(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告韩女士起诉称：我与被告唐某经人介绍认识， 2015年12月期间，被告想卖掉自己位于XX县XX镇9组XX街宅基地，经协商后约定价格为38万元，我和被告双方于2015年12月22日签订了一份《房屋买卖协议》，当天我转账支付20万元，后又付现金6万元，共计26万元。2016年2月3日被告为我出具收条一份。我本来愿将下余12万元支付被告，但被告却无理要求涨价。后经询问得知，我和被告签订的协议虽为房屋买卖，但实质是宅基地买卖，我不是该宅基地所有权人的集体组织成员，该协议违反了国家的强制性规定，应为无效协议。所以请求判令：1、请求依法确认我和被告双方于2015年12月22日签订的《房屋买卖协议》为无效协议。2、要求被告返还我现金26万元并按银行同类贷款利率的四倍支付利息(自2015年12月22日起至款项归还完毕之日止)。3、要求被告承担本次诉讼的全部费用。

二、被告辩称

被告唐某答辩称：合同法规定违反法律法规强制性规定为无效协议，而该房屋买卖没有违反法律、行政法规强制性规定，国土资源部关于加强农村房屋宅基地管理的意见第二方面第五款第二项规定，农村村民将原有的住房出卖、出租、赠予他人后，再申请宅基地的不予批准。从这条看，法律并没有制止农村房屋的买卖，法无禁止即可为，因此，该房屋买卖协议并没有违反国家法律的强制性规定，该合同为有效协议。另外，合同法解释进一步确认，人民法院确认合同效力，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。我国对农村房屋买卖至今未进行专门立法，我国法律、行政法规对农村房屋买卖行为未作禁止性规定，因此，农村房屋买卖合同属于有效合同。2、原告要求我返还26万元并按银行贷款利率4倍支付利息于法无据，不应当支持。该房屋买卖协议签订后因原告不能按约定支付房款，属违约行为，原告应当支付我违约金。3、原告下欠我12万元房款，至今未付，应当自2015年12月22日起，该12万元按银行4倍利率支付利息至实际清偿之日至。

三、法院查明

被告唐某在XX县XX镇9组有宅基地一处，2012年3月18日，XX县人民政府为其颁发了集体土地使用证，2012年5月7日XX县房产管理局为该宅基地上建设的房屋为被告唐某颁发了房屋所有权证。2015年12月22日，原告韩女士(甲方)与被告唐某(乙方)签订了房屋买卖协议，将上述的房屋所有权及土地使用权转卖给原告韩女士，协议的主要内容为：1、甲方自愿将坐落于XX县XX镇的宅基地一处上的房屋所有权及土地使用权一次性转卖给乙方韩女士使用。转让价叁拾捌万元。协议签订的当天，原告向被告支付价款20万元，被告将土地使用证和房屋所有权证交付原告。2016年2月7日，原告又支付被告现金6万元。由于剩余的价款的支付问题双方产生纠纷，原告于2016年3月1日提起诉讼，请求被告依照双方于2015年12月22日签订的房屋买卖协议履行自己的全部义务，后原告撤回起诉。原告再次提起诉讼。

四、法院判决

1、原告韩女士与被告唐某于2015年12月22日签订的《房屋买卖协议》为无效协议。

2、被告唐某于本判决生效之日起十日内返还原告韩女士现金26万元并支付利息(按银行同类贷款利率计付，其中20万元自2015年12月22日起计付至实际还款之日止，其余6万元自2016年2月7日起计付至实际还款之日止)。

3、驳回原告韩女士的其他诉讼请求。

五、律师点评

房产专业律师靳双权认为，《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农民集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农民集体组织经营、管理。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;…。由此可见，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案原告韩女士与被告唐某签订的协议名为房屋买卖协议，但实际上还包括相应的宅基地使用权，而原告韩女士是市民，并非是XX县XX镇办事处9组集体组织的成员，因此该买卖协议违反了法律的强制性规定，应属无效。故原告韩女士请求确认买卖合同无效的诉求，理由正当，证据充分，应予支持。由于合同无效，被告因该合同取得的价款26万元应当予以返还，合同签订后被告收取了合同的部分价款，而原告并未占用房屋，合同无效，自始无效，被告长期占用原告的资金，故被告应当自收取合同价款之日起按银行同类贷款利率向原告支付利息至实际还款之日止。