(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)


一、原告诉称


原告李某友起诉称：原告与被告于2004年5月21日签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发销售的位于某小区×号房屋一套，建筑面积为265.65平方米，单价每平方米26135.923元，销售总价6943008元。合同第六条约定，买受人一次付款，合同第八条约定，出卖人在2004年12月31日将商品房交付原告。合同第九条约定，商品房逾期交付超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的次日起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告如约向被告支付了6943008元购房款，但被告至今未交付房屋，构成违约。后经法院判决认定被告存在违约责任，合同解除，并指明原告的相关损失另行主张。因此，根据双方签订的合同诉至法院要求被告承担违约责任。原告请求：1.判令被告向原告支付其占用购房款的利息5193935元(计算自2004年1月14日至2014年9月18日);2.判令被告赔偿原告房屋升值损失35100000元;3.判令被告赔偿原告可得收益2707773元【总房价×(1135%)】;4.判令被告承担已付购房款一倍的赔偿6943008元;5.判令被告支付逾期交房违约金138860元;上述五项费用共计50083576元;6.判令被告承担诉讼费用。


二、被告辩称


被告A公司辩称：1、被告不同意原告所有的诉讼请求，具体理由如下：原告与被告签订《商品房买卖合同》时支付的全部购房款为6943008元。之前进行的诉讼生效判决也得以履行。被告除退还全部购房款本金外，前后向原告支付违约金合计3343645.71元，就本案的涉案房屋，原告已经获得的赔偿比例为48.16%，被告支付的违约金足以弥补原告包括利息在内的任何合理损失。2、关于原告第一项要求支付占用购房款利息5193935元的诉请，被告不同意支付，理由如下：首先，按照法院已经查明的事实可知，从2004年双方签订《商品房买卖合同》至2014年9月15日法院判决解除合同期间，原告的诉求一直是要求继续履行合同，要求交房，拒不接受被告解除合同退还购房款的请求。被告在发现合同无法履行后，积极要求退还购房款并对原告进行赔偿，但原告一直拒绝。因此，所谓的资金被占用的事实是原告有意造成的。其次，在原被告就涉案房屋的几轮诉讼中，原告在明知合同无法继续履行情况下，仍恶意要求合同继续履行并获取了巨额的逾期交房违约金;在合同解除后，原告在本案中又主张巨额的占用资金利息，原告的行为违反法律规定的守约方遵守的减损规则。3、关于原告第二项要求被告赔偿房屋升值损失的诉请，被告不同意支付。4、关于原告第三项可得收益的诉请，被告不同意支付，理由如下：《承诺函》明确了业主需与选聘的管理公司签署统一经营公约以及经营回报自房屋交付后90日起算，上述条件均未成就，故原告现依据《承诺函》向被告主张可得收益没有合同依据，应予以驳回。5、关于原告第四项要求被告承担已付购房款一倍的赔偿的诉请，被告不同意支付，理由如下：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的赔偿已付购房款一倍的赔偿是有适用条件的，即商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中，涉案房屋并未抵押给第三人也未将房屋出卖给第三人，因此，本案不适用一倍赔偿的规定，原告的该项诉请于法无据，应予以驳回。6、关于原告要求被告承担逾期交房违约金的诉请，被告不同意支付，理由如下：涉案房屋已被法院查明不存在，合同无法继续履行，故判决解除《商品房买卖合同》。既然合同已解除，就不再约束双方当事人，被告已无交房义务。综上，原告在合法权益得到弥补后，此次的诉讼明显属于恶意挑起诉讼以获益的行为。因此，恳请法院全面综合考虑被告已承担的违约金与原告损失早已弥补的情节，驳回原告的所有诉请。


三、审理查明


李某友与A公司于2004年5月21日签订《商品房买卖合同》，约定李某友购买A公司开发销售的某区×号房屋(以下称×号房屋)，用途为商业，总价6943008元。合同第九条约定，商品房逾期交付超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，李某友向A公司支付了6943008元购房款。


2006年，李某友起诉A公司，要求A公司支付逾期交房违约金和产权登记违约金，A公司反诉李全友称，由于工程质量问题导致工程停滞，何时完工无法确定，同时我公司对原有房屋设计进行了修改，将原有钢筋混凝土主体结构变更为钢结构，导致建房成本增加，我公司与李某友所签合同价格过低，故起诉要求解除《商品房买卖合同》。该案经法院判令A公司支付2006年6月13日至2009年3月19日的逾期交房违约金2100000元，解除李某友和A公司《商品房买卖合同》。该判决书已生效。


本案中，李某友和海上花公司均提交了《经营承诺函》作为证据，李某友用于证明其可以获得收益2707773元【总房价×(1135%)】，A公司认为该承诺函约定的支付经营回报的条件未成就，且该法律关系与买卖合同非同一法律关系，故李某友可得收益损失的诉请无事实依据，应予驳回。


