼确认书》及《业主入伙房屋移交验收表》。上诉人二审提交了其他同小区业主的《入伙通知书》及本人的《业主入伙房屋移交验收表》可以证明上述事实。该两份证据都证明被上诉人在收房前、收房时都一再跟上诉人谎称：“涉案房屋政府主管部门验收已经合格、取得竣工备案证明，可以交付使用”，骗取业主收房。因此，在收房时，上诉人是不知道涉案商品房不具备约定或者法定交付条件。在一审庭审时，上诉人及代理人一再明确收房是受被上诉人欺骗而收楼，被上诉人提交的《收楼确认书》也是在被欺骗的情况下所签订，明显与事实不符。该收楼确认书是被上诉人单方制作，根本没有出示涉案房屋的验收备案资料及测绘报告，完全不符合合同约定及法定的收房条件，上诉人怎么能确认房屋就符合合同约定的交楼条件?因此，该收楼确认书是在被欺骗之下签订，不能反映真实状况，不能作为定案证据。但是，一审法院在判决书中直接忽视上诉人在整个收房过程中受被上诉人欺骗的情节，事实认定完全错误，一味偏袒被上诉人。一审法院参照适用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条的规定，判决被上诉人不承担逾期交房的违约责任，事实认定不清，适用法律错误，二审法院应当依法改判。
最后，根据立法精神，任何单位与个人，不得因其违法行为或者诈骗行为而获利，而一审判决明显违背立法精神。在本案中，从《入伙通知书》及《业主入伙房屋移交验收表》都百分之百证明了收房前，被上诉人一再宣称涉案房屋已经经政府验收备案，已具备入伙条件，可以交付使用从而欺骗上诉人收房的事实。本案事实清楚，证据确凿，如果一、二审法院罔顾事实，不依法改判，实则在纵容强势的开发商欺凌弱势小业主的行为，那么，法院就是在鼓励社会以欺骗手段获取利益，违背立法精神，有损司法尊严，不利社会和谐稳定。上诉人及众多业主企盼二审法院能尊重事实，尊重法律，打击开发商的欺诈行为，维护社会秩序，依法改判。
综上，一审判决违法事实与法律作出错误判决，使上诉人合法民事权益得不到法律保护，请求二审法院维护当事人合法民事权益，判令不诚信的开发商承担应负的法律责任。
原审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同，交付通过综合验收合格的房屋。2.判令被告向原告支付从2018年5月1日起至2018年9月30日止共153日逾期交房违约金人民币19040.61元，并按照每日总房价款万分之3承担从2018年10月1日起至实际交付综合验收合格房屋之日止的违约金。3.判决被告承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，原审原告将其诉讼请求第一项中的交付标准明确为竣工验收合格并在当地主管部门备案，配套基础设计及公共设施已建成并满足使用；第二项中违约金的截止时间变更为“至交付符合国家强制性标准和合同标准的房屋为止”，即竣工验收合格并在当地主管部门备案，配套基础设计及公共设施已建成并满足使用。
一审法院认定事实：2017年5月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定：原告购买被告开发的位于惠州市仲恺高新区沥林镇沥林村西XX×小区×号房；商品房总价款为人民币414828元；付款方式：原告应于2017年4月5日前支付首期房价款124828元，余款290000元向当地银行（贷款机构）申请贷款支付；商品房交付条件（合同第四章第九条）：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；交付时间：被告应当在2018年5月1日前向原告交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条（商品房相关设施设备交付条件）约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告；交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理；逾期交付责任（合同第四章第十二条）：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之2的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]，（2）逾期超过90日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之3的违约金[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]。双方还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款人民币414828元。
另查，根据被告提交的《收楼确认书》显示，原告实际于2018年5月10日收楼，并在该收楼书中签名确认。
再查，2018年8月22日，被告取得建设工程竣工验收备案证明文件。
2019年2月11日，原告以被告逾期交付房屋及未满足商品房交付条件即交付房屋为由诉至一审法院，要求判如所请。
