一、 案件基本情况

本案为排除妨害纠纷案件，原告梁某与被告张某的儿子余某签订了买卖合同并办理了过户，原告持有房产证，起诉居住人张某。本律师代理被告张某参加诉讼，经审理，合肥***区法院认定被告主体不适格，以（2017）皖0191民初3398号民事裁定书驳回了原告的起诉。

二：律师评析

1、案件裁判结果可能是出乎很多人预料的，表面上，取得房产证的人要求他人搬出自己的房屋名正言顺，实际上没那么简单。

2、如果是一个已经办理过户并交接、交付的房屋，房主起诉拒绝搬出的第三方合理合法。但是本案中，原告并未和原产权人办理交接，原房主也并未同意、通知其交接，房屋交付义务的主体是原房主。其立刻占有并驱赶他人的理由不成立。事实上，各方对交易是有争议的。

三、律师建议

1、房屋交易前提前了解房屋产权和居住情况，必须到场查看。

2、仅仅办理过户并不能取得立即占有房屋的效果，合同应当对房屋的接管、交付有明确约定，具备条件后及时和原房主进行交接，取得接管、占有的权利，办证并实际占有房屋才是完全的占有、控制。这样有侵权人拒绝搬出，也可以通过排除妨碍诉讼解决。

3、每个案件都要结合具体情况分析研究。没有依据占有他人房屋，拒绝搬出的，大多数通过可以提起排除妨碍诉讼解决。