第一类纠纷

　　“一女二嫁”起风波

　　房产证都办到了自己的名下，可房子却一直被他人占用，林小姐为此伤透了脑筋，而让她更想不到的是，为了买这套房子，她还被别人先告上了法庭。

　　●案情回放

　　2005年12月，林小姐与贾某签订了《房产买卖现售合同》，以60万元的价格从贾某处购得一处房产，双方约定先办理房产的过户手续，3个月后交房。2006年1月，房产过户到林小姐名下。

　　到了合同约定的交房时间，贾某却不能交房，并透露房产现住户李女士一直不肯搬离。原来，林小姐所购房产原为福利房，2003年5月，贾某曾与李女士私下签订了一份《转让协议》，将该房产以47万元价格售予李女士，李女士交纳15万元后即可使用该房产，待“绿本变红本”手续完成后，双方办理产权过户时，一次性付清余款。

　　2003年6月贾某收到15万元后将房屋交给李女士使用。2005年4月，该房产完成“绿本变红本”的手续，贾某取得房产证。之后，贾某要李女士先付钱再办房产证，李女士要先办房产证再付钱，双方一直达不成一致意见，协议一直不能履行下去。为此，双方闹到了法院，法院经审理认为该协议有效，双方应依约履行，但双方在协议中约定了同时履行的义务，因而未能继续履行双方都有责任。该判决于2005年10月生效。

　　林小姐了解情况后认为，虽然李女士与贾某之间有这样一份协议，但自己现在已经是房产的合法产权人，按情按理李女士都应该搬出该房产，至于她与贾某的纠纷要另外解决。为此，林小姐多次与李女士沟通，明确告知自己的业主身份，并要求李女士搬离，李女士一直拒绝。

　　正当林小姐考虑采用法律途径维护自己的权益时，她却接到了法院的传票，原来，李女士以林小姐与贾某恶意串通为由，起诉要求确认林小姐与贾某的房产买卖合同无效。

　　法院经一审、二审审理，均认为李女士所说恶意串通不能成立，驳回了李女士的诉讼请求。

　　虽然打赢了官司，可一切又似乎回到了起点，李女士还是占着房产，拒不搬出，林小姐万般无奈之下提起了对李女士的侵权诉讼，而李女士也再次起诉，要求贾某与林小姐共同赔偿买房不成的经济损失。

　　看来，这“一女二嫁”的风波短时间内还不能平息。

　　●律师点评

　本案是一起典型的“一房二卖”纠纷。司法实践中，对于“一房二卖”甚至“一房多卖”的情形，通常的做法是以物权公示为准，即已完成房产过户手续的合同会得以维持;如果几个合同都没有办理过户手续，则按买卖的先后顺序以及实际履行情况做出判断，其他合同不能履行则只能在分清责任的基础上以违约处理。

　　本案中，贾某将其本人的房产先后卖给了李女士与林小姐，李女士购房在先，且已实际使用房产，但因未依法办理产权过户手续，实际并未取得房产的所有权，仅对贾某享有因合同而起的债权。而林小姐虽然购房在后，但已按国家法律规定办理了产权过户手续，依法取得了房产的所有权。根据不动产物权的公示、公信原则以及物权优于债权的原则，该所有权应受法律保护。

当然，我国法律中也有“恶意串通”的合同无效的明确规定，但是否“恶意串通”，必须要举证证明，本案中，李女士因无法就“恶意串通”举证，其关于后一个合同无效的主张未获法院支持。

第二类纠纷

　　“阴阳合同”隐患大

　　现在有少数房屋所有权人，为达到逃避二手房交易所涉及的营业税、地方税等目的，在二手房交易中往往签订“阴阳”两份买卖合同，并以假合同到市房地产交易登记中心进行交易登记。在二手房交易中签订“阴阳”两份买卖合同极易引起合同纠纷，导致交易双方当事人不必要的经济损失。

　　●案情回放

　　李豪2004年在某小区购买了一套商品房，价值75万元，随后，李豪准备将该房子转让给别人。2005年9月，詹某通过中介找到李豪，表示愿意购买该房屋。经双方协商，李豪同意以103万元的价格，将这套房产的权益转让给詹某。但在签约时，李豪提出，为逃避一部分国家税收，希望做两份房地产转卖合同，一份是虚假的房屋价格，在向有关部门进行登记和缴税时使用，另一份是真实的房屋价格，用以确认双方商定的交易价格。

