孙磊律师
贵州-贵阳
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王某诉贵州某房地产开发有限公司逾期办理房产证一案代理词
更新时间：2011-10-24
代理词
尊敬的审判员：
依据《中华人民共和国律师法》的规定，贵州北斗星律师事务所接受王X的委托，指派孙磊律师代理王X与贵州XX房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案。代理律师结合本案的事实及庭审情况，发表以下代理意见，敬请法庭考虑并予以采纳为盼。
一、关于迟延办产权证被告应当承担的违约责任
根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。否则应当按照已付房价款的1%承担违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第一款第二项亦规定，买受人应当在房屋交付后90日内取得房屋权属证书。原告是在2007年9月4日办理的交房手续，其最迟应在2008年9月4日取得房产证。但截止起诉之日，原告仍未取得房产证，被告已经违约长达三年之久。如果按照合同约定，不论是违约一天还是十年，还是永久的违约下去，被告只需承担3071元的违约金，如此约定显然不公平，最终也不符合法律的规定。
二、关于合同约定的违约金过低，应予以增加
《中华人民共和国合同法》第114条第二款规定，当事人约定的违约金过低，可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;当事人约定的违约金过高，可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。根据以上法律规定，约定的违约金应当以造成的损失为参考标准，过高或过低都可以请求减少或增加。具体到本案中，原告近三年来实体权利未得到任何保障，而造成的损失却又无法用金钱来具体确定。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
综上分析可知，关于迟延办理房产证被告应当承担的违约责任，应当按照其已付购房款总额307197元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息每日万分之二点一的标准计算违约金的计算方法所得出违约金数额来计算违约金。那么被告应当承担的违约金为307197元*0.00021*1095天=70638.46元。
同时，被告还应参照上述标准向原告支付从起诉之日至被告为原告实际办妥诉争房屋的产权证书之日止的违约金。
代理人：孙磊
二〇一一年十月十八日
尊敬的审判员：
依据《中华人民共和国律师法》的规定，贵州北斗星律师事务所接受王X的委托，指派孙磊律师代理王X与贵州XX房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案。代理律师结合本案的事实及庭审情况，发表以下代理意见，敬请法庭考虑并予以采纳为盼。
一、关于迟延办产权证被告应当承担的违约责任
根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。否则应当按照已付房价款的1%承担违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第一款第二项亦规定，买受人应当在房屋交付后90日内取得房屋权属证书。原告是在2007年9月4日办理的交房手续，其最迟应在2008年9月4日取得房产证。但截止起诉之日，原告仍未取得房产证，被告已经违约长达三年之久。如果按照合同约定，不论是违约一天还是十年，还是永久的违约下去，被告只需承担3071元的违约金，如此约定显然不公平，最终也不符合法律的规定。
二、关于合同约定的违约金过低，应予以增加
《中华人民共和国合同法》第114条第二款规定，当事人约定的违约金过低，可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;当事人约定的违约金过高，可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。根据以上法律规定，约定的违约金应当以造成的损失为参考标准，过高或过低都可以请求减少或增加。具体到本案中，原告近三年来实体权利未得到任何保障，而造成的损失却又无法用金钱来具体确定。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
综上分析可知，关于迟延办理房产证被告应当承担的违约责任，应当按照其已付购房款总额307197元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息每日万分之二点一的标准计算违约金的计算方法所得出违约金数额来计算违约金。那么被告应当承担的违约金为307197元*0.00021*1095天=70638.46元。
同时，被告还应参照上述标准向原告支付从起诉之日至被告为原告实际办妥诉争房屋的产权证书之日止的违约金。
代理人：孙磊
二〇一一年十月十八日
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