重庆仲裁委员会
裁 决 书
2006渝裁(房)字第(191)号
申请人陈钦,男,汉族,1971年5月7日生,住址重庆合川市大石镇石柱村七社42号。
委托代理人凌忠实,重庆原野律师事务所律师。
委托代理人周秀英,女,汉族,1974年4月8日出生,住址重庆合川市大石镇延西街35号附28号。
被申请人重庆市九龙坡区房地产管理局杨家坪房管所,住址重庆市九龙坡区杨家坪正街13号银都大厦13楼。
法定代表人沈正富,所长。
委托代理人程鹏,重庆市盛世大辉律师事务所律师。
委托代理人曹伟,重庆市盛世文辉律师事务所律师。
重庆仲裁委员会(以下简称本会)根据申请人与被申请人于2004年11月14日签订的《商品房买卖合同》中的仲裁条款以及申请人的仲裁申请,于2006年5月15日受理了本案。
根据《重庆仲裁委员会仲裁规则》(以下简称仲裁规则)的规定,本会向被申请人送达了参加仲裁通知书、仲裁申请书副本、仲裁规则、仲裁员名册和仲裁员选定书,被申请人于2006年5月27日向本会提交了书面答辩,本会于2006年5月 31日向申请人送达了答辩书副本。
根据仲裁规则第七十四条的规定,本案适用简易程序。根据双方当事人的选定和本会主任的指定,由谭光定担任本案独任仲裁员,组成仲裁庭。
仲裁庭于2006年6月26日依法不公开开庭审理了本案。本案申请人的特别授权代理人凌忠实,一般授权代理人周秀英(系申请人之妻),被申请人的特别授权代理人程鹏到庭陈述了自己的主张及答辩意见。双方对本案的事实和证据进行了核对和质证,并回答了仲裁庭的提问,双方进行了辩论,并作了最后陈述。
仲裁庭根据《中华人民共和国仲裁法》第五十一条的规定,对当事人进行调解,双方未能达成调解协议。本案已审理终结,现予以裁决。
一、仲裁请求与答辩
申请人提出的案件事实、理由和仲裁请求如下:
申请人与被申请人于2004年11月14日签订了商品房买卖合同一份,双方约定:申请人向被申请人一次性付款46,366元购买位于九龙坡区石坪桥正街36号负一楼28号商铺(实为摊位),合同补充条款约定:“若交房后360天内出卖人不能给买受人办理其购买商铺的《房屋产权证》和《国有土地使用权证》,则买受人可以选择退房,出卖人按国家同期银行存款利率向买受人支付违约金”。被申请人实际交房时间为2005年4月4日,在交房后360天内,被申请人没有为申请人办理“两证”,申请人按约向被申请人提出退房要求,被申请人拒绝。申请人认为,当时正是看重被申请人承诺办理好“两证”,产权有保障,才购买了被申请人的商铺。现被申请人不能如期办理“两证”,理应退还房款。申请人还提出,被申请人在签订合同时存在欺诈行为:其一,被申请人的土地取得方式为划拨,而划拨土地没有土地使用期限的限制,而合同中约定土地使用年限为40年;其二,被申请人出具的两张发票上注明“购商铺款”和“购房款”,但其实际交付的却是一个农贸市场摊位;其三,被申请人承诺办理“两证”,但其出卖的摊位不属于法律意义上的房屋,按照法律规定根木不能办理“两证”。据此,申请人提出如下仲裁请求:
(一)裁决解除申请人与被申请人于2004年11月4日签订的商品房买卖合同;
(二)申请人退还位于九龙坡区石坪桥正街 36号负一楼28号摊位,被申请人退还申请人购房款46,366元并承担违约金1,876元。
被申请人在庭审中提出如下答辩意见:
申请人所述买卖商铺的情况基木属实。被申请人虽未能按约为申请人办理“两证”,但履行了约定的报送办证资料的义务,现因不可抗力导致合同无法履行,根据我国《合同法》的规定不应承担违约责任。具体情况是双方签订合同后,国家政策发生了变化:2005年 7月20日发布的渝商委发(2005)173号文件第五条规定:分零摊位的最小套内面积不得小于4平方米:2005年9月26日发布的渝国土房管发(2005)390号文件第三条规定了分零销售的房屋具有独立使用功能,固定界址和隔断设施,面积不得小于4平方米;2006年1月16日发布的渝国土房管发(2006)22号文件第二条第(二)款再次强调,分零销售的单元套内建筑面积最小不得小于4平方米。因此,申请人的权属证书办理问题应当待相关政策进一步明确后,再按新政策办理。
综上,被申请人不同意申请人的仲裁请求,请求仲裁庭依法予以驳回。
二、举证与质证
申请人为证明其仲裁请求,举示了如下证据:
(一)《商品房买卖合同》及合同补充条款,证明申请人与被申请人于2004年4月14日订立合同;
(二)被申请人开具的发票两张:2004年11月7日开具的NO.0004881号重庆市不动产销售专用发票、2004年11月14日开具的NO.0004920号重庆市不动产销售专用发票,证明申请人已按约支付了房款;
(三)交房验收表,证明被申请人交房的时间为 2005年4月4日。
被申请人对申请人举示的上述三份证据均无异议。
