案件回顾
2011年5月份接到一个张姓当事人的电话，该当事人生活在北京，由于北京的商品房一直居高不下，使很多工薪阶层遥不可及，张某就看中了位于北京周边的香河地里位置，感觉很好，并且商品房价格也比北京便宜好多，所以张某就经过选择一番后，决定在香河某某小区认购。
进入售楼大厅，经过售楼员的炮轰式的推销后，张某签订了认购书，并且缴纳了房屋全款，张某交全款的理由是比先交首付有优惠，就这样，张某回去后等着售楼处通知签订商品房买卖合同，可左等右等，也不见有通知，于是，张某便去售楼处询问，得知商品房买卖合同还没有从房屋管理部门拿到，随后，张某又从侧面打听到了很多对该楼盘不利的信息，于是找到我要求退掉。
案件进展
我看到张某的案件材料后，多少还是为张某感到一些庆幸的，因为张某还没有签订买卖合同，这对张某是非常有利的，认购协议约定的是签订认购协议后三日内签订商品房买卖合同，同时也约定了违约责任，其次张某按照我的方法通知过该开发公司，并且通过调查，张某所在的楼盘还没有办理预售许可，但办理预售许可不是这个退房的关键，因为，一旦以这个为理由，在诉讼过程中，开发公司就会很快的在诉讼中办预售，这样诉讼没有什么意义，我就陪同当事人按照法律的依据和谈判技巧通过法院与开发公司进行协商，经过两次谈判，开发公司终于同意了全额退款。
总结
这个案子的关键就是没有签订商品房买卖合同，因为没有签订合同，开发商就不能办理登记，产权不能变更，同时更不能转让给第三人，这样的话会使开发公司造成更大的损失，因此开发公司权衡利弊后不得已作出这个决策。
现在香河仍然有一些购房人退房的现象，但如果是上述这种情况并且签订了购房合同的，在开发公司交付房屋之前是不能退房的，法律上也是不允许的，除非有法定理由。其次，如果是按揭贷款的话还是能够退的，因为随着国家宏观调控措施的不断出台，使得房贷政策不断变化，导致贷款不能，虽然在法律上这种情况不构成不可抗力或者情势变更，但实践中经过谈判还是可以的。
另外，这是交房之前的情况，交房的时候也是非常关键的，如果有想退房的想法，交房这个环节就很重要了，能够决定着你能否退房的实现。如果遇到商品房买卖合同纠纷问题，可以来电咨询，希望购房人能够慎重选择购房。
河北廊坊李艳波律师
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