　　于是双方在同一天签订了两份合同：一份是《商品房权益转让书》，写明李豪转让房屋权益的价格是73万;另一份是《房地产买卖合同》，确认价格为103万元，并写明此《买卖合同》仅是对《权益转让书》中约定价格的变更，而不作他用。

　　随后，詹某向李豪支付了73万元，李豪即配合詹某取得了该房的所有权益。但在李豪要求詹某支付剩余的30万元时，詹某却推三阻四，最后干脆明确表示拒绝。最后李豪向法院提起诉讼，法院判决詹某支付了剩余的30万元。

　　据悉，现在一些房屋买卖中，买家为了避税，有时会要求卖家签订价格不同的两份合同，这就是所谓的“阴阳合同”。在实际的履行中，买家按价格较低的一份合同支付房款，卖家将房屋的权益转让给买家后，买家却拒绝按价高的合同支付剩余购房款，双方容易产生纠纷。

　　●律师点评

　 “阳合同”没有法律效力，即由双方签订向有关部门备案的那一份合同是无效的，这份合同是在于通过虚假降低合同标的的方式，欺骗登记部门，从而达到少交缴税金的目的。

　　实际履行的阴合同是双方私下签订，这一份合同充分反映了双方当事人的真实意愿，并为双方所实际履行。对此合同，存在有效与无效两种意见的分歧。分歧的原因在于一是未经登记，是否符合合同成立的形式要件?二是这一合同是否属于《合同法》中界定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”?但普遍认为这一合同虽然客观上存在“串通”的情况，但合同本身不存在“恶意串通”，目的仍在于约束双方的权利义务关系，是双方权利义务关系的真实记载，也为双方实际履行。此时的合同已经成立并且生效，是双方当事人必须遵守的契约，尽管它一开始就留下了制造麻烦的隐患。

　　虽然阳合同具有合同的效力，可以成为确定双方民事权利义务关系的基础。但是这一做法严重违反了我国税收管理规定。如果发现一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。

　　其次，在阳合同的基础上再搞一个阴合同，虽然可能一时侥幸纳税，但由于因合同未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况，在履行过程中一旦发生纠纷，双方就很难说清谁是谁非，结果只能是搬起石头砸自己的脚。

第三类纠纷

　　交易不成中介公司能否收取报酬?

买方 “我房子没买成，不能付给你佣金。”房屋中介公司说：“你虽然房子没买成，但我们的工作人员为你付出了劳动，应当付费。”二手房交易不成功，中介公司是否要得到10万元的房屋中介费用?日前一经济纠纷已经法院一审、二审判决房屋交易不成功，中介公司不得收取佣金。

　　●案情回放

　　2009年9月3日，刘伟东、陈溢与某房屋中介公司三方签订了一份《房屋转让合约》。其中约定：刘伟东通过房屋中介公司向陈溢购买位于海某花园小区一套房产，该房产的转让成交价为209.38万元，刘伟东须在签署正式合同时向陈溢付定金10万元，这部分定金将自动转为第一部分楼款。剩余的199.38万元为第二部分楼款，由刘伟东于2009年9月30日前分别存入银行账号79.5万元，房屋中介公司指定账号50.35万元，还有其余部分款项通过银行按揭支付。

　　《房屋转让合约》还约定，无论在任何情况下，若陈溢或刘伟东未能依本合同之条款卖出或买入该物业，则毁约方必须即时付房屋中介公司10万元，作为赔偿房屋中介公司之损失。

　　合同签订后，刘伟东向房屋中介公司支付定金10万元。陈溢也于约定日期办理好房产抵押注销登记手续，并取回房地产证书，当日将证书交付给房屋中介公司。这之后，刘伟东因生意突遇变故，不能按合同约定进行购楼，便想从中介公司要回10万元定金，中介公司的答复是，要把这10万元定金转为中介服务损失费。遂发生了刘伟东与房地产公司见诸法庭之事件。

