借名购房纠纷如何处理-找法网

律师成功案例

谢逸生律师

全国

好评人数

9410

帮助人数

一小时内

平均响应时间

借名购房纠纷如何处理

更新时间：2017-11-21

【基本案情】
2005年春，马X玲所在单位集资建房，内部价为每平米2000元，当时市场价为每平米3000元，单位规定该房子不对外出售。由于马X玲本人有多套房子，故不打算购买单位的集资房。后经人介绍把其本人的购房名额转让给了贺X军。由于贺X军没有购房资格，只好以马X玲名义购房。于是通过银行转账把购房款给了马X玲，马X玲交了购房款后将购房发票给回贺X军。随后集资房建成，房子登记在马X玲的名下，贺X军装修入住。此后该处房产价格一路飙升，在2010年达到到8000元每平方米。马X玲由于家庭经济恶化，遂打起该房子的主意，要求贺X军退款解约，腾退房子。诉讼由此爆发。
【争议观点】

一种观点认为：马X玲拥有房屋产权证书，登记最主要的目的是公示，通过登记将房子的产权归属向社会公开，具有对世性。如果该套房子不属于马X玲，势必影响交易安全。
一种观点认为：当事人之间关于借名买房的约定，只要不违反法律、行政法规的规定，即属有效，当事人则应当依据约定履行合同。
房屋买卖风险防范律师谢逸生认为：对于登记名义人与实际出资人不一致发生的纠纷，既不能一律根据产权登记来确定权属，也不能一概根据“谁出资，谁受益”的原则来处理，而应当根据物权法规定的确权原则，区分情况，合情合理地认定标的物的权属以及当事人之间权利义务。
再看马X玲与贺X军的房屋权属纠纷，如何马X玲向法院提起诉讼，法院首先会根据马X玲的房屋产权证书推定为马X玲所有，然而，贺X军必定会不甘示弱提起反诉。根据《物权法》第九条之规定，如果登记原因存在瑕疵，真正权利人仍有权利向登记名义人主张权利，当真实物权与法律物权不一致时，法律应当遵守客观现实，只要有充分的根据，足以证明该房屋归其所有的时候，法律就应当保护事实权利人的权利。
此时如果贺X军拿出当年的转账凭证，证明自己才是房屋的所有权人的时候，人民法院则应当对案件进行全面审查，查清楚案件的来龙去脉，根据现实情况确定权属。
综上所述，处理借名购房纠纷应当遵循以下原则：除非有足够的证据证明产权证书的记载有错误，人民法院应当根据产权证书的记载来确定产权的归属；在登记名义人与实际出资人不一致引起纠纷的情况下，应严格区分物权法上的权利归属和债权法上的权利义务，不能顾此失彼，混为一谈。例如：张三给李四一笔钱买房，李四买房后将房子登记在自己名下，事后两人发生争议，处理这类纠纷首先要查明张三和李四之间是什么关系，如果是委托代理关系，则房屋产权自然是张三的，如果是借贷或者是赠与关系，则房屋产权就是李四的了。