案号:(2020)川0115民初2119号

一、案情简介:2019年12月,买方购买卖方位于成都市温江区的商品房,通过居间服务签订二手房买卖合同,房屋总价1035000元,约定违约金为总价款的20%。合同签订后,买方已依约缴纳定金100000元、首付款180000元。时因新冠疫情影响房屋过户延迟,2020年2月买方与家人商量后不满意此房屋,且认为当时合同确定的房价过高,遂要求解除合同并返还已交定金及首付房款,双方无法就此达成一致,卖方起诉买方要求支付违约金及其它损失共计315000元。

二、办理结果:律师代理被告(即买方)参与诉讼,接案后通过研究案情,发现被告并无贷款购房资格,房屋中介为提高业绩并获得佣金,通过向银行提供虚假贷款资料,使买方违法获得贷款资格,如履行此房屋买卖合同,必将使买方处于违法风险之中,因此确实应当解除合同,并主张合同因约定的贷款方式违法而无效,而且即使被告对缔约有一定过错,原告主张的违约金也明显过高显失公平,应当根据实际损失调减。后法院依法判决解除合同,违约金调减为80000元,已交定金及首付款返还买方。另外因中介方有明显过错,通过协商使其全款退还了买方支付的中介服务费。当事人对案件办理结果表示满意。

三、律师点评:合法的合同一旦签订并生效,合同双方均应严格履行,违约方应依法承担违约赔偿责任,因合同不成立或者不生效,缔约有过错的一方应当承担缔约过失责任。本案如双方严格履行合同,必然导致违法结果的发生,买方因此处于违法的不确定风险之中。在此情况下买方提出解除合同,客观上阻止了违法结果的发生,为弘扬遵纪守法的价值观,其主张应予支持并鼓励,综合买方缔约时存在的过错和卖方因此受到的损失,法院酌情减少其应承担的违约金数额亦属合理。