新疆维吾尔自治区高级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）新民一终字第347号

上诉人（原审被告）：喀什某某旺房地产开发公司。住所地：喀什市某某大道。

法定代表人：沙吾提·肉孜，公司执行董事。

委托代理人：顾某某，喀什某某旺房地产开发公司分公司经理。

委托代理人：杜某某，新疆某臣律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：鄢某某，女，汉族，1968年12月10日出生，个体工商户，现住新疆某某市。

委托代理人：武乃文，新疆正某律师事务所律师。

上诉人喀什某某旺房地产开发有限公司（以下简称某某旺公司）因与被上诉人鄢某某商品房销售合同纠纷一案，不服喀什地区中级人民法院作出的（2015）喀中民初字第10号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年10月19日公开开庭进行了审理，某某旺公司委托代理人顾某某、杜某某与鄢某某委托代理人武乃文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2013年1月7日，鄢某某与某某旺公司签订了一份《商品房预售合同》，约定某某旺公司将位于喀什市某某某路某某某号“海景华庭”综合商住楼一栋四层，面积为1833㎡的商业用房转让给鄢某某。合同约定商品房单价为3000XX／㎡，合同总价款为5500000XX。合同签订后，2013年1月9日，鄢某某及其丈夫代宗仁通过银行汇款方式向某某旺公司交付5000000XX购房款，某某旺公司向鄢某某出具了《收据》，并注明“余款在交钥匙时付清”。后某某旺公司未能履行合同义务，故鄢某某诉至法院，要求确认双方之间商品房买卖合同有效，判令某某旺公司向鄢某某履行商品房买卖合同，并办理相关产权过户手续。

原审法院认为，根据鄢某某的起诉及某某旺有限公司的答辩，本案双方当事人争议的焦点是：双方签订的商品房买卖合同是否真实有效，某某旺公司是否应履行该商品房买卖合同。根据案件查明的事实，2013年1月7日，鄢某某与某某旺公司签订的《商品房预售合同》形式上符合商品房买卖合同的构成要件，内容亦不违反法律规定。2013年1月9日鄢某某及其丈夫通过银行转账方式向某某旺公司支付了5000000XX购房款，某某旺公司给鄢某某出具了收据，并约定余款在交钥匙时付清。根据上述证据显示，双方当事人签订的《商品房预售合同》成立并已实际履行。某某旺公司对收到鄢某某5000000XX没有异议，但其主张该商品房买卖合同是双方借款合同的担保，并提供了借款合同、借条、借款人按期还款承诺书、收款确认书、担保书等证据予以印证，但某某旺公司提供的上述证据中均没有鄢某某的签字，并注明“作废”字样，鄢某某对此亦不予认可。对某某旺公司称其借款是通过第三人喀什某某担保服务有限公司（以下简称瑞某公司）向鄢某某借的，并且已归还鄢某某借款的辩解理由，虽某某旺公司提供了给瑞某公司给付款项的相关证据，但该支付的款项无法证实系与鄢某某有关。对瑞某公司法定代表人常建平的证言，因没有其他相关有效证据与其证言能够相互印证，故对其证言亦不予认可。因此，某某旺公司对已向鄢某某归还借款的陈述并未能向法庭提供充分有效的证据予以证实。因某某旺公司提供的上述证据不能推翻鄢某某提供证据的真实性及有效性，故双方签订的《商品房预售合同》应属双方真实意思的表示，应认定有效。某某旺公司理应按照合同约定向鄢某某交付房屋并协助办理相关产权过户手续。鄢某某的诉讼请求成立，原审法院予以支持。综上，遂判决：一、鄢某某与某某旺公司于2013年1月7日签订的《商品房预售合同》有效；二、某某旺公司应于本判决生效后30日内向鄢某某交付位于喀什市某某某路159号海景华庭综合商住楼1幢四层，面积为1833.35㎡的房屋，并办理相关产权过户手续；一审诉讼费46800XX，由某某旺公司负担。