一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按合同约定向被告履行了支付购房款的义务，被告亦应按合同约定于2018年5月1日前将具备合同约定交付条件的商品房交付给原告使用。而被告直至2018年8月22日才取得竣工验收备案证明文件，即未在约定的期限内将满足交付条件的商品房交付给原告，其行为已构成了违约，依法应承担相应的违约责任。但原告已于2018年5月10日实际完成收楼，且被告亦已为案涉房屋在当地房管部门完成了竣工验收备案工作，现原告主张案涉房屋还应符合配套基础设计及公共设施已建成并满足使用的条件，因双方并未对该交付标准作出约定，原告的该诉请，缺乏相应的事实与法律依据，一审法院不予支持。根据双方约定，逾期交房在90日之内，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金；逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。该约定并未违反法律规定，被告应按该标准向原告支付2018年5月2日至2018年5月10日期间的逾期交房违约金746.69元（414828元×9天×0.02%）。故，原告主张2018年5月10日逾期交付交房违约金，一审法院予以支持746.69元。因原告已于2018年5月10日实际接收涉案房屋，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”的规定，原告主张此后的逾期交房违约金，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：
一、被告惠州市XX公司应于本判决生效之日起十日内向原告胡XX、苏XX支付逾期交房违约金746.69元。
二、驳回原告胡XX、苏XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费已减半收取为188元，由原告胡XX、苏XX负担180元，被告惠州市XX公司负担8元。
本案二审中，上诉人提交两组新证据，证据1：《入伙通知书》，拟证明被上诉人欺骗业主收楼的事实，详见第二段：您购买的×小区通过验收；证据2：《业主入伙房屋移交验收表》，拟证明被上诉人称该建筑项目已经政府部门验收合格，取得竣工备案证明，可以交付使用时欺骗业主收楼。业主并不知晓收楼时该房屋未取得竣工备案证明，无法交付使用。被上诉人XX公司发表质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，该证据足以证明对方已经收楼，实际上楼房已经通过最后的竣工验收。
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房销售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：逾期交房违约金应截止至何日。本院对此分析如下：
本案中上诉人主张其收楼时不知道涉案房屋不具备约定或法定的交付条件，故不适用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条之规定，对此本院认为，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条规定适用的前提是，买受人知道商品房不具备约定或法定的交付条件，仍然同意接收。根据涉案《商品房买卖合同》第九条的约定，涉案商品房交付时应当符合“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”和“房屋测绘报告”的条件。在上诉人签收《业主入伙房屋移交验收表》时，涉案房屋是没有取得竣工验收备案证明文件的，但在该表中注明，“该建筑项目政府主管部门验收已经合格，取得竣工备案证明，可以交付使用”，由此可见，本案中不排除上诉人是在受到被上诉人不实信息的误导下签署移交验收表的，故一审法院适用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条的规定有所不当，本院予以纠正。至于逾期交房违约金截止点问题，由于在取得竣工验收备案表之前，被上诉人已通知上诉人收楼，故违约金应计算至被上诉人取得竣工验收备案证明文件之日，即2018年8月22日。因此，根据涉案合同的约定，逾期交房违约金应以全部房价款为基数，自2018年5月2日起按日万分之三计算至2018年8月22日止，为13938.22元（414828元×112天×0.03%）。
综上，上诉人的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，鉴于二审中出现的新证据导致本案事实发生变化，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初2000号民事判决；
二、惠州市XX公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向胡XX、苏XX支付逾期交房违约金13938.22元;
三、驳回胡XX、苏XX的其他上诉请求。
一审案件受理费188元，二审案件受理费276元，均由被上诉人惠州市XX公司负担。胡XX、苏XX已预交的一、二审案件受理费，由被上诉人惠州市XX公司在执行时径行支付给上诉人胡XX、苏XX。
本判决为终审判决。