一、基本案情


1、原告诉称


2014年8月，李某A诉称：2009年3月3日，我与张某A经北京某房地产经纪有限公司(以下简称某公司)居间介绍签订了《房屋买卖居间合同》及《北京市房屋买卖合同》。合同约定：我以125万元的价格购买张某A所有的位于1903号房屋一套;双方在接到某公司通知之日起7日内办理过户手续;张某A于过户当日将1903号房屋交付给我;付款方式为签订合同当日支付定金2万元，剩余房款在房屋产权过户的同时一次性支付。合同签订后，我依约支付了购房定金2万元，但在双方约定的办理过户当日，张某A因涉嫌刑事案件被公安机关扣押，1903号房屋未能依约办理房屋过户手续。其后，我与得到授权的张某A之妻又去办理房屋过户手续，并向其追加支付了2.5万元定金，但由于1903号房屋因张某A涉嫌刑事案件被查封，依然无法办理过户。张某A之妻于2009年5月15日向我书面承诺，在张某A获释后办理过户期间，无论市场房价涨跌，双方均不得更改原交易价格。现张某A已经获释，我和某公司多次通知张某A办理1903号房屋的过户手续，但均遭其拒绝。故诉至法院，请求法院依法判令张某A协助我办理1903号房屋的过户手续。


2、被告辩称并反诉


张某A答辩并反诉称：我不同意李某A的诉讼请求。2009年我与李某A签订了《北京市房屋买卖合同》，在合同履行过程中，我因刑事案件被羁押，1903号房屋亦被检察院查封，无法办理过户，这并非我主观上刻意违约，我并不存在违约过错。我妻子出具承诺书的目的在于表明我出售1903号房屋的诚意，但我妻子多次要求李某A支付全部剩余购房款，均遭其拒绝。李某A前后两次共计向我支付了4.5万元购房定金，该款项与我所期待的在2009年即获得125万元购房款的合同目的并不等同。合同签订至今，1903号房屋的市场行情已然发生重大变化，合同继续履行，有违公平原则。我不同意协助李某A办理1903号房屋的过户手续。综上，我请求法院依法判令：解除我与李某A签订的《北京市房屋买卖合同》，并解除1903号房屋的网签。


二、法院查明


2009年3月3日，李某A与张某A在某公司的居间下签订了《北京市房屋买卖合同》。该合同主要约定：张某A将1903号房屋出售给李某A，房屋成交价为125万元，李某A应向张某A支付定金2万元;双方同意于居间人通知之日起7日内，会同居间人完成网签手续，并会同居间人到房屋权属登记部门办理过户手续，并于过户当日向李某A交房。


签订《北京市房屋买卖合同》当日，李某A向张某A支付了定金2万元，双方又签订了《自行划转补充协议》，该补充协议主要约定：剩余房款(不含定金)：双方亲自或委托某公司办理产权过户手续。当日，李某A应支付给张某A房价款123万元。


其后，张某A、李某A双方在约定办理1903号房屋过户手续的当日，张某A因涉嫌刑事案件被公安机关扣押，1903号房屋的过户手续在该日未能办理。2009年5月14日，张某A之妻马某经张某A授权，与李某A前往房管局继续办理1903号房屋的过户手续，李某A向张某A之妻马某追加支付了购房定金2.5万元，但由于1903号房屋被依法查封，过户手续依然无法办理。


2009年5月15日，张某A之妻马某出具承诺书一份，承诺无论市场房价涨跌，双方均不得更改1903号房屋的原交易价格，未经李某A同意，张某A也不能随意办理过户手续。2009年5月19日，完成了存量房屋买卖合同的网上签约。


另查，张某A被公安机关羁押后，至2013年12月30日被释放。2014年3月3日，法院执行裁定书，依法解除了1903号房屋的查封。


又查，1903号房屋无抵押。张某A至今未协助李某A办理1903号房屋的过户手续。在法院审理过程中，经李某A申请，法院依法查封了登记在张某A名下的1903号房屋。李某A表示为了继续履行合同，剩余的120.5万元购房款可以一次性支付，并就此向法院提供了相应的财产证明。


一审判决后，张某A上诉称：2009年5月19日，张某A已经被公安机关羁押，某公司在张某A不知情的情况下，单方完成了存量房屋买卖合同的网上签约，张某A认为该网签行为系无权代理的无效行为，法院应核查李某A是否具有购房资格，如果李某A不具备购房资格，则本案涉及的《北京市房屋买卖合同》无法实际履行，应予以解除。2009年3月3日签订《北京市房屋买卖合同》时，张某A并未预见到办理过户手续当天会被公安机关羁押，1903号房屋同时被检察院查封，2013年12月30日张某A被释放后，1903号房屋仍未能被解除查封，上述情况完全符合司法解释规定的“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”的情形，而且自双方签订《北京市房屋买卖合同》至2014年3月3日1903号房屋被解除查封，房屋价格发生巨大变化，继续履行合同对张某A明显不公平，造成不公平的原因是张某A无法预见的非不可抗力造成的，且不属于商业风险，故应解除《北京市房屋买卖合同》。


三、法院判决


1、一审判决


1)、李某A向张某A支付剩余购房款一百二十万五千元;


2)、张某A于李某A支付剩余购房款当日协助李某A办理房屋的所有权变更登记手续，将房屋登记至李某A名下;


3)、驳回张某A的全部反诉请求。


2、二审判决


驳回上诉，维持原判


四、律师点评


房产律师靳某权认为：


李某A与张某A签订的《北京市房屋买卖合同》、《自行划转补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。李某A已经履行了支付购房定金的义务，同时在庭审中表示，其同意一次性向张某A支付剩余购房款，并向提供了相应的财产证明。张某A亦应当依照合同约定履行协助李某A办理1903号房屋过户手续的义务。


关于张某A所述的存量房屋买卖合同的网上签约行为无效、应审查李某A购房资格，如李某A不具备购房资格则合同无法继续履行的上诉理由。《北京市房屋买卖合同》系2009年3月3日签订，因当时北京市尚未出台限购政策，李某A当时具有购房资格，故存量房屋买卖合同的网上签约行为的效力并不影响本案《北京市房屋买卖合同》的继续履行。故对于张某A的此项上诉理由，法院不予采纳。


关于张某A所述自签订《北京市房屋买卖合同》至2014年3月3日1903号房屋被解除查封，房屋价格发生巨大变化，继续履行合同对张某A明显不公平，造成不公平的原因是张某A无法预见的非不可抗力造成的，且不属于商业风险，故应解除《北京市房屋买卖合同》的上诉理由。《北京市房屋买卖合同》长时间无法履行完毕，系因张某A被刑事羁押及其房屋被查封所导致。虽然自签订《北京市房屋买卖合同》至房屋被解除查封，房屋价格变动极大，但期间张某A可以采取要求解除合同等方式避免将来继续履行合同造成的损失。且张某A之妻代其出具《承诺书》时已经对房价变动有一定预期。故张某A以继续履行合同明显不公平、造成不公平的原因是张某A无法预见的非不可抗力造成的，且不属于商业风险为由要求解除合同，缺乏依据，法院不予支持。