某某旺公司上诉称，1、一审法院认定某某旺公司在一审开庭时“无正当理由未参加开庭”，系无视某某旺公司的合法理由，剥夺当事人参加法庭审理的权利，属程序违法。2、一审法院对某某旺公司追加第三人的申请，不予答复不作处理，由于第三人喀什某某担保服务有限公司（以下简称瑞某公司）缺位导致无法查清案件事实。3、鄢某某证据的重大瑕疵：（1）《商品房预售合同》中房屋价格畸低，不符合正常交易应具备的特征；（2）未出示购房发票；（3）收款收据的交费名目是材料款，而非购房款；（4）2013年讼争房产已经竣工验收交付使用，但鄢某某从未要求交付房屋；（5）讼争房屋一直是在售状态，说明并未出售过，因而不能证明是真实的房屋买卖关系。4、某某旺公司提交了大量反证证据，包括证人常建平证言，证明双方系民间借款关系而非买卖合同关系，《商品房预售合同》实为某某旺公司向鄢某某借款的担保，但一审法院以证人的自认没有相关证据印证为由不予认定，导致一审认定事实错误。故一审判决程序违法、事实认定错误，适用法律错误，依法应当撤销，予以改判。

鄢某某答辩称，某某旺公司未依照一审法院通知的开庭时间到庭，但一审法院仍组织了庭后质证，让双方的证据得以展示，并发表了质证意见，一审剥夺某某旺公司诉讼权利的理由不能成立。本案所涉商品房买卖合同与瑞某公司没有任何关联，鄢某某、某某旺公司与瑞某公司从未签订过任何三方协议，一审未追加瑞某公司为案件第三人程序并无瑕疵。鄢某某提交的证据，可以充分证明与某某旺公司之间是商品房买卖合同关系，且已履行了主要合同义务。常建平的证言，对5000000XX是购房款或是借款表述不清，且鄢某某与某某旺公司之间有关产生的《商品房预售合同》、《银行转款凭证》、《某某旺公司收据》一些列证据，与常建平设计的民间借款操作流程并不一致。故某某旺公司的上诉请求及理由无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。

二审中某某旺公司提交了三份新证据，1、某某旺公司与案外人签订的《商品房预售合同》，证明真实的商品房买卖合同记载的内容、约定的交付期限、办理预售登记、公摊面积、平面图、位置等信息；2、《预评估说明》，证明争议房屋在2014年的市价为每平方米6473XX；3、《房地产估价报告书》，证明争议房屋2015年的市价为每平方米5812XX，因四层被诉讼保全，故未显示四层价格，但有三层和五层价格可以佐证四层的价格；4、喀什天正房地产估价测量咨询有限责任公司作出的喀天正测字（2013）第10-8号《房地产测量报告书》，证明涉案四层的总面积为2846.26平方米；5、某某旺公司与案外人牛某兰签订的《商品房预售合同》，证明本案涉案四层已整体销售给案外人牛某兰，与鄢某某之间的房屋买卖合同不是真实的合同。

经质证，鄢某某对三份证据的真实性不发表意见，对证据1是某某旺公司与案外人所签与本案的关联性不认可，对证据2、3与本案的关联性不认可，本案中商品房的价格是双方自行商定的价格，不能以评估报告中的价格推断本案商品房的价格不是真实意思表示；对证据4的真实性、关联性不认可，该楼盘的二至四层的面积、布局、结构基本一致，二、三层均分为两个区域、两个房号，而报告中却变成了一个房号，格局诉讼保全时核实的情况，四层亦分为两个房号，面积约为1000㎡和1900㎡；对证据5无法确认该合同是否真实存在，该买房合同与本案的买房合同存在冲突，并且与某某旺公司四楼存在与拆迁户房产置换的陈述相互冲突，没有牛某兰履行合同的相关证据，且该合同的内容同样存在某某旺公司所称鄢某某买房合同中的瑕疵，故对该证据真实性和关联性均不认可。因证据1与本案无关联性，本院对该份证据不予确认；对证据2、3的真实性、合法性予以确认，与本案的关联性将结合全案综合认定；对证据4所要证明四层的总面积，与鄢某某所认可的总面积并无较大差距，对该份证据证明四层面积的事实，本院予以采信；对证据5仅有合同，并无实际履行合同的相关证据，对该份证据的真实性、合法性、关联性本院不作确认。

