林某邦因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初**号民事判决，向惠州市中级人民法院提起上诉。惠州中级人民法院依法组成合议庭审理了本案。

【本案当事人】

上诉人：（原审被告）：林某邦。

委托代理人：邱文峰，广东某某律师事务所律师。

被上诉人：（原审原告）：罗某。

原审第三人：惠州市某某房产经纪有限公司。

【案情介绍】

2016年2月2日，原、被告双方在第三人的促成下签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，约定：一、原告购买被告名下的位于惠州××头××天下花园××房，建筑面积172.22平方米；二、价款及支付方式：房屋转让总价1450000元，定金共计100000元，原告在签订合同时向被告支付定金20000元并由第三人代为监管，原告须于2016年3月20日之前支付除定金之外的首期款850000元至双方约定的银行监管账户，余款为银行按揭贷款方式支付；三、产权现状：原被告双方均清楚该房产以现状出售……被告保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则被告应按合同第十二条约定承担违约责任；四、第十二条违约责任：（一）如被告未按照合同约定期限履行义务，原告有权要求被告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如被告逾期履行超过十五个工作日的，则原告有权解除合同并可要求被告双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；（二）如原告未按照合同约定期限履行义务，则被告有权要求原告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如原告逾期履行超过十五个工作日的，则被告有权解除合同并可没收定金或要求原告支付转让总价款20%的违约金；五、备注：因被告房产在查封状态，经双方协商剩余80000元定金，在被告解除查封后查档确认后由原告转账给被告。

合同签订当天，原告向被告支付了定金20000元并由第三人代为监管。2016年3月3日，经查档确认涉案房产已解除查封，2016年3月5日，原告向被告支付了剩余定金80000元及购房款50000元，合计130000元，2016年3月18日，原、被告双方在广发银行股份有限公司惠州分行办理了资金监管手续，托管金额为600000元，2016年4月12日，本院依法作出（2016）粤1391财保10号民事裁定，查封了涉案房产。2016年5月14日，原告联合第三人共同向被告邮寄《催告函》，催促被告办理赎楼的义务。2016年5月26日，原、被告双方办理了资金监管解冻。原、被告双方均同意解除合同，但就违约赔偿事宜没有达成合意。

另，2016年12月27日，本院依法作出（2016）粤1391民初1390号民事判决，确认涉案房产属于案外人张某英所有。

【一审大亚湾法院裁判要旨】

原告与被告签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，系合法有效的。双方均应当按照合同约定履行相应的义务。原告按照合同约定履行了支付定金及办理资金托管的义务，依据合同约定，被告应保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则原告有权解除合同并可要求被告双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。但签订合同时，被告明知涉案房屋是由案外人张某英所有，只是登记在其名下，该事实已通过本院另案判决予以确认，该判决同时要求被告协助张某英办理过户手续，故原告与被告签订的买卖合同客观上已不能履行，原告主张解除合同予以支持。合同解除后，被告应将原告已付定金及房款退还给原告，同时按约定以总成交价1450000元的20%支付违约金290000元。

【一审大亚湾法院判决结果】

一、解除原告罗某与被告林某邦于2016年2月2日签订的关于惠州××头××天下花园××房《惠州市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：5030700XXXX）；

二、林某邦自本判决生效之日起十日内退还罗某已支付的定金及购房款150000元；

三、林某邦自本判决生效之日起十日内向罗某支付违约金290000元。

【二审惠州市中级人民法院裁判要旨】

原审查明的基本事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案二审争议的焦点是：1、原审程序程序是否合法以及是否遗漏当事人；2、被上诉人是否承担违约责任及违约金数额的确定。具体论述如下：

关于原审程序程序是否合法以及是否遗漏当事人。上诉人认为，原审在恢复审理本案时未予告知，程序违法；未通知张群香参加诉讼，遗漏当事人。对此，本院认为，首先，根据快递详情单，原审法院在恢复本案审理后，已通过邮递送达的方式将开庭传票送达上诉人，履行了告知义务，上诉人认为原审法院恢复审理本案时未予告知，没有依据；其次，因案外人张群香认为涉案房屋由其出资购买，故向原审法院起诉，请求确认其系涉案房屋的实际权益人。原审法院经审理后作出了已发生法律效力的（2016）粤1391民初1390号民事判决，确认涉案房屋属于张群香所有。而本案是否应追加张群香为第三人参加诉讼与涉案房屋权属确定相关，在涉案房屋的权属已确定归张群香所有的情况下，原审法院未追加张群香作为本案的第三人参加诉讼，并无不当。综上，原审法院审理本案程序合法，且不存在遗漏当事人的情形。上诉人认为原审判决程序违法，遗漏当事人，理由不成立，本院不予支持。

关于被上诉人是否应该承担违约责任及违约金的数额的确定问题。如上所述，因涉案房屋的实际权属人系案外人张某英，上诉人林某邦将涉案房屋转让给被上诉人罗某事先并未取得房屋所有权人张某英的授权，张某英在事后也未追认，故上诉人林某邦将房屋转让给被上诉人罗某这一行为，属无权处分。由此所产生的法律后果应由上诉人林某邦承担。因上诉人林某邦实际无法将涉案房屋解封并过户给被上诉人，故被上诉人请求解除《惠州市二手房买卖及居间服务合同》理由成立，依法应予支持。根据《惠州市二手房买卖及居间服务合同》第十二条第1款“如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求被告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求被告双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。”的约定，被上诉人请求上诉人按房款总价的20%支付违约金，于法有据，应予支持。上诉人林某邦认为其无需向被上诉人支付违约金，理由不成立，本院不予支持。

【二审惠州市中级人民法院判决结果】

驳回上诉、维持原判。

本判决为终审判决。