被申请人为证明其答辩意见,举示了如下证据:
(一)105D房地证2005字第00211号和105房地证2005字第16404号房地产权属证书,证明被申请人是石坪桥正街36号负一层28号商铺的所有权人;
(二)渝商委发(2005)173号文件、渝国土房管发(2005)390号文件、渝国土房管发(2006)22号文件,证明因为相关政策变化,即不可抗力原因,致使无法办理“两证”。
申请人对被申请人所举示的上述证据真实性无异议,但认为被申请人所举示的三份文件不能证明是由于不可抗力原因导致无法办理“两证”。
三、仲裁庭认证
仲裁庭对申请人举示的三份证据的真实性和证明力予以确认。
仲裁庭对被申请人所举示的证据(一)的其实性和证明力予以确认,对证据(二)的真实性予以确认。
四、认定案件事实
仲裁庭根据以上认证,查明如下事实:
2004年11月4日申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》及其补充条款一份,约定:申请人(买受人)购买被申请人(出卖人)的位于重庆市九龙坡区石坪桥正街36号嘉禾农贸超市石坪桥店负一楼28号商铺,总价款46,366元。合同补充条款约定:28号摊位/商铺面积为1.5平方米,若交房后360天内被申请人不能给申请人办理其购买摊位/商铺的《房屋产权证》和《国有土地使用权证》,则买受人可以选择退房,出卖人按国家银行同期存款利率向买受人支付违约金。合同签订后,申请人分别于2004年11月7日和11月 14日按约向被申请人支付了购房款,被申请人向申请人分别开具了内容为“购商铺款”5,000元和“购房款”41,366元的发票二张。2005年4月4日被申请人与申请人办理了交房验收手续,但被申请人至今未能给申请人办理“两证”。
另查明,重庆市九龙坡区石坪桥正街36号房屋的所有权人为重庆市九龙坡区房地产管理局杨家坪房管所,房屋的土地使用权类型为出让。
五、仲裁庭意见
仲裁庭经过审查认为:
(一)申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》,系双方当事人真实意思表示,其内容不违反国家法律法规的强制性规定,合法有效。
(二)被申请人未能在合同约定的限期内为申请人办理“两证”,申请人依合同约定要求解除合同,正当合法。双方当事人在合同补充条款中约定:若交房后360天内被申请人不能给申请人办理其购买摊位/商铺的《房屋产权证》和《国有土地使用权证》,则买受人可以选择退房,出卖人按国家银行同期存款利率向买受人支付违约金。被申请人于2005年4月4日向申请人交付摊位后,至今未能给申请人办理“两证”,申请人根据合同补充条款的约定主张解除合同的条件已成就,被申请人应当按约向申请人返还已付房款并按银行同期存款利率支付违约金。庭审中被申请人举示了渝商委发(2005)173号文件、渝国土房管发(2005)390号文件和渝国土房管发(2006)22号文件,以相关政策变化,即不可抗力原因致使无法为申请人办理“两证”为抗辩理由,不同意解除合同和承担违约金。根据渝国土房管发(2006)22号文件规定:对在渝国土房管发(2005)390号文件(2005年9月26日发布)下发前已经分零销售的商服用房,可以继续按原有规定办理房地产交易和权属登记。申请人与被申请人于2004年11月4日即签订了《商品房买卖合同》,被申请人也于2005年4月4日向申请人交付了所购摊位,被申请人已于渝商委发(2005)173号文件和渝国土房管发(2005)390号文件发布之前将摊位销售给了申请人,根据渝国土房管发(2006)22号文件的规定,被申请人未能在合同约定的期限内为申请人办理权属登记,并非政策调整所致。因此,被申请人提出的抗辩理由不成立,应当依约退还房款并承担违约金。违约金按已付房款,自2005年4月4日交房起360日,即2006年3月31日之次日起,至申请人申请仲裁之日止,按银行同期活期存款利率计算为41.7元。
六、裁 决
根据《中华人民共和国民法通则》第五条,《中华人民共和国合同法》第九十三条,《中华人民共和国仲裁法》第五十一条的规定,裁决如下:
(一)解除申请人与被申请人于2004年11月14日签订的《商品房买卖合同》;
(二)申请人退还被申请人位于九龙坡区石坪桥正街36号负一楼28号摊位;
(三)被申请人向申请人退还购房款 46,366元,并支付违约金41.7元。
本案仲裁费3,614元,由申请人承担137元,被申请人承担3,477元。仲裁费已由申请人全部预缴,被申请人自收到本裁决之日起 15日内,将应承担的仲裁费及上述款项共计46,407.7元支付给申请人。
本裁决为终局裁决,自作出之日起发生法律效力。
独任仲裁员 谭光定
二○○六年七月二十五日
仲裁庭秘书 何 静
(本文均为化名)