本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点有两个：一是原审是否存在违反法定程序的情形；二是某某旺公司关于双方系名为商品房买卖合同实为民间借贷关系的主张能否成立。

关于第一个争议焦点，原审法院已依法通知某某旺公司开庭的时间地点，某某旺公司应当合理安排时间准时到庭参加庭审，其将未能到庭的原因完全归责于飞机航班取消的理由不能成立，并且原审法院在庭审结束后，为某某旺公司提供了举证和发表辩论意见的机会，因此并无违法剥夺某某旺公司诉讼权利的情形，某某旺公司的该项上诉理由，本院不予采纳。

关于第二个争议焦点，某某旺公司能否证明本案中5000000XX是否为借款是其上诉请求能否得到支持的关键。第二个争议焦点包含四个问题，本院逐一分析如下：

1、某某旺公司与鄢某某之间是否存在借贷合同关系。对此某某旺公司所提交的证明与鄢某某存在借贷合同关系的《借款合同》上并无鄢某某的签名，而《借条》、《借款人按期还款承诺书》、《收款确认书》、《担保书》均为某某旺公司单方出具，签订日期均未填写，该些证据不能证明某某旺公司与鄢某某之间存在借款合同关系。

2、某某旺公司同鄢某某、瑞某公司三方之间是否有借款交易行为。某某旺公司辩称其与鄢某某之间的借款是通过中间人瑞某公司完成，即出借款项和偿还借款本金及利息均是通过瑞某公司。某某旺公司提交的向瑞某公司还款的凭证，但该凭证中并未记载是偿还鄢某某的借款，故该证据并不能证明某某旺公司的还款行为是发生在与鄢某某、瑞某公司三方之间，亦不能证明某某旺公司与鄢某某之间存在借款关系。

3、常某的证言能否证实涉案房屋买卖合同为履行借款关系的一部分。依照常某在谈话笔录中的陈述，瑞某公司参与某某旺公司借款交易的方式中，某某旺公司将房屋抵押给瑞某公司；某某旺公司与出借人直接签订合同；出借的款项由瑞某公司支付到某某旺公司。根据本案现有的缺少鄢某某签字的《借款合同》、《商品房预售合同》、《收据》等证据，与常建平陈述的借款交易方式并不吻合，不能证明某某旺公司与鄢某某之间是按瑞某公司参与的借款交易方式而形成借款关系。某某旺公司辩称《商品房预售合同》是借款的担保方式亦与常某陈述的担保方式不相同，两种担保方式所形成的担保权人并非为同一主体。因此常某的证言不能证实涉案房屋买卖合同为履行借款关系的一部分。

4、某某旺公司主张涉案房屋买卖合同存在的瑕疵能否导致房屋买卖合同关系不成立。某某旺公司提出《商品房预售合同》存在的五点瑕疵，本院认为，房屋销售价格是由当事人协商议定，虽低于市场价格，但凭此尚不能否定双方房屋买卖合同的真实性；购房发票全部房款付清后由某某旺公司出具，现鄢某某尚未付清全部房款，未能出具购房发票亦属正常；收款收据记载的是购房款，某某旺公司辩称是材料款没有事实依据；其他瑕疵均与《商品房预售合同》的履行相关，不足以否定买卖合同是双方的真实意思表示，故对某某旺公司的该上诉意见，本院不予采纳。

综上，某某旺公司以双方当事人之间实际是民间借贷关系的上诉请求，缺乏证据证明，本院不予支持。因某某旺公司未能证明其与鄢某某之间实为借款关系，而房屋买卖合同中瑞某公司并非是合同的当事人，故原审法院未追加瑞某公司为案件第三人，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费46800XX（喀什某某旺房地产开发公司已预交），由喀什某某旺房地产开发公司负担。

本判决为终审判决。