(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2016年4月，杨某峰诉称：王A、杨B系夫妻关系，其夫妻二人共有302号房屋。2015年11月23日，我与王A签订了《买卖定金协议书》，约定王A将房屋以313万元价格出售给我。同日，我向王A支付了20万元定金。协议还约定：“双方应于签署本协议后60个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》”以及“甲方于2016年1月28日将房屋解除查封，查封解除后三方签署买卖合同”。自2016年1月28日起，我得知王A、杨B仍未将房屋解除查封。经我与第三方中介机构多次催促，王A、杨B却告知我该房屋不卖了。经我和中介机构L公司多次与王A、杨B协商均无果，故诉至法院，要求判令王A、杨B向我支付相当于定金金额的罚金20万元。
2、被告辩称
王A、杨B辩称：当时签了这个定金协议，杨某峰也确实支付了20万元定金到L公司的监管账户上。王A、杨B并未实际收到钱，不应该支付罚金。因为签了定金协议后，L公司承诺给我还房屋上原来欠的房屋贷款，结果L公司一直没有找到人来还这个贷款，造成贷款不能还清，以致无法解押。协议上定的是两个月内解除查封，既然L公司未能帮助我们偿还贷款解押，所以就表示房子不卖了，也确实卖不了。
二、法院查明
2015年11月23日，经L公司居间介绍，王A(甲方，出卖人)与杨某峰(乙方，买受人)签订《买卖定金协议书》。该协议约定：王A将房屋出售给杨某峰，房价款313万元。该协议第三条“定金金额及支付”载明：“乙方应按照以下第2种方式向甲方支付定金……2、甲乙丙三方应于本协议签署的同时签署定金托管协议，乙方应当同时以资金托管的方式向甲方支付定金人民币二十万元整。托管定金将按照本协议及托管协议的约定进行划转或退回，无需另行征得甲乙任何一方的同意。(1)甲乙双方共同确认，乙方将本条所述全部定金存入丙方指定的资金托管账户时，即为乙方已经实际完成定金支付义务。(2)丙方应当在乙方完成定金支付后一个工作日内协助或代甲方核验房屋，如核验结果与本协议第一条一致，托管定金将在核验结果出具后一个工作日内划转至甲方收款账户;如核验结果与本协议第一条不一致或符合托管协议退回条件的，托管定金将在结果出具后一个工作日内退回至乙方回款账户。”
该协议第四条“签署买卖合同的约定”载明：“l、甲乙双方应于签署本协议后60个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金;如乙方违约，则甲方己收取的定金不予退还……”该协议“其他约定”条款载明：“丙方已告知甲乙双方，此房有查封，双方均认可，双方约定甲方于2015年1月28日将房屋解除查封，解除查封后三方签署买卖合同，如在约定时间内不是双方原因致使不能解除查封，三方互不承担违约责任，定金退还给乙方。”合同签订后，杨某峰以资金托管的方式向王A支付定金20万元，王A出具收取定金20万元的收据。此后，王A未于2016年1月28日将房屋解除查封，并表示房子不卖了，双方因此未能签订房屋买卖合同。
二审审理中，杨某峰补充提交了王A(甲方，出卖人)、杨某峰(乙方，买受人)与L公司(居间方)签订于2015年11月27日签订的《买卖定金协议书》及杨某峰向资金监管账户支付定金20万元的银行业务凭证。关于《买卖定金协议书》中“双方约定甲方于2015年1月28日将房屋解除查封”的约定内容，王A、杨B称2015年1月28日是双方的真实约定，原审判决径行改为2016年1月28日没有依据。杨某峰称2015年1月28日系笔误，双方于2015年11月23日签订合同，不可能约定2015年1月28日将房屋解除查封。王A、杨B提交北京市海淀区人民法院民事判决及2015年强制执行裁定书，证明:房屋已被法院查封。
三、法院判决
1、一审判决
1)王A给付杨某峰二十万元;
2)驳回杨某峰的其他诉讼请求。
2、二审判决
1)撤销一审民事判决;
2)驳回杨某峰的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳某权认为：
杨某峰与王A签订的《买卖定金协议书》对买卖标的、价款、付款方式等进行了详尽的约定，具备了房屋买卖合同意思表示的要素，可以认定双方成立了房屋买卖合同关系。关于合同效力问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：(一)……(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》([1997]经他字第8号)载明：“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。”据此，杨某峰与王A在签订《买卖定金协议书》时均明知房屋处于被人民法院查封状态，双方的房屋买卖合同应属无效。合同无效系自始无效，杨某峰仍然依照合同的约定要求王A、杨B履行定金罚则，法律依据不足，应予驳回。