李某友向本院提出申请，申请对涉案房屋的市场价格进行评估，评估时点为2014年9月15日。后评估公司出具了《房地产估价报告》。在诉讼中，李某友提交了三张发票，金额分别为100000元、900000元和5943008元，落款时间均为2005年6月1日。A公司认可李某友已经支付了全部购房款，A公司认为交钱时间是2005年6月1日，但无法提供财务记录。李某友提交了三张购房款收据的复印件，三张收据金额总计6943008元，和发票款项能够对应。李某友欲证明2004年1月14日已经支付了全部购房款。A公司对该证据的真实性认可，不认可关联性和证明目的。本院认为，某全友提交的三张收据复印件，收据金额与发票金额能够一一对应，分阶段付款并分别开具对应的发票符合交易习惯，A公司认可三张收据的真实性同时未对收取款项的具体时间提供反证，因此，对李某友提供的三份收据，本院予以采信，三笔款项的支付时间应以收据记载的时间为准。


四、法院判决


1、被告于本判决生效后七日内支付原告李全友购房款利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算，以一百万元为基数自二〇〇四年一月十四日计算至二〇一四年九月十八日，以五百九十四万三千零八元为基数自二〇〇四年二月二十四日计算至二〇一四年九月十八日;


2、被告于本判决生效后七日内赔偿原告李全某房屋升值损失三百万元;


3、驳回原告李某友的其他诉讼请求。



五、资深房产律师靳某权点评


李某友与A公司之间的房屋买卖合同已经被法院生效判决予以解除，本案主要审理和解决合同解除后的损失赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”该法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据合同法的上述规定，结合原被告的诉辩意见，本案有如下争议焦点。


1、关于占用购房款的利息问题。


李某友要求判令某公司向其支付占用购房款的利息5193935元(自2004年1月14日计算至2014年9月18日)。本律师认为，李某友向A公司支付了全部购房款后，双方之间的房屋买卖合同已经被法院判决解除，现李某友要求A公司支付其购房款利息，具有事实和法律依据，应当予以支持。关于李某友购房款支付的时间，李某友与A公司双方存有争议。A公司主张购房发票载明的日期即2015年6月1日为李某友付款日期，本律师认为该项主张不符合房屋买卖的一般操作流程，A公司也未能提供其他证据对其该项主张予以佐证，该项主张不应支持。根据李某友提供的三张付款收据，李某友支付的三笔款项100000元、900000元和5943008元，应当分别从2003年12月27日、2004年1月14日、2004年2月24日起开始计算利息，但鉴于李某友主张全部款项自2004年1月14日开始计算利息，所以，上述第一笔款项100000元、第二笔款项900000元按照李某友的主张自2004年1月14日开始计算利息，第三笔款项5943008元自2004年2月24日开始计算利息。


2、关于涉案房屋的升值损失问题。


李某友要求判令A公司赔偿房屋升值损失35100000元。本律师认为，房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持。在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施致不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。评估公司出具的《房地产估价报告》载明：涉诉房屋房地产市场价值12275421元，可以作为本案确定涉案房屋升值损失的参照金额。


同时，法院已有生效判决，判决A公司支付李某友逾期交房违约金2100000元。本律师认为，逾期交房违约金是在合同履行情况下卖方承担违约责任的方式，房屋升值损失是在合同解除情况下卖方承担违约责任的方式，对于守约方的买房人而言，逾期交房违约金与房屋升值损失不宜兼得，本案确定的房屋升值损失应当将上述逾期交房违约金予以适当扣除。


3、关于可得收益部分。


李某友要求判令A公司赔偿可得收益2707773元【总房价×(1135%)】，依据是《经营承诺函》。本律师认为，承诺函中称业主需与选聘的管理公司签署统一经营公约，以及经营回报自房屋交付90日起算，现上述条件均未成就。同时，考虑本案将酌情支持房屋升值损失，所以，李某友依据承诺函要求A公司支付可得收益损失的诉讼请求不应得到支持。


4、关于已付购房款一倍的赔偿问题。


李某友要求判令A公司承担已付购房款一倍的赔偿6943008元，依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本律师认为，本案案情与该《解释》第九条所指向的情况不同，该项诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。


5、关于逾期交房违约金问题。


李某友要求判令A公司支付逾期交房违约金138860元，依据是《商品房买卖合同》“第九条出卖人逾期交房的违约责任。……(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。……”本案中，A公司存在逾期交房的违约情形，但并非买受人李某友提出解除合同，而是A公司要求解除合同，法院以合同目的不能实现为由解除了合同。所以，《商品房买卖合同》第九条第(2)款的约定并不适用本案案情。同时，鉴于法院酌定房屋升值损失问题，此处的逾期交房违约金也就不再予以支持。