　　一审法院认为，该《房屋转让合约》系房屋居间合同与房地产买卖预约合同的混合。根据相关法规：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”。遂判定，中介公司不得收取中介服务费10万元。一审宣判后，某房屋中介公司不服，向市中级法院提起上诉，二审维持原判。

　　●律师点评

　　本案中《房屋转让合约》规定，无论在任何情况下，毁约方必须即时付中介公司10万元，作为赔偿损失的规定，其实质内容是某房屋中介公司通过约定违约赔偿的形式，在交易不成功的情况下要求委托人支付居间报酬。这一约定违反了《合同法》规定，因此，法院不予支持。

当然，在相关法规中还规定，如果中介公司确实拿出了在服务过程中实际支付的费用凭证，是可以要求毁约方给予实际补偿的。法院判决，中介公司不能收取10万元费用，是由于该房屋中介公司无证据证明，其实际支出中介服务费用10万元。

第四类纠纷

　　炒楼：赔了夫人又折兵

　　股票上涨炒股票，楼市火爆又炒楼，没想到，阿东竟然在最近一次炒楼中栽了，赔了夫人又折兵。

　　●案情回放

　　陈先生委托中介公司寻找买家，想把自己的一套商品房卖掉。没几天，中介公司就带着买家阿东来看房。双方没用多久就谈妥了价钱，并在中介的参与下签订了《房地产经纪合同》。

　　合同约定：房价为60万元，阿东须先付6万元定金给陈先生，陈先生收取定金后30日内交付房屋，阿东收楼后30日内再支付另54万元。陈先生收到全部房款后5日内，双方正式签署《房地产买卖合同》，同时委托中介公司办理过户手续。合同并且约定，若卖方迟延交付房屋交楼或者买方迟延支付任一期房款，经催告后90日内仍不履行的，对方可以解除合同。卖方导致合同解除的，须双倍返还定金;买方导致合同解除的，卖方可以没收定金。

　　合同签订的当天，阿东就付了6万元定金给陈先生。其后，陈先生也按时向阿东交了楼。可是，合同约定的54万房款交付期到了，却不见阿东履约。陈先生催促阿东付款，阿东说这几天太忙顾不上，请陈先生等一等。

　　其实，阿东这段时间一直在给这套房子找下一个买家。阿东是个精明人，自己手上没多少钱，可看着这一段楼市畅旺，盘算着跟风炒一把。陈先生开出的房价在他看来偏低了，他觉得这是个机会。

　　收楼后，阿东通过朋友找到一位急着买房的李先生，李先生对房子很满意，也没看房产证，很快就以72万的价钱与阿东谈好了买卖。阿东的计划是，把李先生付给他的房款转付给陈先生，这样两个交易就都完成了，自己还能赚上一笔。

　　买卖眼看就要做成了，李先生那边却出了问题。他通知阿东说自己一时周转不开，房子不要了。这可急坏了阿东，陈先生那里已经在催了，拿不出钱来怎么办?

　　这些天陈先生一边操心阿东的钱何时付过来，一边也有些后悔，周围的朋友都说房子卖得太便宜了。可是合同已经签了，定金也收了，总不能反悔吧，只能等到有权解除合同的时候再说了。

　　3个月过去了，阿东还是没能付款。这时陈先生马上通知阿东解除合同，并没收定金。双方谈不拢，陈先生便向法院提起诉讼，请求判令解除合同、收回房产。

　　法院经审理后做出判决：解除《房地产经纪合同》、被告阿东退还房产并承担本案诉讼费用。

　　●律师点评

　　房地产买卖合同关系中，支付购房款是买方的主要债务。本案双方所签合同，对被告支付房款的期限有明确的约定，被告本应按期履行，其不按期履行的行为已构成违约。

根据《合同法》的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍不履行的，对方当事人可以解除合同。本案中，合同约定经催告后履行债务的期限为90日，已属合理。原告在被告未能按期付款的情况下对其进行了催告，而在这之后的90日宽展期内，阿东仍不能履行债务。鉴此，原告提出解除合同、退还房产的诉讼请求，应当得到支持。在此情况下，原告收取的6万元定金，亦不必退还。