［案由］

2010年夏，陈*斌与恒*旺房地产开发有限公司签订一份商品房预售合同，合同总价款80万元，由于一次性付清房款有优惠，陈*斌一鼓作气付清了全部房款。看到房屋在如火如荼的建设之中，陈*斌静等房屋建好的消息，憧憬着未来的幸福生活。2012年春节，恒*旺房地产开发公司将新房交付陈*斌使用，陈*斌随后装修入住。岂料没住多久，有人找上门开，说该房子已经抵押，要求实现抵押权。

此时的陈*斌该怎么办呢？

［各方观点］

有人说，陈*斌向房产公司主张房屋买卖合同无效即可，要求房产公司退还购房款，赔偿装修费以及利息。有人说，陈*斌主张合同无效太亏了，辛辛苦苦去看房子，辛辛苦苦搞装修，结果落得一场空，不但要腾退房子，还要另外买房子，苦不堪言，而且房价还在涨，这么一折腾在经济上也亏大了。

［律师分析］：

买房者在与开发商签订购房合同时，房屋尚在建造中，购房者图省事，什么都由开发商去办，听从开发商的安排，结果就埋下了安全隐患。诸如“一房两卖”、“先卖后抵”、“先抵再卖”的情形就容易出现。购房者不知道买下的房子是否有以上情形，因此当有人上门来要求实现抵押权的时候，购房者往往懵懵懂懂，束手无策。此时，好一点的开发商还和你说上几句话，不良开发商早就携款潜逃了，购房者最后落得“房财两空”的悲惨境地。对此房屋买卖风险防范律师谢逸生认为：购房者此时主张购房合同无效，并没有能得到多少好处。不妨直接将开发商拖欠的债务支付给抵押权人以此消灭抵押权。就本案来说，陈*斌替开发商还清债务得以消灭抵押权保住房子后，可以立即向开发商追偿。如果还没有向开发商支付完房款，则可以直接抵扣尚未支付的房款。

根据最高人民法院于2000年12月8日颁布实施的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第67条之规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍然可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”虽然这样做并不完美，但对于上涨的房价而言，把房子保住了，至少可以减少一些损失。

从法律上再论证一下这个案件：债权人既然需要通过行使抵押权来实现债权，一般说明主债务人已经丧失偿债能力，受让人替代清偿后，其对主债务人的追偿多半也是“空手而归”尤其是抵押担保的债权超过抵押物价值的超值抵押的情形。受让人替主债务人清偿全部主债权才能消灭抵押权，这对受让人极其不公平。但是，无论如何，抵押权具有优先受偿的权利，这是抵押制度灵魂所在，是其基本性质决定的。与买房者一方的权利相比，抵押权是物权，买房者的权利是债权，物权优先于债权，当这两种权利发生冲突时，法律当然优先保护抵押权。

综上所述可见，房屋买卖纠纷出现后处理起来是十分棘手的，未雨绸缪，防范于未然才是正道，建议购房者在购房之前，聘请专业的房地产律师为购房活动提供法律帮助，为购房活动保驾护航。